大家好，上周的直播我跟大家聊了聊京楼目前在售的，有小户型产品的项目，从目前已知的在售项目来看，用一句话来概括就是：留给刚需上车的机会不多了。应大家的要求今天呢咱们来说说为什么开发商就不做小户型产品了呢，以及我给大家盘了盘都有哪些总价相对较低的项目还能上车，您可以根据自身的经济情况和需求自行选择。

开发商不想做小户型吗？

当然不是，开发商又不是傻子，谁都知道小户型产品受众范围广，总价低，销售速度快，更容易被刚需接受，咱们可以从每月存量房的售卖就能明显看出来。（数据来源北京市住建委）

从7月存量房销售情况来看60-100平的户型销售占了特别的主力。

我相信，有很大一部分买房人想过这个问题，且每个人都有自己的理解，我身边的一个朋友就问过此类的问题，当我反问他你觉得是因为什么的时候，他告诉我他认为开发商一定是想多挣钱所以才不做小户型，而我想告诉您的是，要说开发商不想挣钱那肯定是假的，但是有些时候开发商还真就不一定不是为了多挣钱而放弃小户型，反倒是为了不赔钱且能挣到钱才选择将户型做大。

影响小户型设计的因素都有哪些？

既然聊到这个问题，我们就要捋捋响开发商不做小户型的因素都有哪些，我找了一个从事地产建筑行业多年的老炮儿给我大致讲了讲其中的逻辑。

地块属性与面对客群的总价和单价不匹配

施工建筑规范的调整

拿地成本高与利润受限

地块属性与面对客群的总价和单价不匹配

从今年5月8日土拍后您能发现，目前已知的内城几个项目普遍都是以大户型为主，比如海淀的树村地块、朝阳的崔各庄、金盏、王四营地块无一例外的都选择做了大户型产品，即便某些地块能挤出少量的小户型产品，那也是极其有限的。

我们从这些地块中可以看到一个共同点，基本都属于城六区的房子，这些在我们普通刚需买房人的眼里也一定认为都是优质的黄金地段，针对这样的位置，以及这次土拍后的新规，政府也给这些地块都提前设定好了上限售卖价格，我们拿几组数据来看一下。

从上表中我们能够看到这些地块设定的较高限价从7.1-11.2不等，即便有些地块包含自持比例，但刨除后价格依然不低，那么换而言之如果在这些地块中大量做小户型产品，并且需要兼顾功能性和舒适性，您觉得刚需真的能承受的了吗？到时候很可能造成一种局面：刚需买不起，改善看不上。

设计规范的调整

接着咱们再来看看设计规范的调整，根据较新的消防安全法规定，高层建筑超过11层低于18层的房子，如果两个单元，每个单元必须有两部电梯和两步剪刀梯，但是电梯多了势必增加公摊，造成得房率下降，去年你能看到很多带两廊的房子，原理就是通过外挂连廊的模式让原本的一梯变成两梯，既能满足消防要求，又能减少得房率下降和改善户型格局，一举多得。

而从今年开始消防安全规定要求必须变成两梯，所以您能发现今年几乎看不到外挂连廊的房子了，除了石景山衙门口的长安悦玺神奇的出现了连廊，其他就再没有了。

拿地成本较高利润有限

大家或多或少从各种渠道都听到了，这次的土拍很多开发商拿地成本高利润低，有些基本处于不挣钱还赔钱的局面，为什么？

原则上来说开发商拿地后售卖的价格应该是成本价的1.4倍或者以上，而这次大多数尤其是内城的项目利润受限最为严重，严重到什么程度呢？咱们用数据来看看

这些新地普遍售价倍率只有1.2-1.3左右，如果过按照过去的成本计算方式，那么大概率是要赔钱的，当然了开发商不是傻子，人家一定会想办法背回成本，比如在容积率不变的情况下尽可能的做大项目的货值，这些也多少会对得房率产生一些影响，如果再做小户型产品就会比较明显的影响得房率了。

总而言之：核心问题是市场因素，开发商在做小户型产品的时候一定要考虑能卖掉的前提下，当经营层面的问题解决了，有了刚需的逻辑，才会去考虑设计层面和成本税费等相关问题

说完了逻辑问题，那么新地中有哪些可能存在小户型的项目？在售的产品中又有哪些总价相对较低且有小户型产品的呢？

新地中的小户型

由于上一篇文章中已经对新地小户型做了分析，这次咱就不赘述了，附上一张表格供大家参考，当然了有些项目最终的区间面积还没有正式官宣，所以还是要以开发商正式公布为准，内容仅供参考

在售的新房项目还有哪些纯商品房值得考虑

接着咱们再来盘盘目前已知的项目中（包含在售）还有哪些小户型产品存在，同样我们为大家统计了一个表格

从区位您不难发现目前能有小户型或者说总价相对较低的项目基本都在近郊区域了，仅有的石景山中海寰宇天下天赋也只有78平东西两居户型的存在，这也就是为什么近期新房房源出现了断档的局面，当然了我们统计的表格不一定非常精准， 不排除还有其他项目会有清退或者剩余小户型产品，但真正能买的小户型产品确实是不多了。

最后，想跟咱们广大的刚需朋友们说，目前新房市场小户型的存量余额已明显不足，如果遇到相对还能说得过去的，该上车上车，且买其珍惜，咱们下期见。