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楼市又等来了一个天大的好消息？

近日，《北京市公安局户籍派出所设立公共户工作规定（试行）》正式印发。

文件名很长，文件内容更长，这里就不全贴上了。

直接把核心提炼出来：

北京“公共户”政策正式落地，有需要的市民可以开始申请办理了。

所谓“公共户”，其实就是挂靠在派出所的集体户口。

为了解决那些“暂时不具备市内迁移条件的本市户籍人员落户问题”。

什么意思？

过去，户口和房子是绑定的。

有房子可以没有户口，但是想拥有户口，就必须得有房子挂靠。

所以，没房子挂靠=没户口。

所以，这个政策可以简单解释为：

解决有户口，但后来没房子的人落户问题。

比如你之前在北京买了一套房落了户，但出了不可控的原因，必须把少有的房子卖掉租房。

这时候，户口怎么办？

或者你落户集体户口，但现在工作出现变动，必须从集体户口中迁移出来。

这时候，户口怎么办？

以前出现这种情况，并没有什么好的办法。

现在“公共户”出台，原业主可以迁移到“公共户”。

以后不买房，租房也可以解决家庭户口迁移问题，因为你可以落在“公共户”里。

什么样的人群可以落户“公共户”呢？

文件中明确了6种情形，符合其中之一，就可以在户籍所在地的派出所申请“公共户”落户。

消息一出，很多媒体解读为户籍和房产的“强绑定关系”，开始脱钩了。

之前，买房被是认为一种信仰。

原因就在于其绑定的户籍以及相关的教育、医疗等各种公共资源息息相关。

以前，很多城市搞的是买房才能落户，要落户，华山一条路：买房。

所以无数人只能是节衣缩食，把买房当落户的敲门砖。

一旦房产和户籍脱钩，那么房价，尤其是学区房价，能不跌吗？

但事实真的如此吗？

02

其实和很多人想的不一样。

“公共户”政策确实打破了“户籍”和“住房”的强绑定关系。

但是，其实对楼市是利好。

为什么这么说？

首先“公共户”可以解决不少原先集体户的落户障碍。

这样将进一步提升户籍人口城镇化率，促使更多的人进城落户。

更重要的是，北京作为中国落户最难的城市，这次确立“公共户”政策，将会成为全国楼市的榜样。

如果各地都普遍设立“公共户”，对外来人口的吸引将会继续增强。

其他城市如果广泛设立“公共户”，就可以刺激落户，相当于落户门槛的降低。

很多城市抢人较好的办法就是降低落户门槛，然后就会出现一波房价大涨。

所以，这个政策降不了房价，反而会进一步增加买房人口的基数，刺激房价。

较好的例子就是，深圳、上海、厦门，之前都出台了“公共户”政策，但是这些城市的房价涨幅，大家都看得到。

其次，“公共户”政策，还可以解决二手房交易里的种种纠纷。

这样可以加快二手房的流动速度。

在文件中，明确了房屋所有权人或公有住房承租人申请将本房滞留户口人员迁入公共户办理流程及时限：

公安机关应自受理之日起35个工作日完成办理工作，如需请示上级部门的，请示期间不计入办理时限

如果你买了二手房之后，卖方不迁走自己的户口，不用担心。

你可以向公安机关申请将对方的户口迁走，一般不超过35个工作日。

这相当于消除了二手房（尤其是学区房）的买家购房中一个很大的不确定性。

二手房交易中的落户纠纷，将会大大减少。

所以，“公共户”政策将加快二手房的流转，房产的流通速度将会更快。

北京的房子，尤其是学区房，本来就不愁卖，现在流通速度变得更快。

这对楼市到底是利好，还是利空，你用膝盖就可以想出来了。

03

自从这一轮调控以来，出台了共有产权、租购同权等好几个政策。

但是说实话，这几招都对降房价其实没有太大意义。

一、共有产权房：效果不明显

共有产权房，大概的意思就是：

房价还是那个房价，只是相当于ZF和个人合伙买房，按出资比例占股份。

比如周边的房价是1万元1平方米，购房人想买房。

ZF统计了一下，发现这片的购房者普遍只能出得起7000元每平方米，

那简单了，就7000元每平方米卖给你，不过购房者只能占70%股份，剩下的30%归ZF。

其实，这个“共有产权”就是之前自住房的进化版。

自住房的效果如何大家都看到了，摇号、抢，但是依旧很难满足需求。

所以，事实上，没有多少人真的去买共有产权房，买了的很多也弃购了。

对于北京房价的抑制效果，更是无从谈起。

二、租购同权：只会进一步助推学区房涨价

2017年，广州市搞了一个租售同权政策，引起叫好声一片。

简单来说：

就是租房者的子女可以享受和买房者子女相同的受教育权利。

许多人认为这样可以让房价，尤其是学区房价降下来。

但是，后来发现也是想多了。

首先，本来租房没有学位资格，现在有了。

这直接会造成学位房租金价格暴涨。

市场很公道，会把租金价格推升至学位房和普通住房之间的价格差等于受教育权差的水平。

显然，租金会比没有租购同权的时候价格要高的多。

其次，因为学位房租金暴涨，学位房的租金回报率水涨船高。

这必然会吸引本来没有学位需求的人来投资学位房。

说白了，就是买的人更多了。

那房价会涨多少呢？

涨到学位房的租金回报率和其他房子相当的水平。

三、限价房：有钱人买的

限价房的本意，是为满足无力购买新商品房的刚需家庭设计的。

但是，现在买到限价房的却都是有钱人！

去年的深圳的“抢房潮”相信给大家的记忆仍然深刻。

去年11月，紧邻深南大道的华润城润玺一期，开始线上购房登记。

然后恐怖的一幕就出现了。

刚开始的认筹就要冻资350万。

一天时间，就有1.3万深圳人提交了资料，每人350万元诚意认筹金。

估算下来，一天时间就可以“收”到450亿认筹金。

明显，刚需者根本没这样的财力，只有有钱人才可以抢这样的房子。

国家好不容易给的一点福利，还是成了有钱人的福利，穷人还是没有享受到。

那为什么很多媒体吹捧这些政策刚需者的好处，其实是两种人：

排名前列、看懂了政策的本质，忽悠没看懂的人，借此实现利益较大化；

第二、根本买不起房，也没买过房，跟着别人人云亦云。

刚需不能被这种吹捧给误导了，楼市没变，该买的还要买。

这些幺蛾子，说实话，也就是报道的时候有用，对房价的运行实际没什么影响。

来源：复利研究院

作者：复利研究院院长老陈