第二季度写字楼净吸纳量近历史峰值，全年商业地产大宗交易金额有望同比增长两成

2021年8月5日，上海 —— CBRE世邦魏理仕近日发布《2021年第二季度中国房地产市场报告》显示，今年第二季度国内主要城市写字楼净吸纳量接近历史峰值；购物中心首层平均租金环比上升；京沪及其周边节点城市等热门区域仓库需求加速释放；商业地产投资市场活跃度显著提升，创2019年来较高季度成交额。

展望未来，世邦魏理仕预计下半年写字楼净吸纳量将超过300万平方米，并上调全年净吸纳量预测至660万平方米；零售物业市场，受风险资本推动的国内品牌仍将是下半年需求的主力；仓储物流市场，一线城市及其周边区域的新增供应放量将成为租户在核心区位选址扩租的机会窗口；物业投资市场，全年商业地产大宗交易金额有望增长21%，物流设施资本化率将继续下行。

写字楼市场：

世邦魏理仕数据显示，2021年二季度写字楼市场租赁需求进一步回暖，全国18个城市本季录得净吸纳量209万平方米，近历史单季峰值。一线城市季内贡献逾50%净吸纳量，此外，科创产业驱动的二线城市（如成都与杭州等）需求强劲，单季录得10至20万平方米净吸纳量。受益于市场活跃租赁需求，世邦魏理仕监测的全国18个城市中，共有14个城市录得环比空置率下降，全国平均租金环比跌幅收窄至0.2%。

展望2021年下半年，全国18个城市预计有500至600万平方米新增供应入市，较多集中在四个一线城市及中西部区域。尽管供应端仍面临压力，基于中国经济稳定的复苏态势和上半年旺盛的写字楼租赁需求，世邦魏理仕上调全年净吸纳量预测至660万平方米，下半年净吸纳量预计逾300万平方米。租金将进一步摆脱全面下行的趋势，租户持续流入、供需平衡改善明显的区域有望实现持续的租金增长，但城市和板块之间的表现仍将分化。

零售物业市场：

消费市场持续保持复苏态势，推升上半年社会消费品零售总额至21.2万亿元。世邦魏理仕数据显示，本季度全国18个城市新增供应及净吸纳量分别录得214万平方米和212万平方米，净吸纳量录得疫情爆发后较高值。新增供应及现有空置面积去化情况良好，整体空置率小幅回落至7.7%。全国购物中心首层平均租金环比上升0.6%。

展望下半年，世邦魏理仕预计全国18个城市将有500万平方米左右的新商场开业，2021年全年新增供应达800万平方米。鉴于部分高品质新项目品牌签约率已达90%以上，预计新项目的开业将推高净吸纳量至全年600万平方米左右，年底空置率将小幅上升1至2个百分点。

受风险资本推动的国内品牌仍将是下半年市场需求的主力。从世邦魏理仕研究部追踪的资本投资餐饮零售案例来看，二季度全部或部分资金用于开设实体店的成交共计31笔，为2019年以来的较高水平。其中，咖啡茶饮和特色简餐占比近六成，其次为美妆护肤、运动健身，潮玩手办的投资热度亦有所上升。此类品牌城市选址计划多集中于一、二线城市。从开店规模上看，整合产品线和大店模式成为多品牌服饰集团的门店策略之一。

仓储物流：

世邦魏理仕报告指出，二季度国内16个主要城市录得高标仓新增供应125万平方米，环比增长60%。其中京沪及其周边节点城市占比超过40%，可租面积的增加带来这些热门区域仓库需求的加速释放，本季京沪净吸纳量均突破10万平方米。

世邦魏理仕预计下半年预计将有约680万平方米新增供应入市。一线城市及其周边区域的新增供应放量将成为租户在核心区位选址扩租的机会窗口，尤其是深圳将迎来三年后的排名前列新增供应。宁波、武汉等部分二线城市的去化压力将有所加大，租金走势短期承压。

物业投资：

世邦魏理仕数据显示，二季度国内商业地产投资市场交易活跃度显著提升，交易额环比上涨74.1％至966亿元，为2019年以来的较高季度成交额。上半年大宗交易总额录得1,521亿元，较2020上半年上涨30%，并且已超过疫情前2019年同期水平。

世邦魏理仕预计全年大宗交易金额有望增长21%，物流设施资本化率将继续下行。世邦魏理仕2021年初的中国投资者意向调查结果显示，57%的投资者计划今年加大对中国优质商业地产的投资。第二季度各类资产交易全面复苏的迹象显现，预计全年大宗物业交易金额将较2020年上升21%，达到2,500亿元。资产价格方面，下半年商办物业的资本化率将保持稳定，而考虑到工业物流领域近两年来活跃的私募地产基金募集和国内公募REITs的上市，物流设施的资本化率将有小幅下行的空间。