来源：央广网

10月10日，仲量联行发布《北京2024年第三季度房地产市场回顾》。报告显示，三季度，办公楼市场由搬迁需求主导，全市租金持续处于下行通道。零售地产市场中，新开店的势头仍然强劲。在工业物流市场，持续的租金下探促进了更多以成本为导向的搬迁升级成交落地。高端住宅市场在三季度的成交量环比上涨42.9%，但新房、二手房价格分化程度越发显著。

“近期央行的‘一揽子’新政策发布，其力度显著超越了市场先前预期。随着新政落地，货币政策的宽松环境正逐渐筑底，将有效缓解市场流动性压力，并将进一步提振北京乃至全国商业地产市场的信心。”仲量联行华北区董事总经理张冀苏表示。

搬迁需求持续主导租赁市场，空置压力未见明显缓解

第三季度，市场成交主要由降本驱动的搬迁需求主导，部分项目以价换量成效明显。在成本控制策略下，企业对新设与扩张持审慎态度，租赁市场需求增量不足。

据了解，甲级办公楼市场需求主要来自科技互联网、能源和专业服务业。科技互联网需求持续回稳，头部企业加码人工智能赛道，贡献了较大面积的租赁成交。国央企领衔的能源类企业表现亮眼，非续租成交面积占比达20%。此外，专业服务业需求韧性显现，教培行业政策利好推动了教育企业市场活跃度回升。

与此同时，空置压力未见明显缓解。三季度无新增供应，整体空置率环比微降0.2个百分点至11.9%。企业缩租、到期退租甚至租约期内退租现象依旧存续，部分子市场面临仍然面临一定去化压力。甲级办公楼市场整体净吸纳量回正，录得24,694平方米，主要得益于中关村子市场自用型需求的支撑。

租金方面，全市甲级办公楼租金继续下调，环比及同比分别下降 3.1%及14.3%。“当前的低租金窗口期为追求质价比的企业提供了降本搬迁升级至更高品质办公空间的机会。”仲量联行北京商业地产部高级董事张斯亮表示：“预计 2024 年全年北京甲级办公楼租金将下调 13.6%。”

租金增幅放缓，零售地产市场新开店势头仍然强劲

零售地产方面，需求复苏趋缓，但新开店的势头未受影响。2024年上半年签约的餐饮、时尚和生活方式新店在第三季度依然持续开业，有效去化了空置面积，以新项目尤为明显。因此，市区市场的净吸纳量达到了86,471平方米，保持在健康水平。

尽管供应仍处于高位，但空置压力有限。四个新项目入市，为市场带来新增供应22万平方米。得益于预租期的活跃需求，平均开业率达到了70%。增量面积的有效去化助力全市空置水平持稳，市区空置率仅上升0.3个百分点，达到4.8%；而郊区空置率则下降0.2个百分点，录得7.6%。

“2024年全年北京零售地产新增供应预计为163万平方米，将达到历史峰值。但供需格局仍保持平衡，因为成熟开发商提前三个季度启动预租，上半年的强劲预租成果确保了可观的开业率。然而，需求复苏的斜率放缓，以及存量项目租赁双方预期稍有失衡，将导致租金涨幅放缓，市区市场2024全年同比涨幅预计为2.5%，核心市场为2.0%。”仲量联行华北区研究部董事纪明表示。

物流地产平均租金环比下降1.5%，租户仍注重成本把控

在租户搬迁租赁需求支撑下，三季度北京物流地产市场成交量保持稳定。其中，通州永乐店及大兴机场地区凭借其价格优势于三季度录得新租成交总计超过10,000平方米。

在供应方面，三季度北京于通州马驹桥子市场迎来一个新增项目，总建筑面积约为9.5万平方米。在大面积自用需求支撑下，新项目去化表现良好，于季末录得15%以下的空置率。不过，由于受到个别子市场主力租户退租影响，北京物流市场三季度仅录得16,984平方米的净吸纳量。全市整体空置率在此影响下上升1.7个百分点至17.5%。

三季度北京物流地产市场平均租金环比下降1.5%，同比下降4.1%。租户仍然非常注重成本把控，对于仓储面积租赁方面的预算逐步降低。“成本导向型租户搬迁趋势预计将持续。”仲量联行华北区研究部负责人米阳表示：“食品供应链、第三方物流企业预期会继续提供一定程度的增量租赁需求，但成本导向的升级搬迁预计仍将主导市场。因此，业主会继续降租以吸引租金敏感型租户。”

供应方面，在未来12个月，预计将有近 133万平方米的新增供应入市。供应压力加大叠加需求疲软的市场环境下，预计市场空置率将有所攀升。

宽松政策持续加码，高端住宅市场仍需时间修复蓄力

购房者对于重点学校学区房需求仍保持稳定，在此支撑下三季度北京高端住宅市场共成交919套，环比上涨42.9%。不过市场销量和去年同期相比，仍保持在较低水平，同比下降35.4%。当前新房、二手房市场住宅价格分化明显。

在新入市的高价项目拉动下，三季度高端住宅新房价格环比上涨0.4%。而二手房市场则因供应过剩，促使业主进一步降价以加速成交，三季度价格环比下降2.1%。租金方面，多数业主开始采取更灵活的租赁策略以挽留现有租户，三季度租金环比下降1.9%。

“不过，北京于三季度末宣布将适时取消普通住宅和非普通住宅标准。未来该政策的实施将减轻部分购房者的税收负担，释放其购房需求，促进高端住宅市场销量增长。”米阳表示：“价格方面，预计开发商将通过价格调整积极推进新房成交进程，而在二手房市场中，预计位于非核心区域的老旧项目将引领二手房市场价格继续下滑。”