近年来，楼市调控频频，房地产市场掀起了新一轮的变革潮。在这场变革下，“去地产化”成为了行业新词。

那么，如何在转型的竞争中脱颖而出？在房企们上演的“大动作”中，涌现出了不少推动行业发展的新模式。其中，城市更新为房企们开启了一扇“大门”。

“增量发展”与“存量改造”并行

“城市更新”被首次写入政府工作报道

城市化改革开放以来，伴随着经济的快速增长，我国城市化水平大幅提高。截至2020年末，我国的城镇化率已达到63.89%。

但前期城市化进程中的大规模扩张，亦为城市发展积累了大量的问题和矛盾。当下，如何完善城市功能、提高居民生活品质成为了城市发展关注的重点。城市更新的需求也随之增大，包括旧改、棚改、城市老旧空间的重新利用以及传统商圈的升级等。

“我国从中期加速阶段步入发展成熟阶段，城市建设也从单纯的“增量发展”阶段，进入‘增量发展’和‘存量改造’并行的阶段”，城市规划研究领域资深人士四川产和城企业管理有限公司总经理林森向封面新闻记者表示，“城市更新在未来将越来越成为城市建设的主要模式。”

“十四五”规划和2035年愿景目标明确提出，实施城市更新行动；今年全国两会，城市更新首次被写入政府工作报告。

近日，住房和城乡建设部办公厅发布了《关于开展排名前列批城市更新试点工作的通知》，决定在北京等21个城市（区）开展排名前列批城市更新试点工作，重点开展“探索城市更新统筹谋划机制、探索城市更新可持续模式、探索建立城市更新配套制度政策”三方面工作。

城市更新不仅仅是在国家层面得到重视，据封面新闻记者不完全统计，目前已有北京、上海、广州、深圳、成都等超20座重点城市正快马加鞭地谋划城市更新方面的建设。

自此，城市更新被提到了少有的高度，也有了更加明确的指引。

城市更新迎来万亿蓝海

百强房企纷纷入局

在地产行业持续变革的环境下，作为市场主体，借道城市更新领域寻找新的业绩增长点成为房企们的共识。

克而瑞数据显示，百强房企中涉足城市更新领域的房企比例已达八成，其中不乏综合实力雄厚的头部房企；并且已有一半以上的企业城市更新运营规模超百万方。其中，2021年上半年，TOP10房企城市更新项目占总土储的5.69%～24.8%。TOP11—50房企中，有近9成企业城市更新占总土储比例集中在15%～30%。

为何房企们纷纷醉心于城市更新？

据测算，中国房地产总市值已超过300万亿元，按每年2%的城市更新速率计算，城市更新迎来6万亿元级市场。也就意味着，伴随总市值的不断增加以及存量转化率的持续提升，最终市场将迎来10万亿元的大赛道。

事实上，在土地资源日渐稀缺和双集中供地的大背景下，城市更新在一定程度上也缓解了房企们的拿地焦虑。一方面，开发商获取土储的成本和难度相较于传统的招拍挂市场较低；另一方面，房企可通过参与城市更新项目，获取入局城市核心区域的开发机会，从而助力城市的发展建设。

市场仍需整合

成都是一片值得期待的热土

纵然城市更新领域作为万亿级别的蓝海市场，前景可期，但仍面临诸多压力和挑战。

“城市更新作为一个全新的赛道，当前开发运营模式依旧处于探索阶段，发展不够成熟，存在相当多的发展问题。”四川产和城企业管理有限公司总经理林森向封面新闻记者表示，“对于房企来说，可能较大的问题在于投资回报的问题。在住建部‘防止大拆大建’要求的主导下，城市更新必然面临赢利点不确定，回报周期太长的问题，这也成为众多房企进入城市更新较大的拦路虎。”

不同于往日的拆除重建、更新后销售和重资产运营为主，随着城市更新的不断深入发展，与传统方式相比，现在的城市更新还涉及定位、招商、运营等复杂的业务链条，继而因“出售少、自持多”而呈现出 “长线持有、长期稳定收入”的特征。换句话说，全新的城市更新还更加考验开发商的综合运营能力。

“城市更新不能是简单的建筑形态更新，不能是新瓶装旧酒，而是以城市空间的更新为载体，以产业、生活、文化的焕新为内核的整体开发和运营。”林森说。

猛追湾-望平街城市更新项目

谈及成都市场，林森向封面新闻记者分享了他认为目前成都城市更新比较优秀的案例：对城市片区进行更新的望平街，如今已提档升级为全新的文商旅融合的猛追湾新名片；对禾创药业仓库工业遗址的全面活化后的优质文创公园，如今已蝶变为一个“工业遗存、文创园区、文旅地标”三位一体开发的典范。

对于成都城市更新市场的期望，林森表达了他的看法。“作为首批城市更新试点城市，成都城市更新是一片值得期待的热土，这不仅来自于成都深厚的历史文化底蕴，也来自于成都政府对城市更新越来越重视和加大投入。希望政府加强对老城区加大规划及投入力度，开创城市更新开发运营的成都示范。”

来源：封面新闻