如果不出意外，武汉将很快官宣自己成为“超大城市”。

“超大城市”，是指“城区常住人口”超过1000万的城市，这是目前中国城市规模上的较高等级。

根据国务院2014年下发的《关于调整城市规模划分标准的通知》城区常住人口1000万以上的城市为超大城市，城区常住人口500万以上1000万以下的城市为特大城市。

在超大城市、特大城市之下，还有如下等级：

1、大城市：城区常住人口100至500万。其中300万以上500万以下的城市为Ⅰ型大城市，100万以上300万以下的城市为Ⅱ型大城市；

2、中等城市：城区常住人口50至100万。

3、小城市：城区常住人口50万以下。其中20万以上50万以下的城市为Ⅰ型小城市，20万以下的城市为Ⅱ型小城市。

上图是第七次人口普查之后，国家统计局在“求是杂志”上发布的超大、特大城市名单。

表中，武汉的常住人口已经达到了1245万人（这是截至2020年末数据，七普数据是1232.65万人），其中城区常住人口为995万人。

也就是说，在2020年末的时候，武汉距离超大城市只有一步之遥。只要再增加5万“城区常住人口”就可以晋级，成为继北京、上海、深圳、重庆、广州、成都、天津之后的第八个“超大城市”。

上图：武汉统计年鉴里的人口数据。

另外两个比较接近“超大城市”标准的，是东莞和西安。

去年，武汉官方曾公布过一个重要数据：截至2021年5月末，武汉市公安机关登记的流动人口总数为515.6万人，其中居住半年以上的人口达425.5万人，常住人口达到1351.5万。

也就是说，从2020年末到2021年5月，武汉又增加了106.5万常住居民。按照这个增速，2021年全年至少能增加超过150万人，绝大部分应是疫情后回流。

上图：第七次人口普查中，武汉和其他湖北城市的人口数据。

生活常识告诉我们：新增流动人口绝大部分在城区，所以很有可能在2021年5月末的时候，武汉的城区常住人口就突破了1000万。即便当时没有突破，到2021年12月末，也应该超过了。

武汉官方至今尚未公布2021年末的较新人口数据，也没有宣布自己成为“超大城市”。

值得注意的是，在2022年1月公开发布的“武汉市2022年政府工作报告”中，三次自称“超大城市”，具体表述如下：

1、营商环境还需进一步优化，实现超大城市治理现代化任重道远。

2、积极探索超大城市现代化治理新路子。统筹推进法治武汉、法治政府、法治社会一体建设，……答好探索超大城市现代化治理新路子“时代考题”。

所以基本上可以确认，武汉城区常住人口已经在2021年末突破1000万，只待统计局核准数据、正式发布了！

或许有人会说：超大城市，不过是城区人口的一个规模指标，有这么重要吗？

答案是：城市所处的等级，跟它在国家规划中的地位密切相关，是非常重要的。

举个例子：

下图是“国家交通十三五规划”中主要城市的交通定位分级：

7个超大城市——北京、天津、上海、广州、深圳、成都、重庆，全部处于排名前列层级，是“重点打造的国际性综合交通枢纽”。而武汉，则处于第二个层级，排在昆明、乌鲁木齐、哈尔滨、西安、郑州的后面。

下图是去年12月印发的“国家交通十四五规划”中城市交通地位的分级，7个超大城市仍然稳稳坐在排名前列层级。

第二层级则发生了重大变化，南京、杭州这两个经济发达城市终于杀出，沈阳、大连、哈尔滨、青岛、厦门、郑州也都排在武汉之前。武汉从第二层级的第六名，下降到了第九名。

有人猜测，这是为了给南京、杭州、沈阳晋升国家中心城市扫清障碍。

如果武汉成为第八个“超大城市”，下一个五年计划里，武汉的交通定位大概率会跃升到排名前列层级。而且武汉地理位置非常好，正好是四大城市群组成的菱形的中心点。

人口和城市权力密切相关的另外一个例证是：只有城区人口超过300万人的城市，才有资格申报修建地铁。

在国家严格限制城市建筑物高度后，一个城市的可以修建的较高楼也跟人口挂钩了。

具体规定是：城区常住人口300万人口以下城市严格限制新建150米以上超高层建筑，不得新建250米以上超高层建筑。城区常住人口300万以上城市严格限制新建250米以上超高层建筑，不得新建500米以上超高层建筑。

成为“超大城市”之后，武汉不仅可以获得更大的发展机会，更高的城市定位，还将以全新的视角审视自己，提出更大的发展目标。

最近发生的两件事，就传递出了上述信号。

排名前列件事：2月24日，国务院《关于长江中游城市群发展“十四五”实施方案的批复》正式印发。

目前这个方案的全文尚未公布，批复里最重要的表述是：

以培育发展现代化都市圈为引领，优化多中心网络化城市群结构，提升综合承载能力，在全国统一大市场中发挥空间枢纽作用，打造长江经济带发展和中部地区崛起的重要支撑、全国高质量发展的重要增长极、具有国际影响力的重要城市群。

长江中游城市群，包括武汉城市圈、环鄱阳湖城市群和长株潭城市群。

“武汉城市圈”？是不是打错字了，不应该是“武汉都市圈”吗？

其实没有错，2014年2月的时候国家发改委批复的就是《武汉城市圈区域发展规划》。

也就是说，在都市圈的概念尚未上升到国家战略的时候，武汉就拿到了一个批文，所以名称有“史前时代”特征。在较新发布的“湖北省十四五规划”里，仍然沿用了“武汉城市圈”，这仿佛是向外界宣示：武汉城市圈，才是中国都市圈的老大、排名前列。

在长江中游城市群里，武汉城市圈也是三大“子群”的老大，经济总量较高、人口密度较大。而且武汉是三个省会里，少有的国家中心城市，少有的超大城市。

我们有理由相信，在“长江中游城市群”十四五规划里，武汉将发挥重要带动作用。

第二件事：2月28日，长江新区正式成立。

上图是武汉较新的“一主四城”的城市规划，长江新区看起来很低调，只是光谷副城、车谷副城、临空经济区副城之后的第四个副城。

但事实上，长江新区有着万丈雄心。它的目标是成为高级新区，把武汉从“三镇时代”推向“四镇时代”。也就是说，长江新区在结构上是跟武昌、汉口、汉阳对应的。

因此，长江新区的成立大会是湖北省来办的，省委书记揭牌、省长讲话。讲话中有如下表述：

规划建设武汉长江新区，是省委、省政府立足实际、谋划长远的重大决策部署，是实施全省区域发展布局的重要“棋眼”，有利于更好融入大局、服务国家战略，更好带动全局、增强湖北实力，更好优化格局、提升武汉能级，是百年大计、湖北大事，影响全局、事关未来。要高点站位、对标一流……全力提升长江新区全国影响力。

看到了吗？“百年大计”、“湖北大事”、“影响全局”，这些措辞是否有点“似曾相似”？没错，长江新区是湖北版的“雄安新区”。

所以长江新区很重要，一旦国家重新启动“高级新区”的批复，它很有可能晋升为“高级”。

根据湖北当地媒体的报道，长江新区还有一个重要功能——“ 辐射带动鄂东高质量发展”。

东面有什么？有一个面积不大的地级市——鄂州。

鄂州有什么？有中国排名前列个专业的货运机场——花湖机场。

想想看，鄂州紧靠着武汉，这里是京广线和长江的交汇点，相当于中国的坐标“原点”，不仅水运、陆运便利，空中运输也极为方便。所以，武汉——鄂州是天生的国家物流中心。

这个中心如果分属两个城市，效率一定会受到影响。而武汉本身面积不大，为8569平方公里，只不过是北京或者杭州的一半。

中国经济是政府主导模式，这就决定了城市面积大一些效率会更高，所以中心城市的面积应该都搞到1万平方公里以上。之前合肥没有“达标”，三家分巢湖之后就达标了；之前济南没有达标，合并莱芜之后就达标了。

鄂州的面积又恰好非常小，只有1600平方公里。这样的迷你地级市紧靠着武汉，又要跟武汉瓜分重要的物流中心功能。所以，合并是较好的选项。

鄂州在武汉东面，长江新区的建设将拉近武汉和鄂州距离，让合并水到渠成。

所以，长江新区是一石三鸟。

最后谈谈武汉楼市。

武汉楼市供应量比较大，尤其是郊区。整体而言，武汉这个城市是很有投资价值的，未来发展潜力也很大。目前在武汉投资购房，也需要回归中心。

武汉的中心，跟重庆一样，都是“两江四岸核心区”。上图里的虚线范围内，都比较有价值。其中沿江的暗红色轴线，则更有价值。另外光谷的核心区，也值得投资。

长江新区（核心区）虽然定位高，但发展起来还需要一些时间，适合“愿意等待更长时间的人”投资。

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