4月24日，成都中心城区迎来本周第二场土地拍卖。此次土拍原计划出让5宗宅地，但3宗地块因故终止出让，其余2宗宅地底价成交，总成交价约10.37亿元。加上一天前（4月23日）出让的4宗宅地揽金41.4亿元，两天土拍共收金51.77亿元。

从两天的成交情况来看，6宗宅地成交，其中有2宗地块溢价成交，4宗地块底价成交。在业内人士看来，成都土拍市场会进一步分化，核心区域优质地块热度持续升高。尤其是地价、房价“双限”放开后，不断有新地块刷新区域楼面价。

锦江区林家坝地块近期热度高

今年4月份，成都土地市场加快入市的步伐。根据成都市规划和自然资源局此前发布的公告，4月19日至4月25日，成都将举行4场住宅用地的拍卖，共有21宗、约1083.7亩住宅用地入市，总起始价130.19亿元。其中，从4月23日至4月25日，成都将连续举办3场土地拍卖。

据中指研究院信息显示，4月24日，成都原计划出让5宗宅地，双流区怡心湖45亩地块、双流区怡心湖85亩地块、郫都区郫筒地块因故终止出让，其余2宗地块均采用“竞地价”方式出让，最终均以底价成交。

具体来看，新都区大丰34亩地块占地面积2.25万平方米，规划建面约4.5万平方米，该地块由立彩房地产以起始楼面价3225元/平方米摘得，成交价1.45亿元；双流区怡心湖63亩地块占地面积4.2万平方米，规划建面约8.41万平方米，该地块由成都空港发展起始楼面价10600元/平方米拿下，成交价8.9亿元。

与之相比，4月23日，成都中心城区的部分土地拍卖则是异常火热。除了成华区理工大地块因故终止出让外，其余4宗宅地全部成交，收金41.4亿元。其中，青羊外光华44亩地块由中旅以楼面价20300元/平方米竞得，溢价率19.4%。而天府国际生物城88亩地块和64亩地块由成都生物城分别以起始楼面价4530元/平方米、4540元/平方米拿下。

值得关注的是，4月23日，锦江区林家坝52亩地块热度高涨，该地块占地面积3.5万平方米，规划建面约8.74万平方米，容积率2.5。经过81轮竞价，中国金茂以约21.4亿元摘得该地块，成交楼面价2.45万元/平方米，溢价率48.5%，创下了成都成交楼面价的最高纪录。

林家坝是当前锦江区土拍热门板块。4月19日，在成都中心城区拍卖的4宗地块中，有一宗锦江林家坝28亩地块，也是以高溢价成交。经过60轮竞价，该地块由润达丰滨江溢价33.71%竞得，成交楼面价为2.34万元/平方米。该地块吸引了建发、华润置地、中海地产、越秀地产、保利发展、华发、招商蛇口、中铁置业等多家知名房企。此外，当天成交的其余3宗宅地均以底价成交。

而成都在3月6日举行的中心城区龙年首拍中，位于林家坝TOD片区中的锦江区柳江街道31.2亩纯住宅用地，经过55轮竞价，由中铁建以9.31亿元拿下，成交楼面价2.24万元/平方米，溢价率31.76%。

事实上，2023年林家坝板块也是炙手可热，有3宗纯住宅用地触顶成交，其中贵州屹阳拿下的26亩地块，吸引了44家企业参与抽签，最终成交楼面价为1.84万元/平方米。

高溢价、底价成交、终止出让的土地共存

值得一提的是，打破成交单价纪录的不只有林家坝52亩地块。4月9日，成都高新区大源板块两宗“连襟”地块出让，其中，16亩地块经过53轮竞价，由新绿色置业以楼面价23200元/平方米竞得，溢价率28.89%；13亩地块经过48轮竞价，由新绿色置业以楼面价22800元/平方米竞得，溢价率26.67%。这两宗地块均刷新交投于2022年以楼面价22500元/平方米摘得的大源西区域桂溪街道地块楼面价。

而上述两宗地块所处的大源板块也是当前高新区的热门板块。去年5月19日，该区域内一宗141亩地块被远达以楼面价20700元/平方米摇号拿下，成交总价约42.52亿元，成为2023年土拍单块总地价排名第二的地块。

据中指研究院信息显示，2023年，成都热门地块集中在“5+2”区域（即锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区及两个新主城区：四川天府新区、成都高新区），最高溢价率达61%，位于天府新区。而从销售端来看，地块热度与销售行情也有着关联。2023年，成都锦江、成华、天府新区去化周期最短，为8-10个月。

今年4月以来，成都加快土地出让的节奏，在房地产下行的市场背景下，高溢价成交的土地也提振了市场信心。不过，需要关注的是，在成都市核心区域优质地块受到房企热捧的同时，底价成交、终止出让的土地数量也不少，非热点区域土地市场也有继续降温的趋势，呈现两极分化加剧的趋势。

值得一提的是，2023年9月份，成都“官宣”调整土拍规则。其中，成都中心城区商品住宅用地实施“竞地价”拍卖，新出让土地所建商品住房由企业根据市场情况自主定价。土地市场放弃“双限”后，也助推了成都核心区域的土地热度。

对此，中指研究院四川分公司研究总监苏宇表示，成都土拍市场会进一步分化，核心区域优质地块热度持续升高。特别是在2023年“9·26新政”以后，地价、房价已经全面放开，后续如果还有优质地块供应，仍有机会刷新区域楼面价。

来源：新京报