作者：董馨

2020年，时代中国控股有限公司（股票代码：1233.HK，以下简称“时代中国”）实现营业收入385.77亿元，同比下降9.09%；实现归母净利润49.41亿元，同比下降5.21%，公司营收、归母净利润双双下滑。

年内，公司实现合同销售面积673.1万平方米；实现合同销售金额1003.8亿元，同比增长28.1%，首次迈入千亿门槛。

2020年，公司城市更新业务表现亮眼，成功转化8个城市更新项目，总建筑面积约262万平方米。截至2020年年底，公司已拥有城市更新项目超160个，潜在总建筑面积约5337万平方米。

未来，在土地获取不确定性增加的背景下，公司城市更新业务价值红利兑现明确，成为公司发展新引擎的作用不断凸显。

营收、归母净利润双双下滑

从盈利情况来看，2016-2020年时代中国的营业收入分别为162.06亿元、231.1亿元、343.75亿元、424.33亿元、385.77亿元，自2019年达近5年较大值后在2020年快速回落，主要是由公司物业管理费收入减少及物业销售交付面积减少所致。2016-2020年时代中国的归母净利润分别为19.55亿元、26.67亿元、43.99亿元、52.13亿元、49.41亿元，2020年公司归母净利润与2019年相比有所下降。

时代中国的营业收入由物业发展收入、城市更新业务收入、物业租赁收入、物业管理服务收入四项业务营业收入组成，分别占公司营业总收入的84.7%、14.1%、1.2%。

具体来看，2020年公司物业发展收入为326.73亿元，较2019年同期的390.8亿元有所下降，同比下降16.39%，主要是由公司年度内已交付总建筑面积减少所致。2020年，为公司带来重大收入的项目主要包括时代香海彼岸（广州）、时代天韵（佛山）、时代水岸（佛山）、时代倾城（鹤山）及时代家（佛山）等。

2020年公司城市更新业务收入为54.53亿元，主要来自位于广州、佛山等地区所在的城市更新项目，较2019年同期的21.68亿元大幅提升，同比增长151.58%。截至2020年年底，公司城市更新项目总数超过160个，总建筑面积约5337万平方米。

2020年公司物业租赁收入为4.5亿元，较2019年同期的4.61亿元有所下降，同比下降2.36%，主要是由年内公司受疫情影响豁免租户租金所致。截止2020年年底，公司拥有时代地产中心建筑面积约3.1万平方米和246个车位，拥有时代倾城（中山）第26座建筑面积约3.76万平方米作出租用途，而广州市时代商业管理有限公司及其他附属公司用作转租的建筑面积约为60.83万平方米。

公司物业管理服务收入来源于时代邻里分拆上市前已交付物业提供物业管理服务产生的收入。2020年，由于时代邻里（主要从事提供物业管理服务）分拆上市，公司并未取得物业管理服务收入。

2016-2020年时代中国的营收增速分别为18.83%、42.6%、48.75%、23.44%、-9.09%；归母净利润增速分别为37.62%、36.43%、64.94%、18.49%、-5.21%，2020年公司营收增速和归母净利润增速均较2019年大幅放缓。

2020年，时代中国的销售成本为274.74亿元，与2019年的299.98亿元相比有所下降，同比下降8.41%，主要是由公司物业销售交付面积下降所致。

与此同时，2016-2020年，时代中国的毛利率分别为26.23%、27.91%、30.9%、29.31%、28.78%。2020年公司毛利率较2019年略有下降，主要是由公司毛利率较高的产品收入确认比例较2019年有所下降所致，且自2018年达近5年较大毛利率后，公司毛利率呈逐年下降趋势，利润空间不断被压缩。

2020年，时代中国销售费用由2019年的12.12亿元同比下降7.63%至11.2亿元，主要是由公司严格管控营销费用所致。管理费用由2019年的15.54亿元同比增长1.27%至15.74亿元；财务费用由2019年的10.11亿元同比增长16.85%至11.81亿元。

2020年公司的净利率虽由2019年的13.01%上升至13.81%,但较2018年13.95%略有下降，公司盈利能力有所减弱。

合同销售金额首破千亿

纵观我国目前的区域经济格局，五大城市群是目前中国经济最活跃的增长极和动力源，公司坚定布局其中的四个，深耕粤港澳大湾区，大力提升所在区域的市场份额；并逐步增加长三角、长江中游、成渝城市群等高增长潜力区域的投资。

截止2020年年底，公司共拥有138个处于不同阶段的主要项目，其中128个分布在广州、佛山、江门、东莞、惠州、珠海、中山、清远、肇庆、汕头、汕尾及河源等广东省主要城市、5个位于湖南省长沙市、1个位于湖北省武汉市、2个位于四川省成都市及2个位于浙江省杭州地区，为近60万业主提供了高质量的生活居所及服务。

2020年，凭借出色的营运能力及处于黄金地段的高质素项目，时代中国实现合同销售面积673.1万平方米；实现合同销售金额1003.8亿元，同比增长28.1%。超额完成了823亿元的年度目标，完成率达122%，首次迈入千亿门槛。

2020年，公司继续从多个渠道积极拓展土地储备，包括参与政府公开拍卖、城市更新项目、一级开发、合作及收购。年内，公司于广州、佛山、东莞、肇庆、长沙及杭州地区购入16幅地块，预计总建筑面积约360万平方米，土地收购成本总额约171.19亿元。

截至2020年年底，时代中国已在15个城市或地区拥有土地储备，总建筑面积约2159万平方米。这些土地储备主要分布在国内一二线城市及大湾区，其中位于大湾区的土储（含清远地区）占比近90%，足够支撑公司未来3年的发展所需，为公司业绩增长提供了强有力的保障。

此外，公司坐拥大湾区大量优质项目，城市更新业务表现亮眼。2020年，公司成功转化8个城市更新项目，总建筑面积约262万平方米；其中5个转为土储，总建筑面积约220万平方米，占2020年新增土储超六成。截至2020年年底，时代中国已拥有城市更新项目超160个，总建筑面积约5337万平方米。未来，在土地获取不确定性增加的背景下，公司城市更新业务价值红利兑现明确，成为公司发展新引擎的作用不断凸显。

融资成本降低

从短期偿债能力来看，2016-2020年时代中国的流动比率分比为1.77、2.02、2.12、1.61、1.54，2020年公司流动比率与2019年同期相比有所下降。2016-2020年时代中国的速动比率分比为0.78、0.95、1.23、0.91、0.8，2020年公司速动比率与2019年同期相比有所下降。

从长期偿债能力来看，2016-2020年时代中国的资产负债率分别为76.57%、72.43%、74.97%、77.84%、81.26%，2020年公司资产负债率与2019年同期相比有所提升。此外，2016-2020年，时代中国负债总额分别为528.98亿元、734.33亿元、967.56亿元、1253.94亿元、1556.19亿元，2020年公司负债总额与2019年同期相比有所提升，财务风险加大。

2020年，时代中国坚持一贯审慎稳健的策略，保持优异的经营质量，持续降低负债率与融资成本。年内，公司净负债比率为65.6%，较2019年下降1.6个百分点，在行业中持续保持较低水平；现金对短债为2.1倍，在提升公司规模的同时，拥有良好的流动性。同时，公司抓住融资窗口期，通过债务置换降低融资成本。2020年，时代中国境内公司债平均成本为5.6%，较原成本7.9%降低2.3个百分点；中长期美元债平均成本为6.3%，较原成本8%降低1.7个百分点。

从营运能力来看，2016-2020年时代中国的存货周转率分别为0.43、0.41、0.40、0.54、0.39，2020年公司存货周转率与2019年相比有所下降，但高于房地产开发行业存货周转率平均值0.28。流动资产周转率分别为0.33、0.31、0.33、0.33、0.25，2020年公司流动资产周转率与2019年相比有所下降。总资产周转率分别为0.28、0.27、0.3、0.29、0.22，2020年公司总资产周转率与2019年相比有所下降，但高于房地产开发行业总资产周转率平均值0.2。

绿色建筑发展薄弱

根据标准排名从住建部门监测的绿色建筑统计数据，2019年时代中国获得绿色建筑二三星级设计及运行标识项目均为0,这也是时代中国无缘中国投资协会和新华社《环球》杂志、标准排名联合发布的“2020中国绿色地产指数TOP30”的重要原因。此外，2020年时代中国获得绿色建筑二三星级设计及运行标识项目也均为0。

既然主业绿色建筑发展无法自说自话，时代中国不得不用其他说辞背书。比如，致力推进绿色施工技术，不断提高施工现场资源能源使用，以及排放物管理水平，实现在施工中兼顾与环境的和谐共融。

废弃污水管理方面，公司在施工现场设立污水处理站，及时高效处理工业废水、污水以及生活废水，其中在时代天韵（佛山）、时代倾城（中新）、时代天境（佛山）污水过滤循环可达到一级排放标准，并再次循环利用。同时，公司会在施工现场处理废水并减少运输途中废水、污水渗漏、污染的可能性，从源头控制水污染，保证用水效益。

废气管理上，公司在工地入口处设置环境监测系统，对工地产生的噪音、粉尘、废气等污染物的情况进行实时监测跟踪。公司考虑到施工建造阶段扬尘对周围空气质量产生相当的负面影响，因此在施工现场布置了自动喷淋装置，增大尘物的湿度，减少空气中可吸入颗粒物的浓度，并对裸土进行全面覆盖等措施。废气减排方面，公司严禁在施工现场燃烧各类废弃物和有害物质，并全程监控废气释放量、PM2.5数值，以保证建筑产品在全流程中符合国家标准。

同时，为提高资源利用率，公司选用节能设备、优化施工工序、合理配置工人、提升施工组织能力等，大幅减少工施工期间需耗用的能源，同时采用太阳能采光板，充分利用太阳能等可再生资源。

公司还优先选用节水设备，减少水资源的耗用。积极循环利用雨水和其他废水，并在在时代水岸（清远）施工现场采用桩基础泥浆处理设备，将泥浆分离成泥饼和清水，并在施工场地再利用分离出的清水。同时，分离出的泥饼将集中管理运出施工现场，并进行二次利用。

此外，为减少废弃物产生，时代中国积极响应广东省垃圾分类号召，在施工工地设置垃圾分类投放地，维护施工场地干净清洁的同时，有效提高可循环利用废弃物的回收率，较大限度降低进入焚烧、填埋程序的工业及生活废弃物，控制环境污染。

标准排名发现，不仅时代中国——凡没有获得国家绿色建筑二三星级标识认证的房企，通常都会拿什么绿色施工、节约资源、减少废物等环境、社会和公司治理内容强调自身在绿色发展上所做的努力，但仅有个别房企披露相关数据。

“绿水青山就是金山银山”。只有真正响应国家大力发展绿色建筑的号召，将绿色建筑发展落在实处，在地产新时代的房企才能跑赢绿色发展这场“马拉松”。

时代中国，概莫能外。