佛山开启“认贷不认房”,专家称刺激楼市效果有限

搜狐焦点北京站 2023-02-07 09:37:44
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全面解除限购后,佛山再出救市政策,但它的作用是有限的。

来源:界面新闻

图片来源:视觉中国

记者 |张熹珑

2月1日起,佛山正式开启认贷不认房。

根据此前佛山市住建局发布的《关于停止个人住房查询有关事项的通知》,当局于2月1日停止个人住房对外查询业务。

此项举措被视为配合不久前解除限购令而出台的政策。查册的目的在于查询个人名下有无房产,以及房产是否再存抵押或查封情况。停止购房查册则意味着,只要名下房产已结清购房贷款,即可当成首套来买,也就是“认贷不认房”。

“相当于放宽了房贷的认定范围,这也和之前佛山持续出台的支持楼市政策一脉相承。”但地产经济学家邓浩志也表示,该政策只属于一个补充,“影响不会特别大。”

而对首次购房的人而言,佛山房产中介陈静更是坦言“这个政策没什么影响”:“是为了让更多刚需客户更容易上车。但如果没买过房或者还有房贷在身,就不是政策的覆盖范围。”

刺激楼市效果有限

自2022年以来,佛山在出台支持楼市政策上“一路狂奔”,前有降低人才T卡门槛、“满五不限购”政策出台,后有公积金政策放松、发放购房消费券。而最重磅的,莫过于2022年12月佛山全域解除限购令。

解除限购令搭配认贷不认房使用“效果更明显”。“以前如果你名下已经有两三套房子,银行不会再提供贷款。但现在如果这两三套房子都没有贷款,就能继续贷款买房。”陈静说。

从这个角度来看,认贷不认房可以视为解除限购的辅助政策。购房数量和贷款不做限制,可以说在佛山,不论多少套房都可以买。

“新的政策属于一个补充,增加买房者的杠杆、降低利率。”邓浩志提到,没有按揭在身的业主再次购房,一方面首付只需要给两成,降低了一成;另一方面利息也比二套房贷更低,能够降低成本。

目前,佛山首套购房商业贷款利率为4.1%,处于历史最低。而在此前,二次购房的贷款利率达到5.39%以上。可以说,认贷不认房起到正向作用。对于部分难以企及广州房价的当地居民,也将提高其“转战”佛山购置物业的吸引力。

不过,邓浩志亦指出,就刺激楼市而言,该措施跟限购解除相比是不同量级,“论作用绝对是限购放开影响大,该释放的购买力基本上都释放了。”

除了佛山,此前南京部分银行、郑州等地业已推出认贷不认房。

2022年供求齐降

回顾2022年的佛山楼市,成交一落千丈。无论是土地市场还是房地产市场,都出现冷清的供求齐降情况。

由于疫情影响、宏观经济低迷,房企暴雷项目烂尾等负面因素影响,佛山商品房供求量创历史新低。克而瑞数据显示,全年供应仅936万平方、成交1129万平方,同比分别下跌42%、26%。其中,作为成交主力的商品住宅量锐减至757万平方,同比2021年下跌33%。

与之紧密相关的土地市场也表现低迷。数据显示,2022年佛山涉宅用地供求量跌至近五年最低位,成交地块绝大部分被房企以底价拿下。全年商住用地供应仅完成计划的67%,成交量较2020及2021年降幅达70%、52%。

经营性用地年度供求量也呈明显下降趋势,多宗土地出现撤牌、流拍现象,央企国企及地方城投在土拍中频频托底,全年溢价率仅0.87%;经营性用地楼面价为5210元/㎡,成交面积641万平方米,均创下五年来的新低。

反映在宏观数据上的,则是房地产开发投资和固定资产投资的负增长。2022年,佛山固定资产投资下降3.6%;房地产开发企业完成投资1956.52亿元,同比下降16.5%;其中住宅投资下降16.2%。

分地区看,禅城区房地产开发投资同比下降1%,南海区下降26.3%,顺德区增长1%,三水区下降42.9%,高明区下降52.4%。区域内分化进一步加重。

楼市下行的连锁反应

作为“超高土地财政依赖城市”,佛山的楼市下行也给整体经济带来一击。

对于佛山而言,土地收入是最重要的财政支柱之一。根据中指研究院,2017-2021年佛山平均土地财政依赖度超过140%,位居全国第二;2017-2021年,佛山卖地收入累计达到4897.5亿元。

“房地产及其上下游对整个国内经济的拉动非常大,房地产基本占GDP大概7%-9%的水平。房地产和上下游所有行业相加,对GDP的影响大概接近1/3。”邓浩志表示,房地产不行,上下游的水泥、建材、家私、电器企业等,都受到影响。

而佛山恰好就是大批建材、家居家电企业的汇集地。这也导致2022年轻工业出现负增长。2022年,佛山全市规模以上轻工业完成工业增加值2792.59亿元,同比下降0.1%。

佛山陶瓷龙头蒙娜丽莎公告显示,预计2022年亏损3.2亿元至4.6亿元,同比下滑201.64% - 246.10%。而哪怕是去年销量冠军的碧桂园,前三季度仅实现净利润6.12亿元,同比大跌95.92%。

同样有着较严重土地依赖症的珠海2022年房地产投资开发亦有明显下滑,1月30日起当地已有银行首套房房贷利率最低可按3.7%操作,且无其他特殊要求。目前,这一利率水平为全国最低。

“房地产企业爆雷的问题加剧,还会引发一个问题,即影响金融系统的安全。”房地产是中国经济的压舱石,也是中国经济增长的一个引擎。如果这个引擎熄火,很难补上去。

从三驾马车的角度来看,房地产横跨其中两驾马车:对开发商而言是投资端,对老百姓而言是消费端,影响范围非常大。

目前来看,前文提到的救市政策多数只维持了短期刺激效果。根据佛山房产信息网,1月份佛山新房网签3062套,签约面积约34.74万㎡,同比下滑48%、环比下滑58.23%。

“佛山市场已经见底,并且开始有一点复苏了,但是复苏可能力度还不是太大,所以还需要相关政策进一步加码。”邓浩志认为。

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