首付120万上车海淀两居!海淀的“门槛价”在这!

血拼北京楼市 2022-11-29 18:10:19
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位置从三环到五环外都有,虽然在海淀550万左右总价买不到太好的户型产品,但是位置、配套好一些的还是有的。两套房源都是2010年以后的,在海淀区六环里五环外,南北通透两居室带电梯,总价不到300万,但是加上转商…

哈喽大家好!我是血拼哥!

今天的主题,咱们围绕海淀刚需置业,

来看看海淀现在新房“门槛价”是多少?这样的“门槛价”能买到什么样的二手房?另外咱海淀二手房的“门槛价”又是多少?

争取一篇文章让刚需朋友了解海淀置业新房二手房情况(有点狂,手动狗头保命.jpg)

01/永丰新盘

最新消息,海淀新房终于要上新!

之前有和大家聊过海淀唯三的新盘(永丰F2地块)中,中海拿下的两宗地户型情况曝光,详情可以戳链接考古~

海淀供地少众所周知,今年以来市场环境发生变化,海淀关注度却不见减弱,不仅如此,好消息是,海淀永丰的两个开发商都不约而同的做起了90平以下小户型。

以往海淀出的新房都是大户型改善,如今咋就做小户型了?

其实大家观察下就知道,不是海淀也卖不动了,海淀以往出地的地方在哪?五环边的树村、五环内的北沙滩,这样的地段开发商信心十足,当然放胆做,而且大户型成本相对好控制,利润还高,但是永丰的位置和客群注定开发商要谨慎了。

说远了,继续来看永丰新房的门槛价!

跟年初比,海淀新房门槛价微涨。

中海滙德里77平两居起步总价约640万左右,首套首付约256万(混合贷,公积金120万贷满,月供大约2万出头),空前抢手。

最近曝光的新盘中海富华里·富园,按政府指导价8.5万/平算80平两居起步,总价约680万,首套首付大约272万(混合贷,公积金120万贷满,月供大约2万2左右)。

首付涨了16万。但是不得不承认,户型对比后发现,富华里的户型升级了。

滙德里77平两居VS富华里80平两居

永丰的另一个开发商海开,最近流出了案名户型面积段消息,海开·澐颂,政府指导价8.2万/平,预计82平两居起步,总价约672.4万,首付约269万

总价首付稍低,但是户型设计目前看不如富华里~~

海开82平两居

标题更正是海开·澐颂

这么看来,首付270万左右,基本上就是海淀上车的门槛价了。

想要上车新盘,永丰这三个新盘也是唯一的选择了。

那么,海淀永丰这个地方怎么样呢?

可能大家的第一反应是“远”,第二反应是“到处是荒地、工地”,最后总结“不值8万”。

网友留言

但是永丰的产业一点不孬。

在住宅板块的南侧与西侧,沿北清路,密布着航天城、永丰基地、中关村壹号、中关村集成电路设计园、中关村翠湖科技园等高新产业园区,东侧隔京新高速则有昌平生命科学园、北大医疗产业园等园区,可以说这里是北京科创的源头,发展动力十足。

而且根据北京市的总体规划,北清路沿线中关村科学城北区将释放约700万平米的产业空间,形成中关村翠湖科技园、永丰基地、中关村生命科学园三大园区组团的格局。而这三大产业组团,也被纳入了31.85平方公里的北京自贸区科技创新片区。

永丰的发展定位就很高,目前的永丰已经成为山后的核心,潜力很大。

近期海淀的供地也多在这片区域。

永丰板块3公里生活圈也在建设过程之中,西侧1公里外在建西北旺大悦城,大悦城北侧则是在建的故宫北院,教育资源有12年学制的清华附中永丰学校,医疗机构则有东北侧2公里外的三级医院北大国际医院。

但是住宅区附近的交通(地铁19号线支),确实是还没有纳入规划,何时纳入,也没有官方的回复。

那么如果不选择永丰新房。手握首付270万这个“门槛价”,海淀“二手房市场”你能买到啥呀的房子?

02/用新房“门槛价”买啥样二手房?

血拼哥帮大家整理出了海淀首套首付270左右的商品房二手房源,前提是商贷基本能贷满303万,满五唯一、集中供暖,没有限制楼龄一共给大家盘出了70多套房源。

位置从三环到五环外都有,虽然在海淀550万左右总价买不到太好的户型产品,但是位置、配套好一些的还是有的。

后台回复【270万】获取完整表格~

另外跟大家打个预防针,海淀二手房多为“高龄”房,受到贷款年限的限制,意味着首付至少要准备总价的五成左右。另外五环内首套商贷一般只能到303万,具体还得看产权性质,具体房源具体分析。

贷款年限:(一般来说,商业贷款都是30年以内的房龄,最长贷款年限是用50减去房龄;混合贷款,砖混结构是47减去房龄,钢混结构是57减去房龄。具体房源具体分析,情况可能有差别)

所以表格中的首付只作为参考,具体付多少还是得综合贷款年限和金额来看。

海淀房子真的很老,楼龄2000年以后的二手房面积普遍偏大,总价很高。面积小、总价低的基本分布在西三旗、安宁庄、清河这些稍远的地段。所以海淀刚需买房,楼龄是第一大问题,尽量看85、90年代的二手房,贷款能多批一些。

首付270万左右的二手房源中,临铁项目还是挺多的,基本上是两室,老宿舍一般没有客厅餐厅之分,卫生间稍微狭小。不过南北向采光充足,60、70平小户型为主,而且周边的配套也比较成熟。但是!月供比新房多,一般在2.3-2.6万/月。

咱们拿三环外八里庄的房子举例看看首付都拿出270万了,房子啥样。

八里庄北里,92年二手房,有客厅,但是没窗户,卫生间稍小,南北通透,俗称扁担房。

户型可能糟心,但是配套是真扎实。

临铁700米左右,周围两条地铁线,东西南北交通便利;

3公里范围49个幼儿园,22个小学,海淀八里庄小学、海淀区实验小学等,不算强,但是中学水平都不错且均衡,13个中学,首都师范大学附属中学、北京理工大学附属中学(东校区)等;

3公里范围28家医院,三甲医院就7个;

最后是购物,周围3公里10个购物中心,4个商业街,100多家超市。

写多了新房的配套,再看二手房配套,确实不一样。

总体来看,二手房买的是地段、配套,是当下,但是在户型、楼龄上要有取舍,做好心理准备。

最后提示,房源的首付可能会略高于预估,因为会有一部分的增值税,大概20万左右,契税6.15万左右,中介费按照正常成交价的2.7%,所以预算还需要准备的充足一些。

但是如果没有这么多钱,也不用气馁,也是有机会的!

海淀基本没有300万以下房源,但是总价在400万以下的二手房源也有不少。

03/海淀二手房门槛价多少?

盘了一下发现,海淀首套首付最低的两居,首付在120万左右

但是位置非常远,没有地铁。集中在海淀北部新区、清河、西山地区。

帮大家筛出22套房源,也是满五唯一,集中供暖没有限制楼龄。但是因为位置较差,我又放宽限制,将首套首付锁定在160万左右,又整理了33套房源。

后台回复【海淀】获取完整表格~

首付140万左右,可选范围大一些,扩大到了西三旗、安宁庄。户型以50㎡左右的实用小户型为主,也有不少临铁项目

当然,价格相对较低,楼龄总体来看就更不怎么理想了,基本上都是30年以上的老房子,15年以内的房源极其少

如果对楼龄比较在意,但是预算有限,综合来看目前上庄馨瑞嘉园最新。

上庄馨瑞嘉园位于六环里,70年大产权,楼龄是2011-2013年的

目前在售二手房28套,均价在5.2万/平左右,小区二手房户型面积段在70平米左右,总价在350万左右,如果是首套房,首付预计在130万+

小区到永丰,上地,航天城都不远,目前的G7,西六环足以满足自驾需求。周边还有永旺国际商城,北大国际医院等配套,清华附中上庄学校等12所学校,未来还会有故宫北院。

刚需预算实在是不够,有特别想在海淀置业的话,300万以下也是可以买到小两居的。

另外,血拼哥帮大家找到了目前在售的300万以下房源,一共也就两套,不过属于一类经济适用房,需要一定的综合定价款。

经济适用房属于当时的福利房,所以需要上交多个转商费,血拼哥也帮大家打听了,一类经适房转商在21万左右,可以贷款,房源属于70年大产权,买了以后就是商品房了

两套房源都是2010年以后的,在海淀区六环里五环外,南北通透两居室带电梯,总价不到300万,但是加上转商费基本也就300多了。

如果是在上地软件园、航天城、生命科学园等上班的刚需们,或者有对孩子上学做打算的,真可以考虑一下。

04/二手VS新房

综合来看,海淀的二手房1980年上下的房源居多,但是有很多临铁项目,配套方面也是比较成熟的。永丰是新房价格更贵一些,但是升值空间更大,户型居住感更佳。

接下来咱们上干货,看看两者的优劣势。

能买新房一般都不会考虑二手房,所以新房肯定是有一定优势的。

首付比例低:新房首付比例三到四成,海淀二手房多为“高龄”房,受到贷款年限的限制,意味着首付至少要准备总价的五成左右。

房源选择多:新房房源户型选择多,而二手房房源受限,很难挑到喜爱的房源。

产权年限长:新房直接从开发商购买,70年产权,从新住到老,而二手房尤其老破小,产权有的不清晰,未来如何维修都是问题,谨慎。

二手房在市场中的热度也不比新房差,它的优势也是看得到的。

配套完善:二手房房龄较大,周边的配套设施也就会更完善。

现房优势:二手房是现房,可以评测品质、环境和物业服务。

入住更快:二手房交易完后即可交房入住,过户快可自行装修。

缺点就是价格比较低的二手房品质参差不齐;楼龄问题贷款受限,月供可能会很高。如果有机会可以看看公房,能多贷一些。

说了这么多,那么到底怎么选呢?

首先,要明确自己的需求。明确自己能不能接受近5-10年片区配套才能逐渐完善,最好不好赌未落地的规划,现状就是底线。

其次,具体分析。写了一大篇但是还是都纸上谈兵,海淀不少二手房我都亲自跑过,同样的户型在不同楼栋、楼层尚有差别,更别说你线上和线下看的区别了。

我写这份东西的目的是给大家一个比较宏观的印象,知道大概海淀上车要多少钱;这些钱大概能买到位置在哪,什么样的房子;如何对比新房二手房……

但是二手房的情况千奇百怪,再加上最近不少业主表示价格可以谈,所以如果真的有需要,一定亲自去看看。

最后,希望大家谨慎选择,顺利成为准“准”海淀人。

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