哈喽大家好！我是血拼哥！

今天的主题，咱们围绕海淀刚需置业，

来看看海淀现在新房“门槛价”是多少？这样的“门槛价”能买到什么样的二手房？另外咱海淀二手房的“门槛价”又是多少？

争取一篇文章让刚需朋友了解海淀置业新房二手房情况（有点狂，手动狗头保命.jpg）

01/永丰新盘

最新消息，海淀新房终于要上新！

之前有和大家聊过海淀唯三的新盘（永丰F2地块）中，中海拿下的两宗地户型情况曝光，详情可以戳链接考古~

海淀供地少众所周知，今年以来市场环境发生变化，海淀关注度却不见减弱，不仅如此，好消息是，海淀永丰的两个开发商都不约而同的做起了90平以下小户型。

以往海淀出的新房都是大户型改善，如今咋就做小户型了？

其实大家观察下就知道，不是海淀也卖不动了，海淀以往出地的地方在哪？五环边的树村、五环内的北沙滩，这样的地段开发商信心十足，当然放胆做，而且大户型成本相对好控制，利润还高，但是永丰的位置和客群注定开发商要谨慎了。

说远了，继续来看永丰新房的门槛价！

跟年初比，海淀新房门槛价微涨。

中海滙德里77平两居起步，总价约640万左右，首套首付约256万（混合贷，公积金120万贷满，月供大约2万出头），空前抢手。

最近曝光的新盘中海富华里·富园，按政府指导价8.5万/平算，80平两居起步，总价约680万，首套首付大约272万（混合贷，公积金120万贷满，月供大约2万2左右）。

首付涨了16万。但是不得不承认，户型对比后发现，富华里的户型升级了。

滙德里77平两居VS富华里80平两居

永丰的另一个开发商海开，最近流出了案名户型面积段消息，海开·澐颂，政府指导价8.2万/平，预计82平两居起步，总价约672.4万，首付约269万。

总价首付稍低，但是户型设计目前看不如富华里~~

海开82平两居

标题更正是海开·澐颂

这么看来，首付270万左右，基本上就是海淀上车的门槛价了。

想要上车新盘，永丰这三个新盘也是唯一的选择了。

那么，海淀永丰这个地方怎么样呢?

可能大家的第一反应是“远”，第二反应是“到处是荒地、工地”，最后总结“不值8万”。

网友留言

但是永丰的产业一点不孬。

在住宅板块的南侧与西侧，沿北清路，密布着航天城、永丰基地、中关村壹号、中关村集成电路设计园、中关村翠湖科技园等高新产业园区，东侧隔京新高速则有昌平生命科学园、北大医疗产业园等园区，可以说这里是北京科创的源头，发展动力十足。

而且根据北京市的总体规划，北清路沿线中关村科学城北区将释放约700万平米的产业空间，形成中关村翠湖科技园、永丰基地、中关村生命科学园三大园区组团的格局。而这三大产业组团，也被纳入了31.85平方公里的北京自贸区科技创新片区。

永丰的发展定位就很高，目前的永丰已经成为山后的核心，潜力很大。

近期海淀的供地也多在这片区域。

永丰板块3公里生活圈也在建设过程之中，西侧1公里外在建西北旺大悦城，大悦城北侧则是在建的故宫北院，教育资源有12年学制的清华附中永丰学校，医疗机构则有东北侧2公里外的三级医院北大国际医院。

但是住宅区附近的交通（地铁19号线支），确实是还没有纳入规划，何时纳入，也没有官方的回复。

那么如果不选择永丰新房。手握首付270万这个“门槛价”，海淀“二手房市场”你能买到啥呀的房子？

02/用新房“门槛价”买啥样二手房？

血拼哥帮大家整理出了海淀首套首付270左右的商品房二手房源，前提是商贷基本能贷满303万，满五唯一、集中供暖，没有限制楼龄一共给大家盘出了70多套房源。

位置从三环到五环外都有，虽然在海淀550万左右总价买不到太好的户型产品，但是位置、配套好一些的还是有的。

后台回复【270万】获取完整表格~

另外跟大家打个预防针，海淀二手房多为“高龄”房，受到贷款年限的限制，意味着首付至少要准备总价的五成左右。另外五环内首套商贷一般只能到303万，具体还得看产权性质，具体房源具体分析。

贷款年限：（一般来说，商业贷款都是30年以内的房龄，最长贷款年限是用50减去房龄；混合贷款，砖混结构是47减去房龄，钢混结构是57减去房龄。具体房源具体分析，情况可能有差别）

所以表格中的首付只作为参考，具体付多少还是得综合贷款年限和金额来看。

海淀房子真的很老，楼龄2000年以后的二手房面积普遍偏大，总价很高。面积小、总价低的基本分布在西三旗、安宁庄、清河这些稍远的地段。所以海淀刚需买房，楼龄是第一大问题，尽量看85、90年代的二手房，贷款能多批一些。

首付270万左右的二手房源中，临铁项目还是挺多的，基本上是两室，老宿舍一般没有客厅餐厅之分，卫生间稍微狭小。不过南北向采光充足，60、70平小户型为主，而且周边的配套也比较成熟。但是！月供比新房多，一般在2.3-2.6万/月。

咱们拿三环外八里庄的房子举例看看首付都拿出270万了，房子啥样。

八里庄北里，92年二手房，有客厅，但是没窗户，卫生间稍小，南北通透，俗称扁担房。

户型可能糟心，但是配套是真扎实。

临铁700米左右，周围两条地铁线，东西南北交通便利；

3公里范围49个幼儿园，22个小学，海淀八里庄小学、海淀区实验小学等，不算强，但是中学水平都不错且均衡，13个中学，首都师范大学附属中学、北京理工大学附属中学（东校区）等；

3公里范围28家医院，三甲医院就7个；

最后是购物，周围3公里10个购物中心，4个商业街，100多家超市。

写多了新房的配套，再看二手房配套，确实不一样。

总体来看，二手房买的是地段、配套，是当下，但是在户型、楼龄上要有取舍，做好心理准备。

最后提示，房源的首付可能会略高于预估，因为会有一部分的增值税，大概20万左右，契税6.15万左右，中介费按照正常成交价的2.7%，所以预算还需要准备的充足一些。

但是如果没有这么多钱，也不用气馁，也是有机会的！

海淀基本没有300万以下房源，但是总价在400万以下的二手房源也有不少。

03/海淀二手房门槛价多少？

盘了一下发现，海淀首套首付最低的两居，首付在120万左右。

但是位置非常远，没有地铁。集中在海淀北部新区、清河、西山地区。

帮大家筛出22套房源，也是满五唯一，集中供暖没有限制楼龄。但是因为位置较差，我又放宽限制，将首套首付锁定在160万左右，又整理了33套房源。

后台回复【海淀】获取完整表格~

首付140万左右，可选范围大一些，扩大到了西三旗、安宁庄。户型以50㎡左右的实用小户型为主，也有不少临铁项目。

当然，价格相对较低，楼龄总体来看就更不怎么理想了，基本上都是30年以上的老房子，15年以内的房源极其少。

如果对楼龄比较在意，但是预算有限，综合来看目前上庄馨瑞嘉园最新。

上庄馨瑞嘉园位于六环里，70年大产权，楼龄是2011-2013年的。

目前在售二手房28套，均价在5.2万/平左右，小区二手房户型面积段在70平米左右，总价在350万左右，如果是首套房，首付预计在130万+。

小区到永丰，上地，航天城都不远，目前的G7，西六环足以满足自驾需求。周边还有永旺国际商城，北大国际医院等配套，清华附中上庄学校等12所学校，未来还会有故宫北院。

刚需预算实在是不够，有特别想在海淀置业的话，300万以下也是可以买到小两居的。

另外，血拼哥帮大家找到了目前在售的300万以下房源，一共也就两套，不过属于一类经济适用房，需要一定的综合定价款。

经济适用房属于当时的福利房，所以需要上交多个转商费，血拼哥也帮大家打听了，一类经适房转商在21万左右，可以贷款，房源属于70年大产权，买了以后就是商品房了。

两套房源都是2010年以后的，在海淀区六环里五环外，南北通透两居室带电梯，总价不到300万，但是加上转商费基本也就300多了。

如果是在上地软件园、航天城、生命科学园等上班的刚需们，或者有对孩子上学做打算的，真可以考虑一下。

04/二手VS新房

综合来看，海淀的二手房1980年上下的房源居多，但是有很多临铁项目，配套方面也是比较成熟的。永丰是新房价格更贵一些，但是升值空间更大，户型居住感更佳。

接下来咱们上干货，看看两者的优劣势。

能买新房一般都不会考虑二手房，所以新房肯定是有一定优势的。

首付比例低：新房首付比例三到四成，海淀二手房多为“高龄”房，受到贷款年限的限制，意味着首付至少要准备总价的五成左右。

房源选择多：新房房源户型选择多，而二手房房源受限，很难挑到喜爱的房源。

产权年限长：新房直接从开发商购买，70年产权，从新住到老，而二手房尤其老破小，产权有的不清晰，未来如何维修都是问题，谨慎。

二手房在市场中的热度也不比新房差，它的优势也是看得到的。

配套完善：二手房房龄较大，周边的配套设施也就会更完善。

现房优势：二手房是现房，可以评测品质、环境和物业服务。

入住更快：二手房交易完后即可交房入住，过户快可自行装修。

缺点就是价格比较低的二手房品质参差不齐；楼龄问题贷款受限，月供可能会很高。如果有机会可以看看公房，能多贷一些。

说了这么多，那么到底怎么选呢？

首先，要明确自己的需求。明确自己能不能接受近5-10年片区配套才能逐渐完善，最好不好赌未落地的规划，现状就是底线。

其次，具体分析。写了一大篇但是还是都纸上谈兵，海淀不少二手房我都亲自跑过，同样的户型在不同楼栋、楼层尚有差别，更别说你线上和线下看的区别了。

我写这份东西的目的是给大家一个比较宏观的印象，知道大概海淀上车要多少钱；这些钱大概能买到位置在哪，什么样的房子；如何对比新房二手房……

但是二手房的情况千奇百怪，再加上最近不少业主表示价格可以谈，所以如果真的有需要，一定亲自去看看。

最后，希望大家谨慎选择，顺利成为准“准”海淀人。