来源：每日经济新闻

每经记者 王佳飞| 每经编辑 魏文艺

“今年京城最令人充满期待的高端住宅项目”“国贸稀世四居•时代伟大作品”“2022年，北京如何寻找稳赢的塔尖资产？”……

近期，在寸土寸金的北京国贸附近，“北京国贸新盘入市”的广告颇为惹眼，“新城国际23”项目以近乎全网铺开的态势在北京市场展开宣发，除了广告宣传中的众多溢美之词，“被北京60%外资银行分行和80%外资金融公司拥在正中间，方圆1.5公里内，CCTV、人民日报、北京电视台……国家级媒体总部环伺在侧，近在咫尺”则成为其区位优势的上佳表征。

或许不少人会认为新城国际23是个崭新项目，而实际上，该项目所在新城国际已竣工十余年，其中开发商当初自持的部分房源经过重新包装后又上市销售，即现在的新城国际23。

《每日经济新闻》记者近日调查发现，该项目背后的一系列操作颇为“精彩”。

新城国际现场 每经记者 王佳飞 摄

买房要签“双合同”？

据记者了解，新城国际23的房源总价在1700万-4000万元之间，单价在12万-15万元/平方米，其中136平方米两居19套，138平方米一居10套，180平方米和275平方米各20套。

新城国际23售楼处 每经记者 王佳飞 摄

当记者询问“购买这里是否能按揭贷款”时，销售人员顿了一下说，“我们还是建议您全款，贷款也不是不行，只是我们这里的备案单价是5.8万元，您如果贷款只能以这个价格为标准，实际上贷不出多少钱。”

也就是说，如果购买136平方米的户型，实际总价在1800万元以上，但只能以788万元的总价来按揭贷款，即按六成贷款只能贷到473万元左右。

关于合同的签订，销售人员告诉记者，“咱们签两份合同，一份是购房合同，按照单价5.8万元走；另一份是装修合同，把剩余的钱算在这里。”

记者还了解到，其他销售人员的说法还有需要要签三份合同，即购房合同、装修合同以及置业咨询合同。

有故事的楼盘？

“新城国际23”销售人员介绍的“双合同”购房情况虽然在北京个别新盘中也存在，但一般情况下也不会有如此大的价差。

“裸房”价占总房款还不到一半的情况，表明该项目或另有隐情。

记者经过调查发现，新城国际项目是一个“有故事”的楼盘。

公开资料显示，2001年，香港置地和万通发展(SH600246，股价8.21元，市值168.63亿元）联合开发了新城国际项目。双方合资成立了北京万置房地产开发有限公司（以下简称万置地产），企查查显示，万置地产成立于2001年5月22日，目前法定代表人为常海，2021年8月3日前为外商投资企业，2021年8月3日变更为内资企业。

此后，新城国际正式开发，小区分为四期，先后于2002年、2003年、2005年、2006年开盘，并分别于2004年、2005年、2007年、2008年交付。

彼时，香港置地刚进入内地不久，必然希望项目能足够国际化，产品与众不同，且万通发展方面也希望依托香港置地的国际渠道，将住宅销售给外国人。

当年不少国外分销机构曾重点推介过新城国际项目，媒体也报道称，很多国际友人选择购买新城国际项目。不过据记者了解，历时近20年后，如今住在新城国际的人慢慢都换成了国内业主和租户。

由万置地产开发的新城国际可以算是“含着金钥匙”降生，2002年前后该项目的销售单价为2万元左右，市场反应和口碑俱佳。

然而，开发商并没有乘着当时的热销一口气“售罄”，而是选择自持了23号楼的70余套公寓用于出租。这一租就是十多年，直到去年才收回停租。这便是今天“新城国际23”项目的由来。

而此次出售“新城国际23”的持有企业虽然仍是万置地产，却早已物是人非。

据企查查，到了2021年8月3日，万置地产完成了股权变更，原香港置地方面的股份也一并撤出，目前万置地产的唯一股东便是融汇嘉恒。企查查显示，融汇嘉恒隶属于在资本市场上长袖善舞的中植集团。

中植系入主后，选择将新城国际剩余房源重新包装出售，但不可能再按十年前北京市住建委批复的售价销售，于是就有了上述销售人员所说的“双合同”。

那么，融汇嘉恒为何不选择“光明正大”的按市场价卖房呢？

为躲避土地增值税？

记者从北京市建委网站查询发现，从2002年至2008年期间，新城国际项目先后多次取得预售证，不同批次公寓的预售均价分别为1.46万元/平方米、2.02万元/平米及5.3万元/平方米。

也就是说，开发商在此期间，按照施工进度分期分批申请预售,期间也逐渐提高了预售价格。到2008年时，该项目已全面完工，转为现房。

北京市住建委网站显示，新城国际23号楼的72套公寓，其“拟售价”显示为8万元/平米，状态为“正在销售”，批准时间为2008年6月26日。

来源：北京市住建委官网

巧合的是，10余年后重新以“新城国际23”亮相的72套公寓也正好位于23号楼。根据北京市住建委官网信息，新城国际23号楼72套公寓中，目前已售的有24套，剩余48套尚未出售，目前公寓还没有显示出网签价格。

本月初，记者向相关政府部门工作人员询问了老项目重新开盘上市可否调价的问题。

税务专业人士质疑，“如果再次申请的售价明显提升的话，会涉及补缴土地增值税的问题。”

北京此前也有销售周期超过10年的大盘，就是分期分批申请销售许可证，而售价也是逐年提升，有些甚至涨了好几倍。这中间有一个不可回避的问题——土地增值税。

某税务师事务所合伙人郑先生12月14日通过微信告诉记者，“如果建成多年后才交易，增值的部分是需要缴纳土地增值税的。土地增值税是上世纪90年代为了打压炒房暴利出台的一个税种，主要是针对房地产交易的增值额（即房产交易的获利金额）进行征税的一个税种。”

郑先生表示，“首先，它是一个超率累进的税率，即增值率越高，税率就越高，根据增值率的差异税率在30%到60%之间。”

“第二，对于企业而言，如果不符合特定的免税条件，只要交易的房地产有增值额，就需要缴纳土地增值税。具体到新城国际23这种楼盘，也是需要缴纳土地增值税的，而且税率应该很高。”

关于新城国际23的售价“双合同”和土地增值税问题，记者曾两次致电万置地产，对方表示会转达相关负责人，但截至记者发稿未获得对方回复。