回迁长安街!三里河南区棚改解析
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三里河南区项目北起三里河南横街,南至复兴门外大街,西至三里河路,东至三里河东路。 建筑大都建于上世纪五六十年代,已超出或达到设计使用年限。自1998年开始对二、三区旧房实施改造,改善了小区的居住环境和停车问题。
南区项目分为两个彼此不连的地块,如图黄色所示:
2017年5月下旬,三里河南区展开了居民改善意愿调查,其中87.6%的居民表示支持危改。7月,32栋9万多平方米危旧楼房、1471户的棚改正式启动。从老旧改造到正式启动,中间隔了19年,或许很多粉丝会以此作为一个参照数值。
三里河项目方案中明确写了一句话,就是“本项目鼓励产权调换”,也就是说鼓励大家回迁到长安街旁的黄金地段。目前,征收补偿方案仍处征求意见阶段,就很多粉丝非常关心的两点来说,见仁见智,不代表较终的结论。
关于回迁房面积
按照目前《征补方案》的征求意见稿,回迁面积适用“比被拆迁房屋增加30平米”的原则(较终是否修改、上调难以定论)。当然,很多拆迁居民对此提出质疑,认为算下来的回迁系数偏低,较低仅为1.30,低于同为三环内回迁项目望坛和魏公村。
不单要看表面,也要深入问题的实质。排名前列点,三里河南区目前没有给出具体面积的对应回迁面积表,具体到小户型实际的系数要高很多。第二点,东城望坛项目的原址回迁房“望坛新苑”,拆迁户要按照23800元/㎡的价格购买,且以全面积为基数,需要抵扣的购房结算款金额不在少数。而三里河南区项目,只按面积差额部分,以5660元/㎡的价格购买回迁房,实际上这30平米按目前市值已经达到420万元,市值净增加并不弱,这一点存在着隐形的“福利”。精算表格如下(不含其他补偿款分项):
关于房改房性质
很多粉丝问到“房改房”产权。其实这是住房制度向住房商品化过渡的形式,作为二手房出售时,需要经过单位出具证明,并补交土地出让金。这个土地出让金的比例不高,远低于二类经济适用房的标准——交易时整整一套房改房要交的钱总共不超过1万元。
望坛为何是商品房?原北京市国土局2014年明确了“对纳入政府统一组织实施棚改范围的国有土地,规划含有回迁商品住房的,可将棚改前期工作及拟改造土地的使用权一并在土地市场通过招标方式,确定土地使用权人”。因此,开发商北京城建为棚改一次性招标,回迁房屋是商品房。
三里河项目的实施主体是三里河联建办公室,原本为已购公房为主,原地块不存在土地出让环节。公房虽然“被卖”,即便有部分因学区置业而来的二手业主,房源主体还是大量未上市交易的房改房,因此回迁的是房改房产权也不足为奇。
本文来源:北京拆哪
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