来源： 证券时报网

作者： 张达

贝壳研究院数据显示，7月贝壳50城二手房成交量指数为40，较上月微升，较去年同期的39提高，是自去年5月以来首次超过去年同期。其中，东莞、廊坊、北京、上海、天津等近五成城市成交量指数较上月增长，宁波、太原、郑州、南京、苏州等超六成城市成交量指数超过去年同期。

对于7月二手房成交量稳中有增的原因，贝壳研究院认为，一方面是低利率低首付从实质上降低了购房成本。7月以来，贝壳研究院监测的重点103城市主流房贷利率再创2019年以来新低，其中，超七成的城市首套、二套房贷利率均已降至下限，同时银行放款速度也加快。此外，103城中包括武汉、南昌、长春、哈尔滨等省会城市在内的49个城市执行首套商贷较低20%的首付。

一方面是楼市支持政策加码，效果持续释放。据不完全统计，7月以来已有约70个城市出台稳楼市举措，包括放松限购、加大公积金贷款支持、发放契税补贴、购房补贴、消费券等。政策效果持续释放，如东莞7月初取消外围区域限购，购房门槛降低后住房需求快速释放，7月二手房成交量环比增长超九成，约是去年同期的3倍，特别水平创去年2月以来较高。

另一方面是疫情得到有效控制，利于恢复楼市交易。二季度疫情过后上海、北京、天津等购房需求补偿性释放，7月二手房成交量环比增速均在30%以上。廊坊在5月疫情得到控制后，交通通勤恢复，近3个月廊坊二手房成交量保持环比增长，7月环比增长超过60%，特别水平超过去年同期高点。

虽然交易量在修复，但市场预期较弱，房价仍环比下跌。贝壳研究院数据显示，7月贝壳50城二手房景气指数较上月下降1，说明业主预期仍偏弱。受此影响，7月贝壳50城二手房价格指数环比下跌0.7%，跌幅较上月略有扩大。北京、上海、杭州、成都等城市房价小幅上涨，沈阳、郑州、中山、南通等城市房价仍然在下跌。

贝壳研究院认为，当前市场保持修复但修复力度较弱、速度较慢，后期市场的修复需要政策的持续支持。7月28日的中共中央政治局会议强调“稳定房地产市场”，“房住不炒”定位下用好用足政策工具箱，并将“保交楼”首次写入中央政治局会议文件。在这种背景下，下半年需求端的政策支持会继续加码，除了限购、限贷、限售等降低购房门槛、降低购房成本外，发放契税补贴、住房补贴、消费券等促进住房消费的力度也有加大的空间；后期也更会侧重供给端的政策支持，例如预售资金监管的优化，房企纾困政策的落地性和可操作性也会提高。新房项目有序建设、交房，重建市场信心，是房地产市场恢复平稳健康的关键。