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正文——

朋友们，北京不仅卖“好房子”，

这次直接卖四合院款“好房子”了！

曾几何时，“三环里不再供住宅用地”；曾几何时“北京四合院”因为稀缺被炒出天价，

谁成想，短短十几年，风向大逆转，

二环边，你不仅看到了新房，还看到了好房子，甚至盼到了四合院的“好房子”。

一时间市场沸腾，

限价取消后，二环边，天坛北，21世纪的四合院款智能绿色“好房子”，

卖多少合适？

祈年大街供“四合院”，绝对是给北京新房市场打下一剂强心剂，有人调侃：

北京“救市”不降房价，不降利率，直接出「新招」，卷楼王了；

这把京沪一个套路玩高端局……

真的如此吗？

01

消失又重现的二环宝地

东城区祈年大街西侧这块地并不是一开始就是要出四合院的，经历了一场起死回生。

9月12日，它出现在北京第七批供地预申请名单，静候开发商垂青。一个月过去了，无人问津。10月12日，它从名单上消失——按照常规剧本，这就是流拍的预兆。

然而仅仅四天后，它竟直接挂牌上市，定于11月19日开拍。起拍价19.5亿元，楼面价7.8万元/㎡。

更不寻常的是，这次上架附带了一份10月14日刚下发的补充说明，白纸黑字写着：“0202地块应严格遵循北京老城风貌、传统四合院形态进行建设”。

直接明示建四合院，在近年北京土地市场上极为罕见。

这块地的0202地块占地0.64万㎡，建筑限高只有3.3米，容积率0.39。

市场预测，按最小每套面积300㎡起，一共也就8-10套，

但是我觉得小了，这种房产5000万还是一个小目标对目标客户来说没有差别，

要的就是足够稀缺，对比看旁边的四合院金台书院，一比一还原，也就够一座。

咱们静待谁来操盘吧，看他的魄力和想象力了。

不过据说这块地的激活方是东城区的老玩家了，隐隐有不好的预感……

地块配套条件相当出色，地块附近有双地铁加持，直线距离7号线桥湾站约150米，地块北侧是5号线和7号线的换乘站磁器口站，直线距离约600米。

日常生活配套更是十分成熟，北京医院、同仁医院、北京友谊医院，这些知名医疗资源都在周边；商业有国瑞购物中心、新世界百货、合景魔方等。

这样的底子，千万别白瞎了呀……

那么，北京真的是想依靠一个楼王把价格抬起来，借以提振市场信心吗？

我觉得不见得。

02

救市的明线与暗线

表面看，这是北京在用顶级稀缺资产试探市场深度。

当普通住宅卖不动时，祭出二环内四合院这种终极武器，确实能撬动顶端购买力。2024年西城金融街一套二手四合院随便就是一个小目标的总价成交，证明了这个市场的存在。

但更深层次上，我觉得执棋者想玩的绝不是这样的数字游戏。

11日的住建部发布会上，虽然总结的是“十四五”成绩，却透露出重要信号：

我们的楼市新政，远不止限购放松、利率调整这些表层调控。

真正的政策全景图中，交易类新政只占1/4版图。另外3/4，是城市更新、好房子计划、绿色建筑这些容易被忽略但更具根本性的内容。

“好房子”三个字，听起来像口号，实则肩负重任。

在宏观层面，好房子背后是一条完整的产业链——绿色建筑、环保用材、智能建造、科技住宅。住建部会议原文明确提出要“培育绿色建筑经济增长点”。

这意味着什么？

未来的房地产，不再只是盖房子卖房子，而是通过提升住房品质，带动一整条产业链的发展。当普通住房市场饱和时，好房子将成为新的增长点。

昨天我说了，好房子不应该是“卷奢石、卷会所”，再卷下去真的有意义吗？到底是谁来买这样卷出来的高价房？这个市场还有多少生命力？

普通人的“好房子”才能给这个产业足够的支撑点，所以下一步一定是普通人的好房子。

所以，四合院只是表象，背后是房屋制造工业的主流化、环保用材的必然趋势、科技住宅的探索必然。

03

城市更新才是主旋律

最后，很多人都低估了城市更新的分量。

以为就是修修街角、改造老小区，跟楼市大局关系不大。

但早在今年两会和十年开一次的中央城市工作会议上，就透漏了城市更新已成为楼市调控的主旋律。

“十四五”期间，建设筹集各类保障性住房和改造安置住房1100多万套，改造城镇老旧小区24万多个，惠及1.1亿人。

这就是为什么今年我们看到的直接调控政策如此之少。8·8和8·25北京上海出台的只是外环外购房不限套数这种“轻微”政策。

不是工具箱空了，而是政策重点已经转移。

对大多数的购房者来说，过亿的四合院遥不可及。但这一信号背后政策转向，却值得所有人思考：

当刺激不再作为主要手段，我们看待房子的角度也应该改变。

核心区的价值会被重新定义，但更重要的是，未来买房要看的不再只是地段和价格，更是房屋本身的品质——是否绿色、环保、智能、舒适。

高端住宅靠置换，普通人的房子靠保障，

但这一切一定不是一蹴而就的，北京不像深圳，北京城市化起步早，遗留问冗杂，更需要时间。

祈年大街地块的四合院，只是水面上的涟漪。

水下真正的巨变是：中国楼市正在从追求数量转向追求质量，从短期刺激转向长期培育。

那些还只盯着限购放松、利率下调的人，可能会错过真正的趋势。

四合院“救市”或许是调侃，但用好房子拯救楼市，却是正在发生的现实。