俄罗斯世界杯正在如火如荼的进行着，每天都有不同的球迷走上不同的天台。

有些是为了足球，有些是为了钱......

像世界杯这种级别的赛事，带动的绝不仅仅是球迷看球的热情和伪球迷赌球的热情，对于举办地周边的经济发展也有着重要的贡献。

世界杯刚开幕的时候白岩松就调侃说，除了中国足球队没去俄罗斯，其他的都去了。

我们也知道中国人历来爱买房，但是如果有人动了来莫斯科买房的心思，海外君劝大家一定要谨慎。

27年涨126万倍

在莫斯科，一套带厨房卫生间的单元房（平均面积大约60平米），1991年总价5000美元，现在的价格是193万美元。

也就是说，从苏联解体之后，以美元计，莫斯科的房价整整上涨了380倍！

图片来自居外网

1991年，莫斯科的平均房价为每平方米75美元（按照当时居民出国时购汇价格，大约500卢布）；

2018年，这个数字已经超过了1万美元。

其实早在2015年年底，莫斯科中心区的房价就已经达到了1万美元每平米，高档住房均价更是超过了2万美元。

在全球房价排行榜上，莫斯科仅次于蒙特卡洛，超过北京、上海、香港，位居全球第二。

这还是用美元计算，如果用卢布计算，大家就知道什么是真正的天文数字了。

在1989年10月之前，苏联公布的卢布与美元的官方比价是1美元兑换0.6-0.9卢布不等。

那时的苏联，对一切充满了自信，也坚信自己的货币可以永远把美元踩在脚下。

但是，官价是官价，市场有自己的平衡，出国旅游的人如果要换美元，价格是6.26卢布兑换1美元（苏联可真是real爱面子呢）......

更倒霉的还在后边，苏联解体之后，整个苏联遭遇了大规模的通货膨胀，每个国家都焦头烂额，1992年的时候，1美元就已经等于1400卢布了。

如今，百度一下美元兑卢布的汇率，1美元兑63卢布，似乎已经平稳落地，一派安静祥和气氛。

但是，此卢布非彼卢布，现在的卢布是从1998年1月1日起发行的新卢布，1个新卢布等于1000个旧卢布。

在这之前，俄罗斯人的家庭积蓄，几乎变成一张废纸。

那么我们来算一下，现在的1美元，大概相当于1991年6.3万旧卢布，也就是说，目前1万美元一平米的莫斯科中心区房价其实相当于6.3亿旧卢布！

而1991年，莫斯科的房价大概才500旧卢布一平米。

以旧卢布计算，过去20多年莫斯科的房价涨了 126万倍！

当然这只是一种计算方法，未必全部和实际情况贴合，但是即便按380倍计算，房价的增长仍然很惊人。

那肯定要有人问了：房价涨势这么好，为什么不让大家去买房呢？

房价涨得再快也跑不过通货膨胀

涨的再猛的房价，在俄罗斯的通货膨胀面前都是只能认怂。

1990年代初期，俄罗斯通胀率超过800%，现在高昂的房价几乎是拜那个时候所赐，可是通货膨胀回落了，房价却一直居高不下。

其实看看2000年后莫斯科的房价，算上通货膨胀，也没剩多少增值空间了。

房价分布极其不均衡

俄罗斯的房价除了高，分布的还非常不均匀，这种不均匀主要体现在两方面。

首先是除了莫斯科和圣彼得堡这种大城市之外，其余地方的房子基本卖不动，尤其是远东地区，除了少数中心城市外，大部分中小城市都非常悲惨。

计划经济时代结束了，可以自由迁徙了，人们陆续涌入大城市，有谁愿意在天寒地冻的西伯利亚贡献青春呢。

结果就是，上万的小村镇被废弃，几百个鬼城出现了。

鬼城的房价，只能根据拆下的可利用废料价格来确定，交通不便的地方，连拆卸都没有意义，只能归零。

其次就是，即便在莫斯科和圣彼得堡这样的地方，房地产市场的差价也非常大。

中高端市场主要集中在中西部和西南地区，普通住宅市场主要分布在东部、南部和北部的老少边穷地区。

过去十几年来，莫斯科的房价主要是由高端住宅带动起来，周边地区的房价乏善可陈。

可见国土面积的辽阔也平抑不了房价，俄罗斯的国土面积是中国的1.7倍，人口只有中国的九分之一，但是莫斯科的房价早已超过了北京。

人是要扎堆生活的，越扎堆的地方，公共资源越多，机会越多，房价就越高。

这也就是为什么北上广深的房价无论怎么调控都降不下来的原因。

汇率比女人心还难猜

在俄罗斯投资房地产，较大的风险并非房价下跌，而是汇率波动，房价与汇率，是一对难兄难弟。

前文咱们已经说过了，苏联解体后汇率大幅度的波动给俄罗斯房价带来了不可磨灭的影响，现在，汇率更反映了国际社会对一国经济的预期。

作为一个自身经济极度依赖能源贸易的国家，俄罗斯的经济、汇率与石油价格紧密挂钩。

因此一旦国际油价出现大的变动，卢布兑美元的汇率，就是一幅心脏病人的心电图。

汇率与国家油价明显反向变动，来源：金十数据

油价一跌，卢布就跟着跌；欧美一制裁，卢布也跟着跌；卢布一跌，大家都跟着遭殃......

通过对俄罗斯楼市的观察，也能反映现在中国楼市面临的两难困境。

在城镇化前进的道路上，高价者可以更高，低价者可以归零，这个趋势，谁也阻挡不了。

中国大城市楼市的未来，到底会走莫斯科模式（以当地货币计价，永远上涨，涨得让你目瞪口呆），还是东京模式（见顶回落，10多年难以创出新高），更值得我们好好思索。

部分图文来自海外掘金、文/宇庭，天天说钱、文/刘晓博，由海外眼整合发布，版权归原作者所有。