青云上府的户型与项目规划流传出来之后，市场对于它的态度有褒有贬。这是5月集中供地以来，排名前列个在产品层面引发争议的项目，或许也是少有一个。

大致梳理一下，质疑者几乎都站在“卖方”角度：户型大了十几二十平米，无疑抬高了价格门槛；产品相对单一，绝大部分都是163的平层，客群基数无疑被人为缩小了很多。最终的结论是：价格门槛高、客户基数缩小，将会面临很大的去化风险。

而褒奖者也都几乎站在“买方”的角度：更大的户型，就意味着更舒适的空间尺度；更纯粹的产品与匀质化的社区规划，就意味着更高品质的社区生活与圈层。

既然有争议，那就值得好好聊一聊，而不是用“立场不同，没有对错，无关输赢”这样的废话圆过去。

辩题一：为什么在北京的改善市场，163的大平层面积被质疑大了？

这个问题，看看现在市场中主流的改善型项目就知道了，最多的是120、130的3~4居，再大一点的有150多的，鲜少有突破160的。

放在2018年以前不是这样的，200多的改善平层也不少见。只是近些年来户型面积越做越小了。也不只是改善，从豪宅到刚需产品，面积也都越做越小了，豪宅领域里面，200多的平层都少了。

这背后的主要原因，就是价格的上涨，以及行业里面持续提速的高周转。这保证去化速度的情况下，尽量控制面积控制总价，是市场最常见最安全的做法。

其实，163的户型面积不是青云上府项目受质疑的重点，重点是这个项目几乎都是163的大平层，产品类型相对单一。北京现有的改善型项目中，当然有163的户型，甚至比这大得多得也不在少数。只是，鲜少有以这个面积段为主力户型的。这让项目的去化速度有了风险。

所以，是大家都不想要大面积吗？不是，只是有一部分人要不起，还有一部分人要不到（市场不提供）。或者说，是市场为了自己的安全感，剥夺了一类客群的选择。

辩题二：青云上府的社区与户型规划，真的会降低销售速度吗？

当然，从理性的角度来说，并不是所有的区域都适合放大面积，以及做纯粹的大面积产品，它不仅要看全市场相应客群的数量，还要看项目所处区域内，这一类客户的密度。毕竟，房子的区域性非常强，买房人还是先选区域再选房。

恰恰，青云上府所处的朝阳区域，是此类客群密度较高的。

放眼整个朝阳区域，无论是望京、CBD，还是朝阳公园板块，都是高端改善客群的“造血机”，不仅每年输出数量巨大的高改客群，而且近些年供应严重不足。

再回到东坝金盏区域，从去年至今的供应趋势来看，500、600万也只是刚需门槛，800万也只是普通改善的门槛，而且都卖爆了。高端改善这一块，朝阳区域的新增供应依然稀缺，尤其是孙河临近收官之后。

当然，在金盏区域的供应出来之后，高端改善也就不会出去了。因为这里，将是北京最后一个城市低密别墅区，或者说，是下一个更好的孙河。

这里与孙河一样，是由政府主导的先规划后建设的区域，整个金盏别墅区的容积率仅有1.5，绿化覆盖率高达92.8%。青云上府的容积率是1.3，周边新出地块容积率都在1.5以下，区域内的老项目大都是类似晴翠园、九章别墅这样的亿元级独栋别墅。

这里比孙河强的是，它在五环，区域内有第二三里屯、第四使馆区规划，以及产业的支撑，119.68平方公里的自贸区涵盖高端产业、科技创新、国际商务服务三大片区。其他诸如国际商圈、国际学校、三甲医院就更不用提了。

辩题三：既然如此，为什么做大平层，而不是别墅？

首先，有人爱大平层，有人爱别墅，这个确实看个人偏爱，并不能说谁就一定比谁好。

其次，1.3容积率的地块，若是要做别墅，就只能做高低配，相应的，价格门槛也会拉开，最终的结果可能是700万的业主与1300万的业主住在一起，混居型的社区，舒适度肯定就不如匀质化的社区。

第三，在朝阳，1000万出头买的叠拼，其舒适度一定会高于大平层吗？尤其是监管越来越规范越来越严格的今天。

辩题四：青云上府的163大平层产品，面积增加十几二十平米之后，对居住体验能提升多少？

看户型，首要看的是面宽进深比与户型方正程度。青云上府的这个户型方正，且面宽进深比接近1：1，LDK系统，南北可以达到三通透，可以说是最优秀的那一类。

青云上府163平户型图

但是，若是要看大了十几二十平米有啥好处，那就要看各功能空间尺度了。这个户型的在保证四居的情况下，客厅的面宽可以达到6.5米，主卧面宽3.5米，次卧也有3米，可以说是既保证了家庭公区的大尺度，又保证了卧室的相对舒适。

反观市面上大部分140左右的改善户型，为了保证卧室的尺度，客厅只能做到4米多；公区若是勉强放大，次卧就小的连床和衣柜都放不下。这也就只能叫刚改了，总是要委屈忍耐一下。

青云上府163平户型图

另外一个，就是家政间了。近两年的户型里面，若是有家政间，简直就是一大加分利器。因为这个功能空间在日常生活中超级重要，但是由于面积小，以及空间设计方面的原因，很少有户型能掏出一个家政间来。而在青云上府163的大平层里面，不仅有家政间，而且在家政间的对面，有一个空间相呼应，可以设计成相配套的家务空间或配套空间，简直是幸福指数加倍。

由此可见，多个十几二十平米，真不是多一个功能空间或是空间相应放大这么简单。不用委屈忍耐，家庭生活便利度和舒适度都直线提升，这才是真正的高端改善、高品质改善。

还有两个非常优秀的地方，这个户型是一个特别的动静分区设计，以及全生命周期设计。

静区墙体几乎都可以打通，让整个户型可以从两室一直变换到四室，几乎可以在买房之后的家庭常住人口变化的每一个周期，都可以享受最舒适的空间形态。

最后，上结论。

不能说青云上府的纯粹低密大平层是特别正确的产物，因为不同的客户有不同的需求。但是，至少在高品质改善客群的角度，这是朝阳改善客群最稀缺的、一直被剥夺的选择，也是北京市场创新最成功的项目。