7月1号，2022下半年正式开启。

回望上半年不少行业迎来“冰封”，房地产更是如此。

层层递进的高级会议，花式百出的营销策略，连忽悠带吓唬......

从上到下为救楼市为保经济，招数用了个遍。

7月1，非常适合总结战绩。

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行业预言家喊话：

触底了

两天前，万科召开股东大会，郁亮称，房地产市场已经触底了。

郁亮是万科掌舵人，每次的发言表态都很具有前瞻性，所以备受业内关注。

2008年提出行业将出拐点；2012年提出地产进入白银时代；2018年召开股东大会，树立目标活下去......

也是因此在江湖上万科郁亮有了行业预言家之称。

这次大佬原话这么说的：

“从短期来看市场已经触底，”

这个判断一出，不少人信心恢复。一直耷拉脑袋的地产股，红了。

但是没完，原话还有后半句：

“恢复是一个缓慢和温和的过程。”

其实在此前分析市场的文章中，跟大家分享过楼市已经触底这个思路↓

当时6月整体数据还没出，这会刚好可以验证一下了。

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市场转向

下半年能弹起来吗？

从商品房成交面积来看，

5月、6月30个大中城市数据环比连续上涨，6月涨幅非常明显。

根据中指研究院的数据，一线城市上涨最多为122.1%，二线84.4%，三线为56.1%。

二手房方面，

贝壳数据显示，5、6月50城二手房成交量连续环比增长，环比增幅分别为14%、25%。

贝壳50城二手房月度成交量走势

从房企销售情况来看，

今年6月百强房企业绩环比大幅上涨；

TOP100房企实现销售操盘金额7329.7亿元，单月业绩规模环比大幅增长61.2%。

无论是新房二手房，无论是中介还是房企口径，今年六月进一步成交有所好转。

可以看到目前和去年同期相比仍然存在较大差距；

但在这样的环境下判断趋势，看环比成交比同比更能说明情况。

当然了也正是因为当下成交同比仍是下滑状态，收窄的是降幅，所以即便是市场触底，现在也是处于缓慢恢复期。

下半年很长一段时间楼市将处于“修复”的过程，也正是大佬所说的缓慢且温和，想快速弹到过去的峰值根本不可能。

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改善主场 刚需最难

最近京楼改善大户型明显在支撑市场，成交战绩显赫，但每次和大家提到，总会有人出来质疑。

诸如销售数字粉饰过的，真实没那么多......根本没人抢，销售跟我说可以预留房源......

部分人抱有这种不相信的态度。

今天咱不看房企销售数字，从真实的需求层面来看看到底如何。

根据克而瑞数据显示，2022上半年，新房市场改善继续进阶，刚需产品市场份额明显缩水。

根据重点检测的194个城市成交套数占比来看，2022年上半年，改善需求稳步释放，四房成交占比持续提升至25.21%；

四房成交比重，较2021年增长3.22个百分点。三房成交比重由升转降，较2021年下降1.97个百分点至55.69%。

并且大面积产品走俏；

140-180平方米成交占比转增，180平方米以上产品成交占比回升。

90平方米以下三房、140平方米以下四房成交比重转降。

综合来看，可以明显看出更多改善性需求在释放，并且由三房向四房过渡，二房市场份额持续下滑。

面积段中枢也有所上移，比如一线城市主力面积段由90平方米以下升级为90-110平方米。

一方面，疫情管控激发了改善需求；

另一方面，经济下行压力加剧，刚需客户收入减少甚至失业，购房意愿降低，致使小面积户型成交占比持续萎缩。

市场大环境不行，刚需首要考虑保住饭碗，而有钱人在想如何资产保值。

房子对刚需来说是用来住的，但有钱人看中的并不是居住属性......