本文介绍了土地一级开发的基本常识。

笔者认为：土地一级开发项目项目开发过程复杂、资金压力大，回款周期长，政策多变，综合收益降低，曾被誉为开发商勾地利器的土地一级开发，已经逐渐成为鸡肋。非超大强品牌企业或国资背景公司切勿轻易尝试。

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2013年，十八届三中全会提出“允许社会资本通过特许经营等方式参与城市基础设施投资和运营”。实际在这之前，社会资本参与土地一级开发的案例已经屡见不鲜。曾几何时，开发商参与一级整理，有利于实现一二级开发联动，一级整理利润偏低但实现“勾地”后二级开发利润相对偏高；但从近几年各地实践案例来看，土地一级开发以政府为主导，实施周期长，政策多变，市场化不成熟，开发过程和盈利模式均存在着诸多风险和制约。

在本文中，笔者结合接触过的几个项目和领带金融学习课件（网址点“原文链接”），对土地一级开发的常识和注意事项进行总结，供大家参考。欢迎批评（可在公众号后台留言）。

一、什么是土地一级开发？

土地一级开发（或称“”土地整理”）：指依据土地利用总体规划和城市总体规划，按照城市、区域功能定位和经济社会发展要求，以政府为主体，对新征收土地、旧城区改建土地（统称“生地”）进行统一的成片征收、拆迁、补偿、安置和土地平整，并完成地上及地下市政基础设施、城市公共配套设施建设,按期达到土地出让标准的土地（统称“熟地”）初级开发行为。

土地二级开发：与土地一级开发对应的是土地二级开发。土地二级开发就是开发商取得土地，然后经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。万科、碧桂园、龙湖等上市房企都是典型的土地二级开发商。

法 规：土地一级开发的法规依据主要是《中华人民共和国土地管理法》及实施细则、《中华人民共和国城市房地产管理法》、各省市对当地一级土地开发的具体行政规定。如四川省政府《关于进一步规范引进社会资金进行一级土地整理的意见》2011年26号文）。

实施主体是政府：从上述定义我们可以看出一级土地开发的实施主体是政府，一般是区、镇、县政府。政府开展一级土地开发，既可以提高居住水平，又可以改善城市环境，通过将整理出的土地对外出让后，又可以增加政府收入，引入社会资金后还缓解了地方融资压力。

资金流：政府实施土地一级开发项目的资金，常常会采用“引入社会资金”的办法加以解决；项目本金及收益的现金回流，多来自于整理出土地上市后取得的土地出让金。

政府将整理出来的国有建设用地，上市对第三方进行出让，收取土地出让金，按“收支两条线”的原则，连本带收益返还给投资商，完成了资金的闭环。

鉴于土地一级开发实施周期长和资金投入大的特性，大型项目往往分成多宗土地，采取成熟一块上市一块的方式，分批次进行。

收益构成：投资商参与土地一级开发的收益构成如下：①土地一级开发收益（固定年化收益或利润返分成）；②房地产二级开发收益（或有）；③如投资商直接参与修桥修路，工程项目还有一点微利。

二、土地一级开发流程

1.土地一级开发没有标准流程

房地产二级开发有标准化流程，而土地一级开发没有。

（1）二级开发：全国大小开发商的操作手法都大同小异。拿地（拍地或协议取得）；营销策划（定位、户型、策划报告）；设计（概念方案施工图）；报建（五证）；成本（框估概预）、销售（引导蓄水强销持续、自销加渠道）、施工（基础主体强弱电景观总平）；资金（432开发贷+买方供方融资）。大型项目无非是先开哪块后开哪块，先修住宅后修酒店的问题。

（2）一级开发：土地一级开发较大的特点是流程非标准化的。因为①每个项目所在区域不同，面临环境不同，导致项目内容不同，有不同的子项目（各子项目在实施顺序上又互相交叉影响）；②前置法律和适用行政规定多，常定义模糊还不定期调整；③涉及政府部门多，涉及民生，涉及政府财政统筹。上述因素导致不同项目之间分化出不同的操作方式，加上④政府换届，⑤中央政府周期性控制售价导致地方政府控制土地出让节奏（放到好年景再卖）等外部因素，导致一级土地开发工作整体时间不可控。

具体流程需要各位结合项目实际情况，灵活掌握。

北京区域的一级开发流程（图片来源：领带金融）大致如下：

2.土地一级开发内容：

（1）一级开发的排名前列步是签订投资协议，明确权责利。投资商通过与地方政府直接签署投资协议或参加政府公开招标中标后签署投资协议。投资协议建议专项委托给在当地全程实施过类似项目，有经验有实力的律师事务所牵头撰写和谈判，首先要吃透国家法律，省、市相关规定，特别是涉及计算口径的各种定义（和政府现有上位法规保持一致，如遇政府文件写法含糊的地方要重新定义），算法（建议列公式，回报的计算及起始方式）；还要考虑到各种极端情况（政策调整、政府换届等）下项目如停滞或终止，投资协议如何保证投资本金安全，保证收益的各种情况。在保证整体逻辑和行文框架下，一定要逐字逐句推敲。协议进行十几轮修改很正常，谈判起来也会很艰难，但是总比投资到一半或换了届再谈好得多。

请务必重视协议：面对企业，再小的政府也是大的；面对政府，再大的企业也是小的。参与土地一级开发的往往都是有背景或上市公司或国资公司，与政府有一些对话的渠道（不过也有人说，民企公关能力强一些），但是一定要重视协议。

土地一级开发项目的周期一般较长，常见情况是项目实施到中途遇上政府换届，新来的领导熟悉工作都要半年 ，大部分不愿意与前任项目有纠葛，虽然台上台下的工作还是可以继续做，但耽误时间；有明确的法律条款，新领导拍板也好拍一点。

总之，虽然协议常常在少数失信政府面前沦为空文，但有协议至少还可以走司法途径扯一扯。

另外，争议解决方式写法院或仲裁都可以，仲裁往往还快一点，但仲裁费相对较高。

（2）土地一级开发常见内容

以郑州市胜岗城中村为例，土地一级开发常见工作项如下图。一般“拆迁”、“报征”、“征后实施”、“土地上市”由政府直接出面并主导，投资商参与或跟进；“调规”由投资商出资委托专业机构设计，协助规划部门层层审批；“市政共建配套建设”则可直接由发改委批复直接立项给投资商修建，也可由地方政府委托平台公司修建。

下面我们具体分析：

①调整城市规划

城市规划是指土地上能修什么建筑物，由规划部门主管。

土地一级开发常常在城乡结合部或老旧的棚户区，常常涉及城市规划调整。如原来是破旧低矮的老厂区，现在城市规划要调整为住宅或商业，容积率也要调高。

城市规划从大到小分为“城市总体规划”和“控制性详细规划 ”，一级开发工作常见的情况是依据前者的基础上，调整后者。而后者需要经规划部门审核，报市政府（县）批准。控规中，二类住宅是黄色，商业是红色。

在新的城市规划批准后，规划部门会正式出图，更新电子档案。

实操下，投资商如果有意在二级市场拿地，可以前期引导政府按自己的开发思路进行片区“控制性详细规划 ”编制。

②调整国土规划

我们国家的规划是“两张皮”，一张皮是前面说的“城市规划”（俗称“城规”，一张皮是“土地利用规划”（俗称“土规”）。

土规指土地是什么用途的，归国土部门管理，根据2002版《全国土地分类》分为①建设用地、②农用地，③其他用地三大类（每个大类还有很多子类），如①建设用地又分为以下子类：

土地一级开发工作中，往往都会涉及土规调整，在土规中，农田为黄色，基本农田为金黄色，工业用地为灰色，住宅为网格状。常见调整为，从集体土地（农用地、集体建设用地）调整到国有土地；或者都是国有土地，只是工矿用地调整为商住用地。这个由国土资源部统一修订。

③土地报征

国有土地的所有人是国家，集体土地所有权为农村集体经济组织（村）。土规调整后，只是代表该宗地有土地报征的资格，需要进行报征后，才能从集体建设用地变为国有建设用地了。

根据国土法：“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿”；“由国务院批准（征收）： （一）基本农田；（二）基本农田以外的耕地超过35公顷的； （三）其他土地超过七十公顷的。”。其他征收由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。”

因此，土地报征，需要根据项目大小，逐级由人民政府批准征地方案。

确定“报征方式”：报征首先要确定也很重要的是确定报征方式。因为我们国家对农田尤其是基本农田调整审批很严格，常见的方法有①增减挂钩；②现状报征；③异地购买指标。

增减挂钩的意思是你在A地把100亩农用地变为了建设用地，则需要在A地内部统筹或者异地（如滩涂荒地啥的）整理出100亩农用地，以保证全国农用地总体量不变（现在还要求增加农用地）。增减挂钩还有个类似叫法是拆院并院。

现状报征是指：原来就是建设用地，比如某个城中村原来就是个农民集中居住的旧场镇，我只是把集体建设用地调整为城市建设用地，没动农田。但是注意，这个仅城中村常见，散居的农户不适用。

购买土地指标：顾名思义，就是异地购买指标。土地指标往往也是其他地方通过增减挂钩（拆院并院）整理出来的，可以异地购买。例如，国家对一些老少边穷或者灾区有一些特殊政策，可以对外卖指标。重庆市在这方面走得比较前面 ，黄奇帆在重庆设立了土地指标交易所，进行了制度创新，有兴趣的同学可以自行搜索了解一下。

实际在一级开发过程中，调规、征地各个子项目都很难。但较难的不是操作流程复杂，难的是经常发现没有路径可以走。只搞定上面的领导是没有用的，因为经办部门只按流程办事，要例外除非让直接领导批条或班子出决议，但领导往往不愿意担责，所以从现有政策中找到技术上行得通的实施路径，再让领导顺水推舟很重要。

下图是郑州某项目现状报征流程图，画风大家感觉一下。大部分需要投资商跟进，直接或间接督促。

较近一二级联动有一种情况是“田园综合体”或叫“农村旅游项目”。操作方式为，几千亩或者上万亩区域内，①一部分变为国有建设用地拍地后做开发对外销售；②一部分采用集体建设用地租赁后搞开发（少量省市可以可办理产权上市流通）③一部分将农业地流转后做景观配套。

例如，利用集体建设用地修建房地产（如蓝城的多利农庄），方式是①小拆（散居农户集中居住，对结余土地统一规划利用，土地仍然归集体所有）；②图斑整治（不能整合，新房依据原旧房位置分布）。集体建设用地用来修房子对外销售（部分省市有政策可以上农交所交易），农用地用来种菜养花做院子。多利模式能走通是靠天时地利，也面临叫好不叫座的尴尬，这个不属于今天的话题，我将在圣诞前另行撰文分析。

实操中，我们只要记住两点就可以了：

排名前列：土规跟到城规走，城规先调整，土规跟随城规调整。城规土规都调整了才能报征。因为国土法规定：“在城市规划区内、村庄和集镇规划区内，城市和村庄、集镇建设用地应当符合城市规划、村庄和集镇规划”。

现在的城市发展很快，十年前可能一个工厂的土规是“工业用地”，城规也是工业。按较新的城规，是住宅或商服，这个是时候，厂主就可以想办法自己去变更土地性质及土规（一般双评估后补交土地出让金或收储）。

第二：同1宗地，在城规、土规上都是建设用地性质才能对外出让。

因为按不同方式报征得到的土规，往往和城规在位置上不能完全重叠，而一宗地（包括周边市政道路、共建配套）必须同时符合城规、土规才能上市。

为了便于理解，我举个例子，比如某个区域的城规是1000亩建设用地，土规完成了800亩，但是与城规重叠的只有600亩，而这600亩中，只有500亩是商业或住宅用地，其他100亩是市政道路和公建配套，则能上市的则只有500亩。

④征地实施

根据国土法“ 国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。”在征地方案中，会附带安置方案，在征地方案批准后，还有一个征地实施的过程。如果项目大，可能分批次征地。

征地批文内容：以农用地征为城市建设用地为例，政府的批复内容一般会包括：①同意项目说明书和征收土地方案；②同意将XXX（区域、面积）征收为国家所有，作为XX城市第X批城市建设用地；③同意将征地范围内内的XXX名农业人口登记为城镇人口；要求按XXX法规（一般是当地的社保标准文件）妥善安置，纳入城镇社会保障体系；④其他：要求按征收土地方案及时补偿落实阿志、具体土地供地时另行报国土部门审批等等。

基层政府部门会将征地批文在当地公示，正式确定转非人员名单（有些特殊下，农业人口不愿意转为城市人口），并开始缴纳社保、抓紧拆迁等工作。社保缴纳后，社保局会出一个社保完结证明的文件给国土，取得后才算征地完成。

⑤拆迁安置

*拆迁：  拆迁是土地一级开发工作的三大难点（另两个是报征和与政府计算收益）之一。牵涉面广，根据我的经验，二三线偏远一点的农户和工厂是比较好拆的，而城乡结合部、老厂区宿舍是比较难拆的。

拆迁一般由基层国家机关出面，如街道办或社区，村组织，总体来讲，村支书、村长，大队长、厂长说话比较管用。首先入户初步沟通，摸底，然后根据国家赔偿政策进行谈判，人口（被拆户一般会突击结婚生娃）、房屋面积、房屋构成（瓦房和临设）、空地、苗木，有不同的赔偿标准；达成一致后签约，然后由施工队定期统一拆除。如果大家要去查看拆迁进度，秘诀是看门窗，一般门窗框被拆除的，都是已经签了约的。

拆迁成本有两个处理方法，投资商包断或投资商参与拆迁户赔偿款，各有利弊。一般投资商对钉子户都愿意多给点，减少资金成本。而政府则要考虑①前面已签约的会不会闹事，后面签约的会不会压不住拆迁成本；②全项目，全市统一拆迁标准（不能“哄抬市价”）。

拆迁是利益的交汇点，被拆迁户多为底层人民，都希望多赔一点，所以拆迁容易出现群众事件，也是基层工作人员贪腐案的重灾区。常见的表现包括 ①突击种树搭建临设或干脆乱报（对策：现场定期举牌牌拍照+巡逻）；②买通基层工作人员私刻公章村上出假证明，将农户造假为乡镇企业（这种情况下，投资方是受害者）③新闻报刊中，也常见强拆现象的，具体我就不展开分析了，大家可以看看部电影《窃听风云3》，自行脑补。

*安置：安置就是被拆迁户以后住哪里。常见的是①货币安置或者②返迁或异地修建安置房进行安置（按人均面积；具体可查各地标准），这个每个地方的政策导向不一样。如果返迁，还涉及过渡费支付。如果拆迁或者安置房拖很久搞不完，这个过渡费也是笔不小的开支。

⑥市政设施修建

市政设施包括"四通一平“，实际就是修(市政)路架桥（水电气的官网都跟着市政道路走）；另外，基础设施，一般指学校菜市场养老院活动中心啥的修建。

这些工程的修建程序和二级开发差不多，都是先发改委立项，然后设计、报建、施工，较后移交给政府。可以委托给政府的平台公司修建，也可以自己修了再给移交给政府相关部门。

要注意几点：

排名前列，虽然是收支两条线，但是政府返还投资商的本金和收益算是政府财政资金，所以基础设施修建的预算出来了，要通过政府财审，然后进场走政府公开招标确定设计及施工单位，建议找招标代理机构办理，要快一些；

第二，这些基础设施的实施过程中，会有一些新的政府部门会参与设计方案审核，如教育局、市政部门，会导致人多嘴杂，每次意见还不一致，要注意和他们的沟通方式，不能不听，也不能全听，中间还要注意取证（如出纪要）。

第三，政策的变化。近年政府为了民生考虑，国家、省、市都经常提出不同的思路，每次碰到政策调整，还在方案设计的项目就要停下来，等各级政策落地。较痛苦的不是调整设计耗钱耗力，较痛苦的是等政策落地的细则。

笔者曾经见过一个公园设计（国有建设用地才能叫公园；农用地叫生态区），好不容易几轮审核下来，方案刚过，市领导提出“田园城市”，投资商就让设计单位在图上多放点水田；刚调好了，省上政策鼓励修建湿地造绿肺，设计图就把水深放低点，湖变湿地；再此调好，碰到国家提倡森林城市，就多再栽点乔木；刚调好，海绵城市又来了，就多放点吸水的材料。几轮下来，人困马乏，实际图纸基本还是那一个。

⑦土地上市

程序：在部分土地整理后，就可以分批次申请上市了。一般发起人是镇政府或区政府，或者土储中心。首先是投资商和政府达成一致意见，政府会安排前置工作，包括城勘院实测、文物勘查啥的，然后提出上市申请，政府内部完成并联审批，编制出让条件，较后召开供地会审核，通过后国土部门发布地块上市公告，进入正式出让程序。

起拍价：地方政府负担了70%的民生，只享有较多30%的税收，而年度预算外的土地出让金是地方政府的主要财源之一。所以定价对地方政府很重要，是一个技术活。在比较差的地段或时节，政府会要求投资商签个抽屉协议，协调关联方或者第三方承诺至少去“举一手”免得流拍，这样政府横竖不吃亏；相对的，投资商就可以给政府提条件。

出让条件：这也是个技术活，勾地的投资商要重点研究。如果商业比例超过50%（少数省规定有1㎡住宅用地就必须拍卖）可以直接挂牌（不走公开拍卖，直接报三家，价高者得）。常见门槛条件包括：①必须是上市公司；②必须是地产50强或者注册资本金要高于XX亿元；开发资质一级；③必须自持一定比例（伤敌1万自损8千）；④必须三年来修建过400米以上超高层建筑；⑤必须引入XX产业达到一定可量化标准；⑥必须已经和国际一线酒店品牌签署协议等等。当然，也可以由地方政府私下出面劝退，可谓八仙过海各显神通，大家可以到网上搜一下《土地挂牌条件设置汇总参考_龙湖》。不过总的来讲，这方面逐渐在规范，能用的门槛条件也越来越少，主城区稍有定向嫌疑，开发商都群情激奋各种投诉，导致现在越来越靠资金实力了。圈子里也常有“过江龙（大部分地方都是网上报名，过江龙让人防不胜防）霸王硬上弓”的趣闻。

这种资金实力表现在土地交易举牌的时候，也表现在并购市场。比如2018年刚喊了“活下去”的万科，较近在四处并购，这就是业内大佬在抄底。房地产二级开发行业的周期性很强，和国家定期“放水”有关系，有钱的大公司资金充足，利用周期性抄底，这时候买方市场议价能力强，也绕开了旺季的举牌高价（淡季地方政府往往找各种理由不供地）。

适合被抄底的对象往往是新设立不久刚拍卖取得土地的项目公司股权。如果拿地后，将资产（地块）出让属于变相卖地，税赋会很高；股权是复合型资产，单个股权投资收益可以放到公司层面平衡（投的几个公司，A公司赚了B公司亏了，整体不赔不赚），卖家税比较低，新公司比较干净也好尽调。

土地出让后。还涉及市政府与区政府分成的问题。如果一级土地开发的业主是区政府，一般土地出让金市政府会提成10-30%，然后把剩下的资金返还给区政府，再由区政府将经过审计的，在一级开发工作中的成本和收益支付给投资商。这个的正常时间为几个月到半年不等，所以投资协议要约定时间。

三、土地一级开发的现金流

1.融资

（1）适用政策：土地一级开发融资总得来说比较难，除非是当前政府鼓励的政策，如前段时间的棚户区改造或城中村。同时，不同银行政策不同，要有相应的贷款科目才能落地。大家可以多关注CCAV有无 新政策，上面有了新的指导思想金融机构会有新的金融工具予以支持。一般中央、银保监会有了上层的政策，银行也会跟进，不管放款体量大小都会“树典型”给国家交差。要注意不同银行风格不同，有些银行是口号喊得响但是落地细则很慢如工行，有些是前期慢一点但是后面动作快如农行；股份制商业银行比国有商业银行胆子大些但利率高些。

（2）放款条件：贷款要注意①项目回款周期尽量不要错配（但墨菲定律往往生效，你不希望发生的事情总会发生），不然刚兑vs不确定的回款，投资商会很受伤；②注意放款条件：一般会要求30%自有资金。较好能协调先过会带条件放款较好。

（3）银行内审流程：要问清楚银行内审流程方便配合：①业务部门发起；②后台模块化初判及审核；③评估：外评后内评估，内评估一般比外评估金额小；④形成报告；⑤分行授信部组织内审，逐级审批，出批单；⑥放款。

拿到银行批单也不是万事大吉，要注意有批单没资金的情况（2018年这种情况很常见），项目的现金流尽量有余地一些。

操作上要注意搞定行长没有用，要效率高还要把分管业务的、写报告的人员请到一起沟通，写报告和审批上有啥问题请行长当场拍板或协调，有必要还可以帮到写报告。

（4）担保：根据担保法，担保方式只有质押、抵押、保证三种。 土地一级开发工作融资较大的问题是缺乏高流动性抵押物；名下无资产股权也不值钱；只能信用担保或靠政府应收款或第三方来担保或增信。

2.成本

不差钱的，项目资金使用建议与政府相关部门设立共管户，按需支付。并协议约定，进共管户就开始计算收益指导本金返还。

土地一级开发成本科目如下表。再次提醒大家，不管是不是政府直接修建，还是投资商修建，都要走政府公开招标流程确定主要乙方单位（零星的打围不用一般包给当地人，但是要让政府出个纪要啥的）。另外，成本科目要遵从财务科目。

3.收益方式

（1）常见 有5种：常见的为方式1和方式3；方式5也常见，但常为抽屉协议，在三、四线城市常见。

①收益分成：指除了成本外，拍卖的土地出让金多出部分，按一定比例由政府与投资商分成；北京是采用这一模式的典型。《北京市土地储备和一级开发暂行办法》第十四条就规定：“通过招标方式选择开发企业实施土地开发的……招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。”

②固定回报：无论土地较后出让是什么价格，都只收取固定回报。理论上如果土地出让金不能覆盖成本，则开发商要亏损，但实际上十几年来，土地价格整体是往上走的，加上可以控制土地上市节奏，所以亏损的情况比较少见。如果投资方的资金成本较高，则会出现实际亏损。

③一二级联动：投资商绝大部分是房地产二级开发商，它们往往采取“一二级联动开发”的模式，利用参与一级整理的机会，抢占二级开发的先机。虽然目前一二级联动已经被明确被禁止了，但还可以间接联动。。

一二线城市联动比较难搞，目前一般大型企业在三四线城市还在操作。据传碧桂园的杨老板很喜欢在总部会见三四线的政府领导（领导都随行带了记者），只要是县长及以上的官员来者不拒，企业寻求勾地的支持，与宇宙排名前列房企亲切会谈地方政府领导也有面子。有时候一天会见3、4拨。碧桂园在其《碧桂园投资拓展类合同指引》中收录了相关合同模板。

我的经验是，虽然近期政府经常出台类似“限制小镇地产化”的政策，但是一个土地一级开发项目，如果收益无法落实到二级开发的土地上（尤其是近郊或旅游地产），仅靠一级整理收入，就不要参与。

常见的是签署抽屉协议，间接联动。目前在田园综合体、小镇模式常见这种间接一二级联动模式。可以参考华侨城在各地的操作案例。

另外，要注意针对政策的调整，提前做好协议预防。例如四川省在2012年之前是收益分成，2012年突然出台26号文，明确约定投资商的收益不高于12%加上同期基准利率。

如果能参与基础设施修建，施工略有微利。

（2）收益计算起始点

较好协议约定从到公司账户或者到政府专户或共管户就算投资行为发生，就需要开始计算收益；协议约定土地出让X个月后就必须返还收益和本金；每次先返还收益再返还本金。

4.税收

如果定义为投资行为，则缴纳所得税，税赋较低；如果被定义为经营行为，则缴纳营业税（增值税）税赋较高。

根据国家税务总局2013年第15号公告规定“当该地块符合国家土地出让条件时，地方政府将该地块进行挂牌出让，若成交价低于投资方投入的所有资金，亏损由投资方自行承担;若成交价超过投资方投入的所有资金，则所获收益归投资方。”对于这种自负盈亏的行为，属于投资行为，投资行为不征收营业税。营改增后，“投资行为”的定性规则没有改变。

所以，是否定义为投资行为的关键是协议中是否约定“风险共担，利润共享”。

（1）首先协议不能体现政府兜底的条款，行文体现或较好直接写明““风险共担，利润共享”的原则；

（2）其次，协议要约定，投资本金不含增值税。

有政府兜底肯定是好的。我个人认为看从哪个角度考虑，就算政府协议给你兜底，土地不上市交易，投资商一样收不到钱。所以我的建议是土地市场好的区域没必要让政府兜底，土地市场有风险的区域，可以写明让政府兜底，较好还是请税筹单位对投资协议进行前置审核。

四、土地一级开发的优缺点

通过上述分析，我们可以看出：

1.缺点：

①业务模式离散，实施周期长；

②政府决策困难。容易受到政策调控、政府换届影响，项目进度不可控；尤其在计算收益返本金的阶段，较难的就是政府决策问题。现在领导们都趋利避害，多一事不如少一事；

③资金压力大，融资困难（缺乏高流动性抵押物），需引入第三方增信（或导致财务成本增加）；

④非联动的一级开发项目利润较低；

⑤近期政府调控房地产售价，导致政府土地上市节奏放缓，资金回流慢。

2.优点：

①在货币超发和土地财政的大趋势下，土地供应总体需求量稳定；

②方便一、二级联动：可以通过抬高开发成本、制造信息不对称、合理设置挂牌条件、上市地块市政道路暂缓修建等办法，直接或变相提高招拍挂市场胜出的机率。

 （完）

参考文献：

《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》

《中华人民共和国土地管理法》

明源地产研究院《一级土地开发5大盈利模式》

领带金融学院在线课程《土地一级开发及重难点分析》

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