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后天正式放假，还有多少朋友还在岗位上？

反正我还在看摊，国际统计局本月提前公布数据，

1月70城房价数据显示：北京二手房价格环比降幅从去年12月的1.3%急剧收窄至0.2%。

数据差挺多啊，北京1月跌幅收窄，有啥意义吗？

01. 0.2%的意义

过去整整八个月，北京二手房环比降幅几乎都在1%以上徘徊。

唯一例外是去年9月的0.9%，随后又跌回深水区。

1月的0.2%，是2025年6月以来最接近“零轴”的一次。

四个一线城市中，北京是降幅最小的。上海、广州、深圳分别下降0.4%、0.7%和0.6%。二线、三线城市的跌幅同样在收窄。

跌得慢了，本身就是一种积极信号。

新房市场波澜不惊。

一线城市新房价格环比下降0.3%，与上月持平。

上海持平，北京、广州、深圳各有微跌。供应不足仍是主因，高端改善项目入市拉高了结构性均价，但成交面积并未跟上。

02.量在价先

二手房的温度变化，往往比新房更敏感。

1月，全国重点13城二手房成交面积约810万平方米，环比增长16%，同比增长33%。

这组数据的潜台词是：买家回来了。

北京的表现更直观。春节前本是成交淡季，但今年2月上旬，北京二手房成交量已接近5000套，日均近500套。这个数字放在往年同期，足以让中介门店里多几分忙碌。

冰山指数显示，全国26个重点城市二手房1月即时成交量环比增长14%。供需关系正在趋紧。

不是暴涨，但确实是久违的“走量”。

03. 学区房回来了，议价空间变小

市场回暖从来不是平均分配。这一轮最活跃的推手，依然是学区房。

北京西城区部分学区房去年12月新政后，挂牌价上涨10万至15万元；

朝阳区某热门社区1月成交量环比翻倍。

有购房者为给孩子买学区房，密集看房，却连续几套心仪房源都被“抢”走。

中介端传来的信息更直白：挂牌房源减少，业主心理价位提高，议价空间收窄，成交周期缩短。以价换量的逻辑没有变，但“价”的让步幅度正在缩小。

△小红书截图

04. 新房冷，二手房热——分化仍在

1月，重点50城新建商品住宅成交面积约810万平方米，环比下降32%，同比下降20%。一线城市成交面积环比锐减36%。

新房市场的冷清，与二手房的热度形成鲜明反差。

原因不复杂：供应端卡住了。即便部分高端项目入市带来结构性价格微升，但整体供应量不足，无法形成规模成交。

这也意味着，当前市场的回暖是“结构性”的，而非“全面性”的。

05. 小阳春可期，但别急着喊反转

1月的积极信号，能否演变为3月的“小阳春”？

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶认为，今年房地产政策已进入以“稳定预期、缩短调整时间”为目标的新阶段，核心城市“小阳春”行情值得期待。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则提醒，近期二手房成交以学区房为主导，带有明显的季节性和结构性特征。每年底至次年初，房价跌幅通常会收窄，卖家观望“金三银四”而暂停降价，这是常态。

回暖基础尚不稳固，这是多位行业专家的共识。

清华大学恒隆房地产研究中心主任吴璟表示，2025年房地产修复已取得进展，政策框架趋于完善，短期“小暖冬”有望延续为“小阳春”。但他同时强调，必须从长周期视角观察市场，目前基础仍不牢固。

58安居客研究院院长张波给出了更具体的观察指标：全国百城房价月度波动幅度需收窄至±0.2%以内，重点城市月成交需稳定在30万套左右。

显然，1月的数据只是起点，远非终点。

06. 政策工具箱还得加码

2月初，上海正式试点收购二手房用于保障性租赁住房，首期在静安、浦东、徐汇三区展开，聚焦小户型房源，且要求业主同步购买新房。

“以旧换新”已在郑州、南京等多地推行，目的明确：降低置换成本，打通交易链条。尽管实践中仍面临估价与市价差异、房源选择有限等问题，但政策方向已清晰——用流动性激活存量，用存量撬动增量。

吴璟建议，政策端可进一步降利率、扩收储、减免税费。工具箱里还得出弹药。

07. 居住属性正在回归

国金证券研究报告指出，从房价累计跌幅、租金回报率、房价收入比等长期指标来看，多数城市房价已接近估值底部。

去年12月，百城租金回报率回升至2.39%，已接近公积金贷款利率。

这意味着什么？房产的居住属性正在回归。 当租金回报率与资金成本趋近时，房产正在从“投机品”重新变回“耐用消费品”。

核心城市的房价收入比也已回归4-6倍的合理区间，多数城市甚至低于2006年的水平。

08.

1月的数据，像冬日里一扇没有关严的窗——冷风还在，但缝隙里透进了一丝光。

0.2%的降幅，不是一个可以欢呼的数字，但它是一个值得记住的节点。

楼市从来不是一夜之间变天，而是在无数个“降幅收窄”“成交回升”“议价减少”的细微信号中，慢慢完成方向的扭转。

这个春节，北京二手房日均成交近500套。中介还在上班，买家还在看房，卖家还在权衡。

市场没有沸腾，但也没有凝固。

真正的“小阳春”能不能来，3月会给出更确定的答案。

此刻，与其赌反转，不如盯数据。

最后，借粉丝群一位读者的留言收尾：

“一两个月说明不了什么，但方向对了，剩下的交给时间。”

感谢你节前还在陪我关注市场，先给大家拜个早年！

2026年，想买房、犹豫是否要买房、不清楚市场趋势如何，不怕，血拼哥陪你，咱们边走边看！