年关将至，海淀楼市有点热闹。三个新盘共2000余套房源今年相继亮相，不少朋友不知道怎么选了，今天给大家对比分析一下，看看你该选哪个！先说较新消息：这个周末，永丰的幸福里润园户型图曝光了！和传言的面积段一样，大户型为主得房率80%左右，几个户型做的都不错。放图给大家看看：109平米三居

109平米三居做了两种户型，都是南向三面宽双明卫，户型全明通透性很好。两个户型差距不大主要是位置分布不同，B1户型是边户，主卧带270度拐角飘窗；如果要在A1和B1中选建议B1，视野更佳。

119平米四居

119平米四居LDK-X一体，可以看到在中轴线上做了一个X多功能间，当作卧室或玩具房琴房等等都不错，可灵活使用；客厅面宽达4米，主卧同样拐角飘窗，海淀这个面积段做四居的项目不多，姐估计还是很抢手的。147平米四居

147平米四居面宽12.9米，6.3米大宽厅非常抢眼，给足了公共活动空间！华润这次的户型很能打，估计不少改善需求的朋友要冲了。

润园以大户型为主，隔壁滙德里给海淀刚需留了机会，而区位更好的的中建项目也是瞄准了“豪宅用户”。

三个热盘略有差异，各有千秋，咱来看看对比。

海淀三盘 区位PK

中海滙德里和幸福里润园挨着，在永丰产业园北侧，项目西侧是在建中的海淀大悦城预计2024年亮相，北侧是故宫北院；

交通方面靠近京新高速和京藏高速。目前距离俩项目最近的地铁站是16号线永丰站大约2.4公里左右，略有点远；传言未来项目东侧有M19号线支线，但血拼姐听说起码十年开外了，所以目前项目周边按没地铁算。这个区位明显比较适合在永丰产业园工作的人群，上班骑车或开车都比较近；由于离地铁比较远其他的位置通勤就没有那么方便了。

中建壹品学府公馆位置比上面这俩好一些，在五环内且临铁！

项目距离15号线北沙滩站500米，奥森1.5公里，这个位置通勤非常方便，离中关村、上地、五道口都很近。西侧临近中国农业大学（东校区），附近还有清华大学、北京大学、北京科技大学、北京航空航天大学等多所高校，估计案名就是这么来的。

项目产品对比

中海滙德里主要面向刚需市场，77平两居、90平三居占比达70%以上。项目是纯商品房社区，1.5容积率，总户数约844户，一梯两户，产品为5/7/10层的洋房。

刚需不用思考，这两年海淀小户型越来越少，上车门槛这么低，血拼姐觉得有购房资格的都要冲！

附：项目销售指导价8.3万/㎡，77平两居，总价639万起，首付约256万；99平三居，总价821万起，首付约329万；125平3+1户型，总价1037万起，首付约415万；

幸福里润园面向改善客群，开头姐给大家说了项目的四个户型，设计很能打，同样是纯商品社区，1.5容积率洋房产品。

附：销售指导价8.3万/㎡，109平三居，总价905万起，首套首付362万起；119平四居，总价988万起，首套首付395万起；147㎡四居，总价1220万起，首套首付488万起。

中建壹品学府公馆同样做了大户型，项目主力户型为125㎡三居、150/180㎡四居、210㎡四居，商品房共约720户；除了125平是一梯两户之外，其余的都是一梯一户。项目以15-19层的高层为主，2.4容积率，配建保障性租赁住房。社区没有幸福里润园那么纯粹了。

而且这个项目是纯商品共有产权房，也就是新型共产房，政府持有产权份额10%。限价11.2万/平米，90%的个人产权单价为10.08万/平米。

附：销售指导价10.08万/㎡，125平三居，总价1260万起，首套首付504万起；150平四居，总价1512万起，首套首付605万起；180平四居，总价1815万起，首套首付726万起。210平四居，总价2117万起，首套首付847万起。

对改善客户来说润园上车更容易一些，而且是纯商品房洋房社区；学府公馆居住人群会有点复杂，容积率也比较高而且是高层产品，但这个项目好在区位上了，看您怎么取舍。

周边二手房价格对比

滙德里和润园附近二手房不多，下图看到的颐丰庄园2011年建成，均价6万/平，距离永丰站更近一些1.2公里左右；

上庄家园1984年建设，均价5.5万左右，房子太老旧，距离地铁更远没有参考性。

中建壹品学府公馆附近二手房就比较多了，价格基本在7-9万之间。

北沙滩*号院这一系列房子都是在九几年建成，房源也是比较老旧；名苑雅居05年建成，华源冠军城06年建成这俩价格也高一些，分别是8.2万、8.6万/平米。总的来看北沙滩的项目环线位置更好，离地铁更近自然也是价格高一些。海淀这三个新盘的买入逻辑其实还是非常清晰的，刚需甭说了滙德里上车必选，改善客户就看您更看重区位还是居住的社区体验了。

姐从小道消息听说，今年北京只有两批次供地，一月那个是一批，六月是二批也就是最后一批；去年第三批供地没有海淀，今年首批的供地也没有海淀，如果今年6月再没有，这两年海淀可就剩这仨项目可选了！朋友们且买且珍惜啊。