哈喽大家好，我是血拼哥。

最近信号实在太多了，9月1-18日，累计各地发布房地产调控策高达100次。

8月全国房地产政策单月超过120次，大家都已经很累了。

目测一线城市还有释放的空间，可是依旧是在不断的试探中。

好在北京今年还算争气，没有那么惨，开发商在京拿地就已经很积极了。

这就是导致了：新盘越来越多，开发商自己卷自己，还要面对市场上不断增加的库层梁。

所以开发商都是把自己能做的都做到极限，本期测评的项目就是这样。

01/

5层洋房社区

在去年北京三批次集中供地中，中交投资以总价22.7亿底价摘得的石景山区五里坨土地一级开发项目1602-648、1602-650地块，其中648地块为居住用地。

而后，中交投资和远洋集团携手，案名定为「中交远洋·那么小镇」

项目位置处在西五环，周边暂时没有地铁，需要依靠自驾出行。

未来，根据石景山五里坨-广宁街区控制性详规批复公告，市郊铁路京门线会在五里坨设置站点（三家店站），该线将与金安桥枢纽与S1线、6号线、11号线进行换乘。

那么小镇是中交合作开发和运营石景山生态智慧城的开篇之作，周边都是有详细的业态规划。

项目容积率仅约1.2，规划17栋五层低密度洋房，而且户户可观山，85%超高得房率，且都是正南正北朝向。

整体采用新中式建筑风格，共500套房源，销售指导价6.2万元/㎡。

02/

满分户型

面积段约为95-176㎡三居和四居，主力户型面积为95㎡、118㎡、139㎡，户型设计的相当不错，总价590万起步，

户户可观山，部分户型有85%超高得房率。

最小面积95平三居，户型方正，南向三面宽：

动线流畅，做到了不浪费每一寸空间，且LDK真正实现一体化，南北通透，让景观达到最优。

118平四居，四叶草户型，南向三面宽：

这个面积段下做到独立玄关不多见，而且B1户型挑不出什么毛病，注意B2是暗卫。

139平四居和118相比没什么区别，建议在这两个户型纠结的可以选118。

只是尺度上更大了，但空间的功能性不会差很多。

03/

夹缝求生

平心而论，石景山的市场是非常缺好户型产品的，尤其是正南正北+户型方正。

但整个石景山新房市场，存量实在太多，都卡在非常尴尬的境地。

新盘项目去化周期太长，新地还在不断拍，未来销售会更有压力。

主要原因在于，能选到石景山的客户，对性价比会更敏感些，以及接受不了太高的总价。

而那么小镇的定位客群显而易见了，主要有两群人：

1、预算足够，对于居住产品有极致追求，尤其是山景有特殊需求的。

2、能有时间等地铁规划建成，长期持有，做养老房。

这已经不算是小众客群了，而是更精准的人群细分，整个北京这样的客群也实在太少了。

当然就五层洋房产品来说，也是可以冲一把的勇气。

毕竟高层/小高层入住后30年后维修成本并不低，而洋房产品能够长期持有几十年还是划算的。

祝项目能早日能被精准客群看到。