新房热帖：

·后台回复【网签】查看9月北京各新房去化情况。

·后台回复【跌幅】查看北京8月城六区热门成交小区房价跌幅榜

MANUFACTURE

正文————

朋友们，海淀持续上新！

8万+的宝山热度未消，海淀书包🎒王炸上地又上新了。

今天，北京市规划和自然资源委员会发布了2025年第八轮拟供应商品住宅用地清单，其中海淀区上地0702街区东地块赫然在列，

北侧功德寺双子去化进入尾声，这回不仅续上了，位置还更好了。

在近五年最冷“十一”之后，北京楼市进入传统淡季，这时候北京没有放弃，没有躺平，在供地上先卷起来了。

这块地位于五环至六环之间，邻近地铁13号线和昌平线换乘站清河站，周边商业、医疗、公园配套成熟。

北侧紧邻中关村软件园，互联网巨头的聚集地：腾讯、百度、网易、新浪很多互联网大厂总部都在这儿。

01·

没别的，就是稀缺，但不是豪宅

海淀区上地0702街区东地块实际上由三个小块组成：HD00-0702-18、HD00-0702-23和HD00-0702-24地块。其中18和24地块为居住用地，23地块为F3多功能用地。

这一地块的规划曾经历过调整。

据业内资料显示，0702地块最初规划为限高30米、容积率1.2的低密度住宅区，但因规划优化需要，最终调整为两个住宅地块加一个商业地块的组合。

根据已公开的资料，18号住宅地块占地22018.267平方米，容积率2.2，计容面积48440.187平方米，限高30米；24号住宅地块占地20300平方米，容积率2.2，计容面积44660平方米，同样限高30米。

与之前市场流传的“大面宽豪宅”设想不同，大家也能看到地块纵向窄，大小和功德寺双子差不多，市场推测面积段也差不多99-180左右。不是啥大富豪宅，妥妥中产改善。

上地0702地块最引人瞩目的优势在于其地理位置、书包资源。

北边紧邻新规划的101中学，西侧配建幼儿园，周边没有回迁房影响，视野无遮挡。

比功德寺双子纯粹，也就意味着……可能更贵。

海淀的教育资源向来是北京楼市最坚挺的支撑之一，而101中学的加持更让这块地的含金量倍增。

稍微关注功德寺的朋友肯定都听说了功德寺新房业主大战中招办老师的故事，这里不展开说了，想了解的朋友可以评论区互相问下哈。

交通便利性是另一大亮点。

地块邻近地铁13号线和昌平线换乘站清河站，无论是通往西二旗的中关村软件园，还是进入市中心，都非常便捷。

此外，周边商业配套成熟，BHGMall上地店、北京清河万象汇、中发百旺商城等商业综合体林立，日常生活便利度高。

医疗资源同样丰富，北京市上地医院、北京积水潭医院（新龙泽院区）等均在周边。生态休闲方面，上地公园、树村郊野公园、厢黄旗公园等提供了绿色空间。

02 ·

说说价格

这块“王炸”地块也并非没有挑战。

F3多功能用地要求开发商自持，不能销售，这无疑增加了开发商的资金压力和运营要求。而且自持商业意味着开发商不仅要具备住宅开发能力，还要有商业运营经验，这对竞得企业的综合实力提出了更高要求。

翻译一下：未来价格就不给大家便宜了哈~

有市场预测价格可能达到11.5万元/平方米。

具体还得看土拍的一个结果。

还记得2025年3月18日，海淀树村资金平衡用地统筹项目HD00-0705-0035-1地块经过274轮激烈竞价，最终由北京中海地产有限公司以75.02亿元总价摘得，溢价率27.9%。

节前太阳宫土拍339轮叫价，溢价率39%……

这些盛况足以证明品牌开发商对稀缺宅地的追捧程度。

03·

一点延伸

说的挺热闹，均价如果达11.5万了，99平一套就得上千万了，和普通家庭有关系吗？

有，起码这是一个信号📶。

北京下一步怕是要在城六区内环开卷了。

从2025年北京的土地供应政策来看，市政府对商品住宅用地实行弹性供应，安排商品住宅用地指标240至300公顷。

但与往年不同的是，北京今年加大了优质地块供应，且优先保障轨道站点周边及城中村改造资金平衡商品住宅用地供应。

同时，北京市还“加大了站城融合力度，适度提高轨道站点周边用地建设强度”。

往年【城区+临铁】的配置还算稀缺，但今年这样的配置也完全不够看了，

现在必须符合【城区+成熟配套+强产业+强学区+强产品】配置才称得上一句红盘，那些相对缺少某些配置的项目市场认同自然下降。

如此一来，像丰台某些板块那样，只占了城六区，在配套成熟度、书包、产业上都相对较弱的板块，破发甚至一路降价的项目还会不断出现。

北京新房价值内卷已经进入白炽化，内环新房内卷之战已经打响。

最后，

任何事情都是一体两面的。新房内卷对稳房价不是一件好事，但是对当下想买房的朋友却是机会，前提是从需求出发，买真正符合自己长期需求的房子。

当下无论是买房还是投*资，比如黄金，短线逻辑已经不可取了，说白了「炒」没有赚钱的可能了，唯有长线持有。

最后把第八批供地名单列出来，今天除了海淀，其他都没咋说，因为都是老面孔了，7批次还没全部上架，8批次，明年3月前感觉能上一半就不错了，时间还有，咱们慢慢看。