北七家，一个听上去既熟悉有些陌生的地名。在过去很长一段时间里，在昌平区下辖的几个镇中，北七家似乎一直存在感很低：没有十三陵等名胜景区，没有完善的城市休闲配套，也没有回龙观、天通苑这样的大型社区。

然而，“未来科学城”规划的制定和落地，使得原本区位条件就不错的北七家镇名声大噪，赚足了当下购房者的青睐。  

近两年，随着未来科学城的建设发展，北七家区域内出现了越来越多的高性价比楼盘，大量的共有产权房、公租房以及限价型商品房的入市。加之区域相对优越的地理位置、产城融合的科学规划，以及逐渐完善的生活交通配套，让北七家逐渐成为了京城购房和投资追逐的热点区域。

说到北七家，叔记得去年在水木上有一个热帖《北七家真的挺尴尬的》，700多个网友跟帖，道尽了北七家在位置、交通、配套、商业、教育、医疗等方面的种种尴尬：

“交通比天通苑堵，位置比天通苑远，商业更是远逊”

“未来科技城建设速度太慢，但相比前几年，这两年已经算是神速了”

“北七家夏天的蚊子简直无敌，晚上莫名会有恶臭”

“交通极其不便，没有私家车哪也去不了”

“17号线一通，交通压力肯定能有所缓解”

……

一条条的参差不齐的评论，真实地反映了北七家的割裂发展状况。

一排排别墅对面就是一块块荒地，寥寥几处商业配套旁边竟然有极具现代感的售楼处，一幢幢拔地而起的施工大楼又紧挨着老旧小的回迁房小区……这里的一切，仿佛都在高速的发展中透出丝丝违和。

究其缘由，还是由于近几年未来科学城的崛起，使得板块内的房屋产品也较为丰富。借此机会，叔就给大家捋一捋，老城区和未来科学城的市场情况。

老城区

北七家镇的镇政府坐落于定泗路，以它为核心，是北七家的老城区，周边的小区很多，房屋类型各不相同，回迁房、二手房及新房，同时也有较为出名的别墅建在这里。

1、回迁房与二手房

相较于其他区域其他板块的回迁房，这里的回迁房建设规范，社区干净整齐，其中两个较为出名，一个是羊各庄新村，另一个是东二旗新村，两个都在北七家镇政府以东，定泗路以南。

说实话，羊各庄新村让我眼前一亮，虽然看起来还是村中村的感觉，但是整洁的大门、规范的建筑，还是让人对回迁房的印象有了改观。

社区门口的公告板上贴满了售房广告，价格在25000元/平左右，根据面积不同，整套在100-200万之间不等。周边配套方面，社区大门两边建设有底商，从超市饭店到美容美发，一应俱全，衣食住行全部搞定。

而另一个东二旗新村，就更值得一提了，亮眼的地方在于原本是回迁安置房属性的它，较近摇身一变，下了房本，成功转型为商品房，社区内只有十栋楼房，而且皆为电梯高层。目前均价与周边二手商品住宅齐平，在40000元/平左右。

其他的二手房还有：

● 温泉花园小区，分AB区，A区是1992年建成的商品房住宅，共28栋，旁边B区为1995年建成，共53栋；

● 望都家园小区是2002年建成的商品房社区，一共31栋楼，物业是北京华泰物业公司；

● 晨浩花园紧邻未来科学城，小区内多为叠拼产品；

● 翡翠公园，由万科打造，2018年交房的普通商品房，售价较高，在47000元/平左右。

2、新房

说到北七家镇老城区较有名的新房项目，就是这两个：和悦华玺和华润·理想国。两个项目相邻不足一千米，是昌平有名的限竞房双子星。

和悦华玺是保利首开金地联合打造的限竞房项目，距离天通苑北1.8公里，在售户型有二居三居四居，其中89平的三居是其中的主力户型，400 万元/套起，8月封顶，2020年下半年交房。

隔壁的华润·理想国项目是由知名央企华润置地打造，在建房源875套，主力户型为90㎡的3居、120㎡的4居和140㎡的4居，销售均价为49520元/㎡，同是2020年下半年交房。

至于这两个项目的优劣，叔之前也提过：

优点是限竞房价格便宜，而且地处老城区，周边配套成熟，周边学校较好，医疗配套也不错。

特别是华润项目500内有三甲医院北京王府中西医结合医院。而且，距离未来科学城不足5公里，未来很有可能沾光，借势改善生活水平。

缺点是限竞房有八年入市的限制，周边交通不便，且老小区居多，租户多、人流量大。

未来科学城

沿着定泗路一直向东，与它相连的就是未来科学城大道，进入未来科学城板块。

从未来科学城核心区的土地控制规划看，居住用地的占比很小，目前大量土地都是各大国有能源和材料类国企的研发总部，以及公园。

所以二手房资源不多，好在新房集体入驻，从共有产权房到商品房，较近金茂更是刚刚拿下两块地，限竞房入驻，未来科学城未来的市场盛况可以见得。

1、回迁房

刚刚说了，未来科学城分为南北两区，以温榆河为界，仅仅是未来科学城滨水公园的面积就占了整体面积的三分之一，住宅面积本就不多，二手房资源更少，附近仅有安置房小区鲁疃嘉园，小区看起来干净整洁，楼房也较新。

2、新房

在北区，有一个普通商品房项目，是华润未来城市，体量较大，一期已全部售罄，二期少量房源在售，户型面积分别为150平的三居、160平和200平的四居。

南区在售楼盘较多，未来公元与融尚未来都是由未来科学城集团和金融街合作开发的：

未来公元是恒温恒湿恒氧的科技住宅，精装交房，均价在6.1万/平左右，在售户型有104平三居、136平三居，148平四居；

融尚未来则是低密度的花园洋房，毛坯交房，均价5.9万/平左右，在售户型为117平、138平三居。

两个项目的社区内，都含有共有产权房，其中融尚未来内还建有人才公租房，面向十五家央企员工。

在融尚未来的东侧是东方蓝海中心，均价在5.7万/平，在售户型为104平、120平三居，136平四居。

另外，还有两个待入市的限竞房地块，由金茂府在去年11月拍下，其中C-18地块不受70/90政策限制，均价54187元/平；另外一个地块（0052/0063）受限于70/90政策，均价51478/平，低于目前在售新房。

不难发现，未来科学城内虽然二手房不多，但是新房种类齐全，共有产权房、限竞房、公租房及普通商品房，其中普通商品房里既有普通住宅也有科技住宅，产品种类繁多，可以满足不同需求的购房者。

真要说这个区域好坏的话，好的地方，大家都看得出来：

1、区域优势，国家重点规划地区，未来发展不容小觑。

2、两条在建地铁线经过，其中地铁17号线在未来科学城设有两站：未来科学城南站及未来科学城北站。

3、同时享有北七家镇现有的及未来科学城在建的周边配套。

坏的地方，也就一句话：远离城区，未来发展未成定数。

小结

目前北七家是“别墅供应为主，4个限竞房同区角逐”的一种情况，别墅不说，还是老老实实看下限竞房。

昌平北七家共有4块限竞房用地。分别是北清路上的华润·理想国、和悦华玺以及定泗路上的北辰金隅地块，未来金茂府。

首先，未来金茂府离地铁较近。其次，华润·理想国与和悦华玺价格低于未来金茂悦，但是位置一般。未来金茂府相对而言性价比较高，其他的项目价格都高于未来金茂府。

而且，总体来说，目前北七家的价格高于南5环外的亦庄，而区域配套和产业成熟度、人气，都远不如亦庄，凭借的还是城北的溢价。北京人一向以城北为上风上水之地，且高科技人才也在城北。

不过，从政府在逐渐增强区域教育等资源配置的方向可以看出，越来越多的土地被用来填补郊区养老、教育、居住等民生基础设施短板。

京北优质的自然环境，并且区域多低密建筑，相对适合居住。加之未来科学城的规划给北七家未来发展带来新的生机，五环之内土地越来越少有，南北向发展倾斜明显，势必供应也会转而增多。

另外，北七家一直颇受诟病的交通方面，目前也有了进展。

昌平政府启动了北清路快速化工程、安立（立汤）路快速化工程和定泗路拓宽工程，解决区域道路拥堵问题。

同时，17号线、13号线分线路，都将在近两年内开通，北七家独占未来科技城北区站、未来科技城南区站两站，要知道昌平也才三站。

所以，北七家未来的发展潜力是有的，如果这些都落实的话。但如果不能达到预期，发展大概率将会大打折扣。