2018年北京“四环限住令”颁布，四环内宅地供应持续减少。近两年供地主要以五环外的地块为主。

梳理下2021-2022年北京住宅供地情况可以发现，近两年5-6环共成交59宗地块；

相比之下，四至五环间的供应也很稀少，还未达其三分之一。

不少购房人不想住的太远，盯准了靠近四环的板块。

今年一批次土拍中，四环边拿出了一块地，丰台大井新村地块。

这块地离大瓦窑很近，紧挨青塔，价格却跳涨2w+。

上个月发过一篇文章，跟大家讲选板块的注意事项有个粉丝问到了这片，今天结合这块新地给大家分析分析。

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西四环直冲8.5万/㎡

什么配置？

这块地销售指导价8.5万/㎡，也许当时地挂出来开发商普遍不看好，所以它没上竞拍台面。

最终由城建底价拿下，前几天公布案名——龙樾天元。

项目在青塔板块，具体位于丰台西四环岳各庄桥西北角。

距四环约800m，北边400m是京港澳高速，2.5公里外有去年入市大瓦窑俩兄弟(国誉万和城/首创天悦山河)。

项目销售指导价8.5万/㎡，妥妥大改善产品。

城建自然是契合价格定位，给项目定为其较高端的产品系「龙樾系」，户型以117㎡-167㎡改善型四居为主。

从项目出发自驾上西四环、京港澳高速很方便，可快速到达五棵松、丽泽商务区、总部基地等多个产业聚集区域，日常驾车通勤不成问题。

目前轨道交通出行不便，距离14号线大井站约1.7公里，郭庄子站约1.8公里。都要步行20min才能走到，不过这条线路直通望京、国贸CBD、丽泽等商区。

同时，项目3.5公里半径内汇集三大商圈，能满足购物、聚会、娱乐等需求。

往北直达五棵松商圈，拥有华熙Live、翠微百货、凯德晶品、千禧购物中心等繁华商业配套；

向东承接丽泽商务区，有平安幸福中心、丽泽SOHO、丽泽天街、恒泰广场、银座和谐广场、亿潼隆万丰购物中心等多个商业中心；

向南可抵总部基地商圈，尽享丰科万达、永旺梦乐城、花乡奥莱等商业配套。

项目周边的三甲医院也不少，医疗资源丰富，看病不用愁。3.5km内有中国解放军总医院、中国解放军第三〇七医院、武警总医院、中国解放军总医院第五医学中心等。

教育资源上，丰台二中附小、丰台二中初中部分别位于项目2公里左右的西侧和北侧。

丰台二中是丰台排名第二、仅次于丰台十二中的存在，教育水平还算不错。

此外项目周边还有丰体时代小学、长安新城小学、北京教育学院附属学校、十一学校中堂分校等，不过这些学校就平平无奇了。

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新房跳涨2w+，

板块行情怎么样？

除了公共交通是bug，板块配套看着貌似还行，那么这片房价如何？

看了下海鲜中介上项目紧贴的青塔，二手房均价显然和新房的8万5不是一个台面。

放大看板块内价格能与之较量的次新非常少，板块内差距比较大。

较近的二手房珠江峰景，现在均价在5.9万/㎡，近半年来基本处于横盘状态。

看了下三年前也就是2019年它的价格6万出头，此后两年一直在6.2万和5.7万之间横跳，如今几乎和当初持平。

再往北点的万科紫台品质较好，均价稍高些，但近两年的涨幅也不明显，最近半年依旧处于小横盘状态。

所以综合来看，考虑入手的朋友起码做好三年不涨的准备。

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户型能否救活项目？

龙樾天元的社区体量不算大，据悉共有8栋楼440户，住宅建面为6.5万㎡，容积率2.5，应该是15-20层的小高层产品。

项目有9800㎡保障性租赁住房配建，5.4万㎡的绿隔产业用地。

规划建设117㎡-167㎡四居，来咱看看户型图。

117平米四居

这个面积段做四居，套型不大功能性很强，整体没什么大毛病，南向面宽10.3米，双明卫设计还不错。但入户门直对次卫洗手间马桶，有点让人看不懂。

128平米四居

128平米四居是标准的四叶草，南北通透，只是看着厨房面积略有点小。

167平米四居

167平米四居，和前两种大差不差，基本算是128平四居的放大版。

天元整体的户型其实没什么大毛病，算是均好型也符合北京的主流设计。但要说能不能指望户型让这个项目在板块内出彩，很难说。

前面提到龙樾天元西南方向2.5公里处有大瓦窑板块的2个新盘，首创天阅山河约8.01万元/㎡，国誉万和城均价约7.94万元/㎡。

都是改善产品，并且和天元面积段有很大的重合部分，竞争不小。

拉个表格对比一下这仨项目：

可以看出，大瓦窑这俩兄弟都离地铁站非常近，成交价格又比龙樾天元低，而龙樾天元的指导价，每平米要高5000-10000元。

如果开盘按照8.5万/㎡，就没什么优势了，感觉首期会有一定的降价空间！

你觉得这个项目卖多少合适呢？欢迎评论说说。