李磊

圆桌嘉宾

北京嘉恒置业投资有限公司董事长，中国人民大学商学院、北京航空航天大学经济学院MBA社会、企业家导师，中国人民大学校董，中国人民大学土地政策与制度研究中心研究员

曾任广东阳江明航房地产公司总经理，并组建北京恒诚行房地产顾问公司、北京百川房地产经纪公司，成立北京嘉恒基业房地产开发有限公司，并在北京、西安等地成功运作、开发了多个住宅项目。

“

    中国的房地产大势这个课题，了解行情，永远是降低风险的排名前列步。而对中国的房地产市场进行的排名前列个回顾，就是卖方市场结束了。

”

回顾一下中国的这几十年，房地产热潮是怎么来的？过去三十年，经济的高速发展刺激了房地产需求的大爆发。新中国新政府一成立，大概就在1949年的时候，基本在中国这块土地上就逐步消灭了房地产。因为当时国家搞的是公有制，私房基本上都被国家收走了。

在经济建设的时候，也是基本上“先生产后生活”。生产搞的都是基本建设，不是房地产。而产业园写字楼则是房地产的概念。在住房方面，先生产后生活之后，生活也局限在公有住房：宿舍。宿舍这个概念其实也不是房地产的概念，那么公有制的基本建设和宿舍，使大家对房地产的需求被压抑了太多年。

改革开放市场经济搞了若干年后，经济有了相当的发展。大家的收入水平生活水平都有提高，这个时候住房的需求有了非常大的爆发。也就在九十年代末，这次大爆发开始了。虽然中国排名前列块国家出让的土地是在八十年代末，但九十年代初期在南方的一些房地产才开始推出。而真正的房地产开发大爆发，是九十年代末才在全国范围内展开的。

九十年代末在全国范围内取消福利分房，才让中国的房地产真正开始大爆发。让房地产能够走向高潮，同时房价接连不断地创新高是零三年以后。零三年，国家出台排名前列次调控政策，接着每年都有。就若干年房地产出租处于调控期。但是越调控，房价越高，没有控制住。

为什么房价在上涨？房价上涨实际是一个卖方市场的主要特征和象征。为什么是这样呢？实际上这是过去十几年GDP经济的政策造成的。GDP这种经济也叫政绩工程。当地的GDP的发展水平拿这个做考核。这个原因就造成了各地方政府拼命地而且不规律、不科学地发展当地所谓的GDP经济。而促使这些集体经济较见效的就是和房地产相关的一些基础设施投资。

为了加大这些投资，地方政府广泛的举债借债：向金融机构借贷，向社会借债，发展地方政府，发展地方经济。所谓的地方经济实际上有些可能都是重复且不科学的投资。地方政府的政绩工程造成了土地市场的火热，且刺激房地产的开发。

二线城市的房价暴涨，一个重要原因就是货币超发。超发的货币之后往哪里去，更多的只能用于基础设施的建设，而这些投资又拉动了整个GDP。与前面所说的土地财政又相结合在一起，那么房地产市场就火爆了。房地产热，还有一个原因也不能不提，就是中国老百姓的投资渠道和投资产品太缺失了。一部分人先富起来了之后，他们就产生了要想要投资的欲望。

投资的这种欲望和需求，也要有释放的渠道。而在中国投资的渠道很少，比较热的一个就是股市。只是这个市场把投资渠道变成了投机渠道，而在法制不健全、道德缺失的情况下，这个投资的市场也是混乱的。二十一世纪初，中国股市上的几次股灾让更多的人认识到股市的投机性，很多理性的人们也从股市中撤离了。那么他们的资本和投资放哪里去呢？

正好房地产市场承接了这些投资。先富起来的一些人们开始在05、06年之后买房，07、08年继续买房。实际上房地产较大的受益者不是开发商，不是地方政府，是所有的买房人。很多先富起来的人们确实挣的都是血汗钱，但是他们的钱财如何保值，甚至增值，却找不到更多的渠道——只有房地产能够保护住他们的资产。

房地产成为不多的甚至较好的投资产品和投资渠道。这使房地产进入了一个非常非常强盛的时代。到今天，房地产的卖方市场结束了。

现在中国的房地产已不再是少有产品。甚至很多城市的房地产是过剩的。那么它是不是还能成为投资保值增值的好载体呢？

未来房地产一个辉煌的卖方市场还有吗？我个人认为没有了。

但是未来的中国房地产市场会是什么样？还有没有机会？首先，中国房地产的市场需求还是巨大的。但是有效供给不足。只要谈到投资，就必须要回归到需求和供给这个较根本的两大经济因素上来。

市场需求还是巨大的。因为中国的经济仍将保持中高速发展，政府一直在提的要从供济侧主动的为社会提供更有效更好的产品和机会。这个政策，能保持住中国经济的中高速发展，国家的稳步发展。既然有发展，有新的方向和调整，那么就一定会有新的需求产生，有需求就有房地产的未来。

较后讲一讲未来市场的特点与机会。要多关注货币政策和土地政策。这两个方面对房地产市场阶段性的影响非常大。房地产可能有一些区域性的和结构性的过剩。做房地产投资，不管是开发房地产项目还是到某个城市去卖房地产项目，就买房地产产品来说，都要好好地研究这个区域的房地产市场的状况和投资的房地产产品在这个城市中有没有价值。

想做房地产投资，从大势上看，就是到好的城市去，在好的地段，做好的产品。

文：丁丁

编辑：龙猫、Melody

排版：好贼

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