时代在发展，别墅市场也在潜移默化间发生着深刻的演变。

由北京别墅的变迁中，可以清晰洞见城市的发展史。随着经济结构的调整升级，北京与首都的标签切换，北京的城市规模与产业功能在发生巨变，别墅的板块、区位、配套等在“变”与“不变”中重构活力与价值。

而从另一个层面来讲，北京别墅的十年变迁史，也是一部城市财富阶层价值观念的进化史。阳光财富下的城市精英们，置业别墅的目的已经从较初的身份象征、内心满足，逐渐回归生活的本质，由需求引发，别墅的功能、产品、内容、服务等开始在变革中创新。

溯源别墅的十年变迁史，在市场的变化和转身中发掘背后的底层逻辑，才能洞察别墅的价值密码，赢得光明未来。

一、地段价值

以往谈到别墅的地段，较具价值的是内城核心，次之为传统别墅区，而北京远郊和环京区域往往只能作为第二居所，是别墅市场的后备补充。

近年来，随着京津冀城市群的崛起，城市间高速路网和轨道交通的贯通，交通通达性的提升，时间成本的缩短，处于1小时交通生活圈内的别墅，都因能够作为日常居所而提升了项目的使用价值，别墅的地段外延得到有效拓展。

二、墅区价值

多年限制别墅供地，使得北京传统别墅区的开发已经接近尾声，仅有的少量在售别墅售价已经达到亿级，新兴的内城别墅在配建保障房、长租公寓、高层住宅之后，在“拉高排低”的规划手法下大多只能挤出少量别墅，且别墅的项目位置呈散点状分布，无法形成墅区。当前，对均质的低密环境、静谧的生活氛围，以及纯粹居住客群的要求已经很难实现，真正意义上的墅区也将因稀而贵。

三、资源价值

资源，是别墅无可替代的核心价值。对于任何一个别墅项目而言，优越的自然环境仅是别墅的先决条件，在此之上，无论是河湖海等自然水系，还是高尔夫、温泉等高端度假资源，叠加的资源越丰富，不仅为居者带来更加多元的生活情境，也会赋予别墅更高的价值含金量。

四、产品价值

衡量别墅产品价值有两个指标，其一为建筑形态，其二是占地面积。建筑形态以“有天有地有院子”的独栋双拼为首，占地面积则越大越好，除了能够实现别墅阔朗的空间尺度，还能获得面积更大的花园。

然而，遗憾的是，北京对于规划指标的严管，以独栋、双拼为标准的先进别墅形态逐渐被叠拼别墅所取代。十年前的2008年，北京独栋双拼还能占到50%的成交占比，而2017年，独栋双拼的市场份额降至17%，叠拼别墅则占到市场销量的半数。由此造成的直接问题是别墅从室内面积到花园都变得局促窄小，单层六､七十平米，花园二、三十平米，仅南北采光的别墅，徒具别墅之名，不具墅居之实。

溯源北京别墅市场的十年演变，指明了何为「真别墅」，在“房住不炒”、回归自住的当下，遵循四大价值维度，才是真正宜居，足够涵养家族的墅居生活方式。

上周的一次探盘经历特别震撼，颠覆了我对环京楼盘的整体认知，排名前列次感受到原来环京同样藏龙卧虎，不容小视，在这里分享给大家。

早上8点，我由东五环驶上京沪高速，大概行驶了40分钟，导航就提示驶出高速路，下高速路后进入廊坊开发区，是一条双向6车道的宽阔大道，道路两旁满眼绿意，每个路口都有交警在指挥交通，从城市规划到城市管理都做的极为到位。

几分钟后，就抵达了我此行的目的地——孔雀城·高尔夫院子。40多分钟的车程一路畅通，对于几乎天天被堵在路上的我来说，这段充分享受到驾驶乐趣行程似乎略短了一些。

（孔雀城·高尔夫院子实景图）

进入园区，道路两侧的坡地景观赏心悦目，高大的树木、低矮的灌木、盛放的花朵，再加上满坡茵茵绿草间的大片高尔夫球场，组成了一幅令人畅怀的画面。随后驶过一座大桥，桥下流水潺潺，河水在不远处转了一个弯，不知流向何处。在转过一道山石堆积而成的石墙后，眼前豁然开朗，近在眼前的是一处由苍松叠石构成的景观，水雾萦绕中别具意境，向前望去，大片水面上是几栋颇具现代感的建筑。

（孔雀城·高尔夫院子实景图）

售楼处就在其中的一栋建筑里，其余几栋建筑分别承载了会客、餐饮、健身、SPA、KTV、酒吧等功能，穿梭其中的服务人员仪态优美，浅笑低语间，能看出曾接受过严格培训。

孔雀城·高尔夫院子由凤河地产和孔雀城联合开发，项目地处凤河国际高尔夫球场内，在蜿蜒流淌的凤河天然水系和1200亩的高尔夫球场中，坐落着仅244栋双拼和联排国墅。

（孔雀城·高尔夫院子实景图）

孔雀城·高尔夫院子采用新中式建筑风格，石材立面历久弥新，由大门、院门到府门，营造三进制归家礼序。院门采用恭王府同等级的王府大门形态，门前的抱鼓石、宫灯，门楣上悬挂的定制匾额，成为家族身份的象征。

（孔雀城·高尔夫院子实景图）

步入院门，私家花园的面积约370平米，前庭后院，草木葱茏，步步见景。院落一角，是一个两米见方的汤池，开发商将开采自地下1600米的地热温泉引入每户国墅，实现户户私汤的尊崇感受，院落四周由2.4米的高墙围合，尽展深宅大院的低调私密。

（孔雀城·高尔夫院子实景图）

一期推出的联排、双拼单套面积从387平米到726平米，地上四层地下两层，户型方正通透，卧室均为全套房设计，主卧配备步入式衣帽间，每个功能空间均为全明设计，连衣帽间也不例外，此外，每套国墅还至少3个私家车位。

为保障墅区生活的高品质，孔雀城·高尔夫院子的4.7万平方米五星标准的凤河国际酒店已经开工建设，一站式实现高端会客招待、健身娱乐、宴会娱乐等丰富功能，再加上三个私属会所，足可满足日常生活所需。值得一提的是，每位孔雀城·高尔夫院子的业主，都能获得酒店、凤河国际高尔夫俱乐部18洞国际标准球场等一系列高端配套的专属服务及定制权益。

（孔雀城·高尔夫院子实景图）

源自产品形态的少有性，“有天有地有院子”的国墅已经呈现出“奢侈品”级的价值感。在此基础上，孔雀城·高尔夫院子坐拥少有凤河、高尔夫、温泉等资源，把家安在风景中，让自然景致给居者生活带来更多的留白和想象空间，打造充沛城市资源，全方位满足居者多元化、个性化的需求。当自然与城市优质融合，才是别墅的终极居住价值的较大化体现。