北京的新房市场分化比较严重。

海淀宅地供应量屈指可数，朝阳已经成为了京楼新房库存重灾区。

统计了下过去2年，光是住宅用地，朝阳单个区就出让了29块之多。

29个项目加起来的住宅面积总和，抵得上过去10年朝阳的供应量。

这种井喷式供地，让朝阳楼市的供需关系失去平衡，购房人也在众多新盘中挑花了眼。

大朝阳的新盘过去陆陆续续给大家讲了很多，好盘和笋盘并存，各个板块的发展也是潜力股和深坑股都有。

今天给大家说说崔各庄。绿城入驻后，这里的价格战一触即发，没上车的购房人可以坐等红利了。

在今年排名前列次土拍中，最引人瞩目的地块，当属8家房企疯抢最终由绿城拿下的崔各庄地块。

前几天项目公布案名为「晓风印月」，要知道在绿城进入之前，崔各庄板块已经上新了三个直接竞品：和光悦府、龙樾合玺、望京养云。

既然崔各庄这块地已经大盘云集，为什么还值得开发商出手押注？

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望京“输血”崔各庄

板块优势基因明确

众所周知朝阳有两个CBD，排名前列个是国贸CBD，第二是望京CBD。

阿里、美团、朗讯科技、松下、摩托罗拉、西门子、索尼、宝马、奔驰戴姆勒等世界500强及大批高新技术企业都坐落于此。

望京曾经是亚洲较大的居住区，如今常住人口已达60万。

在经历最初的发展阶段后，望京已发展成为北京产居融合的较佳典范。

望京的房价早就达到10万+，在新盘断供后，直线距离三公里外的崔各庄可以说是承接望京外溢市场需求的较佳板块。

崔各庄板块较大的特点就是位置上距离望京很近，和望京隔着一个五环和机场高速，站在崔各庄地块上，往五环里望一望，就能看见望京soho。

从崔各庄地块看望京商圈近在咫尺

板块内公路交通便捷，机场高速和五环是区域最重要的交通干线，可辐射多个商圈。

驾车到望京仅约6公里，路程仅约15分钟；到首都机场约15公里，路程仅需约25分钟。

距离非常的近，只是开车去望京免不了走京密路和机场高速，路过大山子。

“人生五大过不去，生老病死大山子”。

这是有名的堵车，早晚高峰期至少二三十分钟才能到望京。

不过！也不用担心！目前京密路正在施工改造，2023年底建成通车，一步直达望京，未来堵车问题能够缓解。

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自身发展如何

能否共享繁华配套？

就板块自身来讲，崔各庄是创意产业集聚的集散地，处于“国门创意绿谷”板块中。

与望京的繁华楼宇不同，环铁艺术园区、草场地国际艺术中心等文创产业园和艺术机构为这里注入了浓厚的文化艺术气息。

电影博物馆、铁道博物馆、观复博物馆将各地的游客络绎不绝地吸引至此。

因此即使望京的繁华近在眼前，崔各庄的城市界面和望京也是大相径庭。

地块周边城市界面

目前崔各庄在大型商业配套方面仍有欠缺，但望京、酒仙桥、丽都等成熟商圈均在3公里内的距离优势，可以弥补在这里居住人群的生活所需。

医疗资源方面比较不错，因为有北京地坛医院这所三甲医院在，足以满足周边居民的就医需求。

此外附近还有北京市第六医院医联体医院、北京国门医院、朝阳区和平医院等。

教育方面就比较一般了，地块周边的学校仅有北京市第八十中学（嘉源分校）和北京市陈经纶中学分校（草场地校区）两个学校可以服务该区域。

崔各庄项目区位图

崔各庄的自身发展及配套情况就是如此。综合来看这里目前及未来一段时间内还是以望京的“睡”城为主。

这里可以满足东北部地区的改善需求，望京为这里提供了高质量的购房人群。

崔各庄层出不穷的新生楼盘诞生将会成为望京产业人口的青睐之地。

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绿城价格战打响

购房人吃香

聊完崔各庄板块，再来看看板块孕育的较新项目。

晓风印月，容积率2.5，社区规划了12栋15-18层的小高层，有套内70/90限制。

晓风印月楼栋分布效果图

项目规划用地有托老所、幼儿园，以及还配建了4400㎡人才公租房。

要知道当一个项目配建有保障性住房时，就非常考验开发商设计的产品力了。

据了解项目现房销售面积4.1万平，占到了地上建筑规模的一半左右，也就是说，未来晓风印月一半的房源，需要现房出售。

所以很大概率会压低首开价格加速去化，然后把现房部分的价格拉高，溢价出售。

项目户型为102㎡三居、117㎡/145㎡/165㎡四居，其中102㎡三居和117㎡四居占总套数的80%。

两梯两户，精装交付，而且据说装标非常高。

外立面上晓风印月采用超扁平风格，高级灰色，大概率会用到铝板。

项目效果图

项目的入户大堂6米高，用的全是卡拉麦里金石材，十分显贵。

值得一提的是，晓风印月是崔各庄片区少有提供小三居户型的新房项目。

目前项目户型图只有两个主力户型的手绘版，一起来看看。

102㎡三居

三室一厅两卫，户型方正，南北通透，南向三面宽约9.7米，均带飘窗设计；餐厨客一体，动线很合理；入户避免了对视，次卧不临电梯井，主卧设计双衣柜空间，主次卫干湿分离，北侧次卧方正。作为入门户型整体还不错没硬伤。

117㎡四居

四室一厅两卫，户型依旧方正，南北通透的全明格局，约10米南向三面宽+南向三飘窗，据说客厅面宽约3.9米，主卧面宽约3.3米，带独卫，餐厨客一体。

目前崔各庄有4个新项目，分别是已经开盘的和光悦府、龙樾合玺、望京养云，和即将问世的绿城晓风印月。

低楼面价是绿城晓风印月在这个区域的制胜法宝。

崔各庄除了新共产房望京养云销售指导价为7.04/㎡，和光悦府、龙樾合玺指导价均为8.8万/㎡，它们的楼面价分别为:

和光悦府6.9万/㎡；龙樾合玺7.14万/㎡；望京养云5.16万/㎡；

而绿城晓风印月楼面价为5.28万/㎡；

因为楼面价较低，绿城有3.5万/㎡左右的利润空间，完全可以利用更低的销售价格、更高的得房率、区域内少有的精装交付来战胜竞品。

听说项目首开定价为8.45万/㎡左右！可见晓风印月和三兄弟相比价格优势显著。

此外，晓风印月还利用崔各庄板块小户型供给稀缺的契机，进行错位竞争。

崔各庄新房的供给，几乎被大户型全占领了，这时候市场上出现小户型必然是块香饽饽。

对比一下，和光悦府和龙樾合玺最小面积段都120多平米，按照8.8/㎡单价算，较低总价都直逼1100万了。

而望京养云因为是新共产房有政府持有产权，所以价格也比较低，最小户型总价和晓风印月相近，约为845万，但是据悉望京养云清盘在即，在售房源不多了。

把已开盘的三兄弟网签情况给大家放这：

望京养云

和光悦府

龙樾合玺

绿城晓风印月有更低的价格优势+更小户型加持，势必力压同板块的三兄弟。

想在大朝阳上车的，可以等等这个项目了。晓风印月最终能否在内卷严重的朝阳楼市突围，咱们拭目以待！