哈喽大家好，我是血拼哥。

近期消息不断，#北京解除二手房指导价限制##海淀29个学区房源恢复挂牌#又上了热搜：

该政策于2021年10月8日开始执行，从海淀区29个小区开始试点。首批针对海淀区29个重点小区，分小户型（60平米以下）、中户型（60-90平米）和大户型（90平米以上）设定挂牌指导价，超过指导价1%不允许任何中介挂牌，且不能通过中介成交，否则吊销中介的执照。

也是时隔两年后，北京解除了二手房指导价限制。

简单说，就是针对过去交易较火的学区房的限制被解除了。

市场在慢慢回归理性，尤其是现在二手房挂牌量增加、学区房的热度降低、购房人呈现观望的心态等等因素叠加……

即便这些曾经较火的学区房释放出来，可能也回归不了最初的热度。

未来，预计政策的不断优化，购房的人的选择可能会越来多。

所以大家选房时，新房二手房可以对比看看，相同总价不同面积段也可以取舍。

今天我们测评下估计会成为板块标杆的新盘，也非常适用于上述选房逻辑：

01/

房山C位

今年2月7日，北京市房山区良乡大学城主园区FS00-0120-0023地块，起始楼面价2.2万/㎡，被中建智地置业以底价拍下，预售指导价为4.5万/㎡。

案名为「中建·国贤府」

与地铁房山线良乡大学城站直线距离仅约200米，又处在良乡大学城的核心位置。

就位置来说，就赋予国贤府不少的热度，6月中旬开盘就签约323套，7月成为销售套数、销售面积、销售金额TOP1。

而对于项目所在的房山新城中心区来说。

各种配套该有的都有，北侧有北京时代广场，东北方向约1.5公里处为首开龙湖北京熙悦天街。教育医疗基本能满足日常要求。

项目用地规模31231.38平方米，规划面积7.81万平，容积率为2.5，控高60米，属于密度较高的中型社区。

共规划12栋住宅楼，7-17层，共692户，其中7/8层以下洋房4栋，17层小高层8栋，户型面积段85-165㎡。

02/

改善户型

由于小户型比较少，已经卖完了。剩下的可选户型有四种：105㎡、127㎡、142㎡、165㎡，最低总价为440万。

以C户型105㎡举例，都做到了南北通透，户型方正，三面宽朝南。

由于户型面积可能还不够，遗憾的是入户门正对卧室门，剩下的没什么槽点，动线上也没有面积浪费。

对于未来想改变格局的家庭来说，南向卧室的其中一面墙也可打断，延展更多尺度，实用性非常好，符合现代人的生活诉求。

滑动查看其他户型

另一种D户型也是105㎡，其实今年很多新盘在不到100平的面积段都会做此类户型。

如果真的偏爱“L型飘窗”，市场上或许有其他选择。

最后就是127㎡、142㎡、165㎡大户型，基本都没啥问题。

做到了这个面积段该有的舒适度，南向面宽、通风采光已经做到了极致。

滑动查看其他户型

03/

选择更多

相对来说，房山刚需客群还是非常多的，而改善客群较少。

就国贤府的定位来说，铁定是想要吸纳房山的改善客群，而且位置不错。

弥补房山100㎡以上改善需求空缺，但后续能不能成为板块标杆真不确定。

房山4.5万/㎡的新房价格，显然对比周边的二手房没太多优势。

但超过127㎡的大概600万的总价，事实上已经可以选择京南热门盘的小户型了。

不过以国贤府是中建智地在北京落地的第一个高端“府”系产品来看，还是针对改善产品硬刚需的家庭。

在这样的前提下，能购买国贤府的家庭对空间诉求一定是占比较大权重的。

当然，房山的库存量依旧很有压力，做大户型产品的开发商也不止一家，也都可以对比选择。

而过去原有的购房逻辑也在变化，热度已经不能成为选择房子的标准。

那问题来了，房山大改善VS城区小户型，你会选谁？