哈喽大家好，我是血拼哥！

开篇先跟大家同步一下大事件！我们每周一次的直播改时间了！

本周四中午13：00来记得来直播间听血拼哥跟大家唠唠五环新房还有哪些选择，剧透一下，还有你们最关注的海淀共产房较新消息！

海淀共产房捡漏！除了共产房，近五环，还有啥选择？#血拼北京楼市 #血拼哥捍卫刚需 #拼房帝

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动动手指点一下预约，干货不错过！

另外，昌平的中铁彩璟（彩璟玉宸）今天上午进行了线上选房测试！因为之后疫情的原因可能会有更多的项目选择线上选房，这次测试也算是可以熟悉下以后如何操作。

有几点需要提醒大家:

1. 要确保自己的信息和系统的信息是完整对应的，不然无法登录系统。

2. 遇事不要慌，提前备好开发商或者售楼处电话，或者在来血拼哥群里找血拼哥解答。

3. 测试选房数据不作数，以最终选房为准。

4. 选房分为京籍/非京籍两个通道，各自对应自己的情况。

5. 6月23日开始正式选房，提前扫码登陆系统后，切记提前想好自己选哪套房，点了确认之后就不能退回了！错选没法修改。每个人只有一次机会！

6. 选房的完整流程：系统选房确认👉签署电子认购书👉4小时内缴纳2万元定金。

说回正题，昨天跟大家聊了聊朝阳、昌平、门头沟三个区域的低总价新房，基本上总价都控制在了400万以内，但听说还有朋友嫌价高....

血拼哥理解！毕竟咱们刚需买房还是更想一步到位，一居室实用性不高，而两居室首付至少要掏130万~150万不等，真不是一笔小数目。

那北京有没有价值洼地？

来，上数据。

图源：中原视点

5月各区新房价格

图源：中原视点

重点哥们已经跟大家标出来了，房山，以3.4万+的销售均价，稳坐倒数第四，甚至低于远郊的怀柔...

再看下房山近三年来的的房价走势。

三年里，房山房价一点没涨不说，二手房均价还从3.1万/㎡跌到了2.9万/㎡。

房山这个地方很有意思，钱多的看不上，钱少的也看不上。

它就像班里最普通的那个学生，天资不够聪颖：

整个区域都盘踞在西南五环外，面积很大，是北京面积第四的区域。

但是绝大部分是山地，像阎村、窦店、琉璃河、燕山这些地方都太偏远，可开发的区域基本集中在长阳+良乡，这也是目前房山发展得较好的俩板块。

但这些年来也在勤勤恳恳提高自己，虽然产业比较匮乏，但也逐步打造出了长阳这一成熟商圈，医疗、教育、旅游等资源都在向这里集中。

只是差了点运气，也差了些能力，所以一直表现平平，进步不明显。

可在内卷的北京楼市，不进就是退。

所以只能眼睁睁看着同为近郊的几个兄弟“步步高升”，自己仍在3万+/平的水平线挣扎。

但对刚需来说，这里价格低、新房选择多，如果能挑到临铁、户型好的房源，将这里作为扎根北京排名前列站也没啥不妥。那么，

房山到底适不适合刚需买入？

新房到底要怎么选？

还有哪些可以选择？

先说结论：刚需可入，但仅建议买在长阳或者良乡，具体为啥，隔壁【京楼壹号】京楼小师妹出过一篇分析，哥们拿来跟大家分享下。

ps：有改善换房需求的朋友们，请认准【京楼壹号】

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长阳：商业、医疗、教育稳扎稳打

长阳的发展周期可以说是长路漫漫。

十年前的长阳板块，房子价格每平8k左右，那时候连地铁还没有通，周边配套要啥没啥，还是个十分荒凉的不毛之地。

再加上当时丰台南部价格也不高，整个北京城区宅地供应量又很多，大多数刚需买房人在城里还有上车机会。

直到后来五环内的刚需供应逐渐稀缺，改善项目占据半壁江山，价格也一路飙升，长阳的路才渐渐走得顺利了一些。

在2010-2015年集中供地中，一批大有实力的开发商拿下了房山大片土地，并且承担了建设商办的任务。

就长阳这一亩三分地上，盖了多达四五个商业中心。

首创建设了北京西南较大的首创奥特莱斯，万科和中粮引进了优质学校北京四中和北京小学，后期几家又联袂建设了10万平的商业半岛广场。

龙湖也后来居上，近五年又为房山地区带来两座龙湖天街。

北京市商务局曾调研过，对全市的商圈活跃度排了序，长阳商圈竟然位居全北京第四。

仅次于CBD、王府井和三里屯，房山人和非房山人都诧异了......

随后对长阳来说2017年是一个比较关键的节点。

2017年，北京提出将房山长阳06-07街区用于承接西城的“疏解人口”。

规划将房山长阳西城安置房区分为17个地块，总建筑面积超过200万平，来定向承接西城区1万户、3万人口。

随着人口的迁入，为保障群众的生活水平，填补了房山三甲医院、名校等资源的少有。

今年，首都医科大学宣武医院长阳院区落户房山长阳06街区，成为房山区排名前列家三甲医院。

除此之外，还有优质教育资源引进和集团化办学，让更多孩子在家门口接受优质教育。

房山将引入两所“名校”：清华附中和人大附中。

清华附中的选址于北京四中房山校区的东侧，目前已经动工，为9年一贯制学校，人大附中大概率也会择址在长阳地区。

另外，还有传了很久的乐高乐园。

根据北京发改委通知，2022年重点工程中就有乐高乐园项目，看样子今年就正式开工了。

选址就在长阳镇，据悉，大概位置就在大学城东侧，小清河以东，水四路北侧周边，距离房山地铁广阳城站约2.5公里。

届时长阳板块会形成更加成熟的城市界面，从医疗教育到吃喝玩乐一应俱全！

是不是感觉挺香？

但是想升值的还是得擦亮眼睛，千万不要掉进“文旅地产”的陷阱，它并不具有作为支撑房价和升值保值的属性。

直白说，外界没人会为了偶尔来逛一趟，特地来买套房。

但刚需自住确实没毛病！配套够用。

从地段上讲，开车进城，目前可以走京港澳高速或者走京良路上五环，但，这两条都是出了名的“堵”，早晚高峰基本就是水泄不通，十分考验人的忍耐力。

相比路网交通，地铁出行会方便些，在长阳坐4站地铁可到总部基地，40分钟到达丽泽商务区。

所以如果你是南城打工人可以考虑，地铁带来的通勤便利还是不小的。

最后，来看看长阳板块内有哪些新房刚需能够上车👇

目前板块内新房供应不多，如上3家，但次新房一大把。

说到这提一句不远处的稻田板块有比较火的中海寰宇视界，总价307万起，肯定有人问这咋样。

稻田虽然是个离丰台更近的地铁站点，但由于目前城市界面很荒凉，还有待开发，配套差一些，居住体验不如长阳。

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良乡：靠大学城喂饱

不同于长阳依靠商业建设带动发展，整个良乡板块近年的崛起更多依靠的是版块内的良乡大学城。

因为大学较多，良乡板块产业主发展主要以高校科研相结合。

不过，在房山的这些高校基本上都是分校区，学校实力还不如沙河高教园，且主校区还是在海淀。

所以说句实在话，“产学研”模式对于区域经济带动力实在有限，也无法带来更强大的人口虹吸力。

良乡板块整体可分为两部分，大学城区和老城区。因为各大校区的存在，大学城区形成商圈，生活便利性更高。

图上两个站点就是大学城区，房山区政府所在的地方就是老城区，可以看到地铁的修建，老城区完全没沾上点光。

为啥不选广阳、良乡大学城西、良乡南关这些老城区，就是配套相对更弱，老房子的流通性也不大ok。

良乡出行同样挺方便的。市郊铁路半小时直达北京西，地铁房山线则贯穿良乡大学城。

还有一个交通利好——今年市郊铁路副中心线将全面提升。

花费40分钟就能从长阳和良乡直达国贸CBD的北京东站，房山的国贸上班族可以顺利实现通勤。

目前良乡的商业业态以临街商业为主，传统中小型百货也比较发达，有天街、时代广场等可以满足日常购物生活需要，但与长阳比肯定要逊色一些。

不如长阳完善的商业、成熟的生活配套、以及更近城区的优势。

所以相比长阳，良乡板块的房价更亲民，新房3.6万/㎡的均价比长阳低了1w，而且低总价小户型项目供应更多👇

如果您手里的预算够，还是选长阳；如果没那么宽裕的选了良乡，其实也不用太悲伤。

对于刚需人群来说，房山在近郊区中的性价比很高，地铁配套也都说得过去，单价低、总价低，而且生活品质能够保障。

想在房山置业的话盯紧地铁盘！长阳是优选，良乡其次。

房山是典型的围绕着地铁沿线发展，入手方式较好买距离地铁1公里内的，这样的房子将来置换率也能高一些。

长阳作为房山离城区最近的地方，是各项资源配套的发力点。以长阳站、篱笆房站为核心，形成房山价值峰值的辐射区。

商业集中，区域内较好的教育资源北京四中房山学校等也在此板块，房源流通性在房山中较好。

至于良乡，大学城北站、良乡大学城站附近的地铁盘也可以看看。

最后附上房山新房地图（1000万以下）

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