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3月25日，北京规自委官网挂出了2026年第二轮拟供应商品住宅用地清单。

4宗地，约22公顷，建筑规模38万平方米。

丰台万泉寺、通州宋庄、通州张家湾、怀柔龙山。

消息一出，不少人第一反应是：

就这？！

对比去年同期，没有海淀，没有朝阳核心区，没有让人眼前一亮的"王炸"地块。

于是，一个问题开始在圈子里流传：

国家38号文硬约束：商品房原则上不批新地，是真的？

北京，是真的在限制住宅用地供应了吗？

01

先把数字摆出来

今年第一批：5宗地，约16公顷，建筑规模24万平方米。

今年第二批：4宗地，约22公顷，建筑规模38万平方米。

两批合计：9宗地，建筑规模约62万平方米。

再看全年计划：2026年北京商品住宅用地弹性指标200-240公顷。

根据普睿数智研究中心测算，

2026年北京住宅用地计划供应规模，较2025年下降21%。

结合2025年北京700万平方米的商品住宅销售面积来看，新增供地规模已经明显低于市场实际需求。

确实是在"缩量"。

但——

这不叫"限供"，这叫"纠偏"。

要搞清楚这件事，得先回头看一段被很多人忽略的历史。

02

供应高位，是这一切的起点

2018年到2021年，北京商品住宅年均供应规模持续超过700万平方米，处于历史高位。土地端也在2021年达到近年峰值——当年宅地成交建筑面积约569万方。

大量地块入市，新房供给快速积累。

但2021年下半年，楼市调控落地，购买力骤然收缩。开发商虽然开始放缓推盘节奏，但此前形成的供给已经难以快速消化。

结果，写在库存数据里：

2022年底：北京商品住宅库存约1263万平方米，出清周期高达21.9个月

2023年底：库存仍有1080万平方米，出清周期19.2个月，

依然高于健康水平.

与此同时，宅地成交建面已从2021年的569万方，分别下降至2022年的427万方、2023年的401万方

（数据来源：中指研究院、开源证券）

两年多时间，供应收了、库存还没消化完。

供大于求，才是2024年北京新房价格系统性下滑的底层病根。

不是需求突然崩了，是多年积累的供给，终于压过了市场承载力。

03

现在做的，是平衡供需

明白了这个逻辑，再回头看今年的供地安排，就不难理解了。

官方文件说得很清楚：

"进一步提高新增房地产用地供应精准度，优先在轨道站点周边、配套完善片区及就业密集区域开发建设。"

翻译成大白话：不是不供，是供得更准、更少、更精。

北京已经连续两年实施弹性供地计划。2026年供地规模较2025年再降21%，这是在主动压缩增量，修复此前高位供应留下的供需失衡。

目的只有一个：让库存消化下去，让供求关系重新趋于平衡，乃至转向供不应求。

这是一个有意为之的政策动作，不是什么神秘的"限供令"。

04

那为什么没有"王炸"地块？

这批供地的格局：

丰台万泉寺：二环至三环，丽泽商务区旁，起拍楼面价约5.85万/㎡，

有分量通州宋庄：五六环之间，近期供地密集，宋庄内卷已经开始

通州张家湾：副中心1103街区，六环外，M101规划利好

怀柔龙山：六环外，纯刚需盘逻辑

整体结构：一个有看头的核心地块 + 三个外围补量地块。

没有海淀，没有朝阳内城，没有楼面价8万+的地王。

这正好印证了今年供地思路的变化：

不再以刷高地价为目标，而是以匹配实际需求为导向。

在库存尚未完全消化、购买力尚未充分修复的当下，贸然推高价核心地块，只会进一步逼走开发商，也逼走购房者。

对买房人意味着什么？

如果你是刚需： 短期供地缩量，但二手房存量市场依然宽裕，选择空间很大。

如果你是改善需求： 好消息是，未来供地结构更精准，优质地块产品力预计会更强；但好地块越来越少，尤其核心区，价格也不会越来越便宜。

如果你更关注市场趋势： 供给在主动收缩，库存在逐步消化，供求关系正在修复。这是一个积极信号，但修复需要时间，不是明天就会反转。

最后说一句"限供"这个词，容易让人联想到政策管控、行政干预。但北京现在做的事，本质上是一次市场化的供需再平衡。

曾经供多了，现在少供一些； 曾经追规模，现在追质量； 曾经卖贵了，现在供精准一些。

这不是坏事。

只是有点慢。

而楼市，本来就没有快药。

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