“上海房地产市场呈现‘二手走强、新房走弱’的态势，除了位置、单价和总价等方面原因之外，一手房“得房率”低、“性价比”差也是一二手房成交量倒挂的重要原因。”

1月14日和15日，上海市政协十四届三次会议和上海市十六届人大三次会议先后在上海世博中心开幕。上海市政协委员、克而瑞集团董事长丁祖昱向《每日经济新闻》记者表示，自己将提交《关于调整上海住宅建筑规范提升住宅产品品质的建议》。

公开数据显示，2024年上海新房成交面积为689万平方米，占成交总量的21%；二手房成交面积为1835万平方米，占成交总量的79%。开盘售出的高层及小高层项目中，得房率70%—75%的占比50%，得房率75%—80%的占38%，得房率80%以上的仅占比12%。

丁祖昱认为，上海住宅得房率普遍不高与目前住宅建筑规范比较严苛有关，在阳台面积计算方面，半计容空间要求设计进深不超过1.8米，水平投影面积不超过8平方米；封闭阳台按照整个计算，开敞阳台按照1/2面积计算。投影面积不超过8平方米的限制，与购房者的实际需求无法匹配。

在飘窗建筑要求方面，结构层高或斜面结构板顶高度在2.2米以下和进深不超过0.6米不计容。目前，新房产品已经在通过赠送飘窗提升实际使用面积，但是进深不超过0.6米在实际使用性上依然十分受限。

另外，在建筑物的建筑面积计算方面，按照自然层外墙结构外围水平面积之和计算，而超低能耗住宅的墙体厚度增大，对购房者来说，墙体增厚实际得房率就会进一步降低。

丁祖昱建议，对住宅建筑规范进行调整，在公共区域计容标准上放宽架空层及风雨连廊竣备要求，超低能耗方面放宽墙体计容标准，避难层、机房、门厅等按规定移交的公共服务空间和配套设施不计容。不计容的飘窗进深标准，尺寸上限从0.6米增加到0.8米或以上，提升室内空间使用率。

对于半敞开空间计容标准调整，丁祖昱建议，目前阳台的水平投影面积上限，建议调整为套内面积的15%—20%，进深上限从1.8米调整到2.4米；对于必须采用封闭式阳台的高架、航空道路沿线住宅，阳台面积统一按投影面积的1/2计算。

“如此调整的目的是为了持续稳定上海楼市，提振刚需市场，促进外围土地市场回暖，进一步提升住宅产品总体品质。当前，四个一线城市中仅上海还没有在住宅建筑规范上作出相应调整，有效提升住宅的得房率，让购房者得到实惠。”丁祖昱表示。

来源：每日经济新闻