跟踪了5年北京楼市成交数据，『地产营销人』发现了一个很有意思的现象，就是单套总价过亿的独栋项目总能创造销售奇迹。

也许你还记得，2016年远洋LAVIE当年签约破50亿；而今年，谁也没想到，纯独栋别墅恒大丽宫仅半年就实现近40亿签约额，套套10万+，栋栋过亿，28位客户书写了新的楼市记录。

越高端的产品越旺销，这与我们用性价比惯性去看待楼市形成鲜明反差。很显然，这些先进客户在置业这件事上，与大多数人关注的重点和思考的角度大不一样！

都是买房，到底有什么不同？

『地产营销人』根据多年走访一线，并有机会与部分业主交流，发现核心在于意识根源上的差异——普通购房者是消费思维，先进客户是生意思维。

消费思维是为了满足需求，全部注意力放在对功能、实用性的考察上，有时会兼顾一些投资的考虑，但主要还是追求有形的价值。

而生意思维则不同。虽然表象上先进客户的置业也是一种消费行为，但他们的关注重点会在满足基本功能之上，追求更多的无形价值，即通过置业获得比房产本身更大的收益。

这个收益不是“金钱”，而是一种人生“财富”。

下面，『地产营销人』就亿级别墅客户的“生意思维”展开做个分析：

1、值得收藏的，一定是“无价”的

有时候，可能大众认为很贵的东西，而少数人会觉得很便宜，这就是价值的衡量坐标系不同。

这里指的纯独栋别墅不是一个混杂多产品类型社区中的一栋、两栋，而是整个地块只规划了独栋产品，容积率在1.0之内，单套面积超过1000㎡，纯质而奢侈，属现状楼市不可能再有供应的别墅类型。习惯上，我们把这叫做产品资源的少有。

另外，这种项目所在的区位，往往是经过历史淘洗和市场验证的“富人区”，血统是体现板块价值的核心要素，此处融合了城市、自然、人文三大不可复制的外部资源，占一地而兼收。习惯上，我们把这叫做外部资源的少有。

还有，一般纯独栋别墅项目拥有自己独享的配套资源，譬如：只供业主使用的高尔夫球场，或优质的教育资源等，体现了内部配套资源的少有。

只有在产品资源、外部资源和内部资源全维度少有的前提下，项目才有收藏价值。

普通购房者不会为了刚需、改善去收藏一套房产，而并不缺房的先进客户却会因为对价值的敏感而付出收藏行为。

从某种程度上，收藏并不是为了卖，而是看到了“无价”的潜质，望世代流传。

2、总货值很高，但“圈子”很小

当产品类型纯质了，总价门槛恒定了，业主圈层的质量也就有了保证。

圈层的概念业内讲的很多，但『地产营销人』认为，只有纯独栋的社区才会产生真正的圈层。

首先，圈层不可能也不应该人多，有人数控制的圈层才能形成彼此认同的价值观，聚合更大的能量。而大独栋别墅项目，社区很大，总货值很高，但套数不多，客户在总价筛选、朋介推荐之下化身为业主，实力相当、志趣相投、审美相近，容易形成高浓度圈层。

其次，圈层不仅是一种身份、一个标签，同时也是延展人脉，发展事业，鼎力扶持的人际网络。这种社区的业主是邻居、是朋友、也是生意伙伴，由生活巩固的信任是未来人生更大的财富。

3、无界，一个阶层的生活与生意

户型超1000平米，如此奢侈的面积尺度对于先进客户来说，除了居住，还有更多的使用功能和特殊价值。

一个阶层的生活与生意是无界的，一些商界贵宾、企业高层，或者走动频繁的好友，往往会被邀请至家中。聚会、交流、宴请等社交活动是在一种轻松、私密氛围下建立的格局。

独栋别墅在功能上的复合性和灵活性既可作为理想生活地，也兼具私人会所的属性，发挥出更大的作用。

对先进客户来说，大独栋别墅是终极居所，也是生产资料，这是特有的企业家思维所钟爱的产品类型。

由此，我们看到，生意思维下的纯独栋别墅在收藏价值、圈层价值、社交价值上都与普通住宅严格区分，独特性和不可替代性促成了不受周期波动影响的热销表现。

我们以上半年北京别墅销冠恒大丽宫为例，来看看该项目被先进客户认可的价值系统。

恒大丽宫位于北京中央别墅区天竺板块，该板块是中央别墅区近30年发展的源头所在，血统之纯，无出其右。

恒大丽宫体量充沛，规模宏大，有60 万平米的私属果岭配套和传承别墅源起的“麗”字族徽标注，是定位于世界家的中国墅宫，整体容积率仅0.5，全部规划为具有奢侈尺度的纯独栋产品。

作为丽宫业主，专享的以高尔夫球场为主体的体育公园，是由世界闻名的高球界教父尼克劳斯大师设计，依托温榆河天然生态氧吧，18个洞标准杆72杆可达到国际锦标赛级别标准的运动场地。居住于此，不仅是阳光惬意的健身之地，更是重要的社交圈层平台。

恒大丽宫近几年一直在提升社区品质，在园林景观上不断加大投入。『地产营销人』游走在社区中，可明显感受到层次丰富的五重垂直绿化景观，富有灵动气息的生活场景浮现于眼前。

值得一提的是，已经入住的恒大丽宫三期，道路幽静，绿树成荫，建筑轮廓清晰完整，没有一户业主随意加建拆改，据悉，这是恒大在销售之前就与客户达成的默契，用彼此的尊重换得一个良好品质的社区环境。

恒大丽宫的建筑为新古典主义风格，全石材立面，工艺精细，外观端庄、大气、厚重感十足，呈现出历久弥新的价值感。

内部空间大尺度设计，门厅及客厅的挑空7-11米，可达三层贯通。近30米的超大面宽，在同级别产品中堪称不多。由于为框架结构，室内空间灵活多变，从5卧到7卧任意变幻，适应家族居住需要，同时也满足主人的社交休闲功能。

恒大丽宫新推出的全新作品建筑面积约1200-1600 平米的独栋大宫，私属庭院面积较大可达约 2000 平米，由于与水岸衔接，赏景水域尺度较大可达约 40 米。此外，由于大部分卧室都设计有，层层退让、宽阔连贯，让建筑造型更独有韵律。

项目甄选法国莱茵瓦、俄罗斯原木、四洲五国石材、意大利装甲门等全球籍珍稀之物荟于一墅。同时，每一栋别墅皆配备“温泉入户”，并荣获“LEED-Home”与“Energy Star”的双重国际认证，其品质感得到充分展现。

恒大丽宫虽然低调神秘，但成交业绩出众，老带新比例这几年一直居高不下。恒大精工细作，贴心服务，真正把业主和老客户放在了关怀的首位，依靠口碑和美誉度大幅提升了成交的质量，圈层渗透带来出乎预料的市场反馈。

从杨澜珠宝品牌高端异业联盟的成立，到名人堂高尔夫邀请赛，政商精英和丽宫业主齐聚一堂。此外，新年慰问信以及大三元私宴的款待，还有端午、中秋等节日礼物的馈赠，让业主右邻气氛融洽，提高了入住率，也激发了呼朋唤友的复购热情。

过亿总价的独栋热销看似楼市奇观，但背后隐藏着坚实的价值逻辑。只不过随着纯独栋别墅的减少，这种现象估计越来越难以见到。