哈喽大家好，我是血拼哥！

转眼一年过去一半了，各位朋友今年的置业计划进行到哪一步啦？已经上车的恭喜大家即将喜提新家，还没上车的...愣着干啥，赶紧标星血拼哥啊！

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广告打完了，说回正题。

今天二轮土拍落幕，恭喜北京又进账499.6个小目标。

不同于去年二供、三供和今年首轮土拍的“爆冷”，这次的土拍平平淡淡：3宗流拍，7宗底价成交，7宗竞价要抢，整体不冷不热，几个特点还是挺明显的：

01

政策性共产房挂零

九折买入北三环稳了！

政策性共产房挂零这个大家早就心有准备，但纯商品共产房两个变一个也是有点出人意料。

南二环亚林西地块，只有一家房企报名，以底价成交，被华润74.7亿底价摘得，没能走上“共产之路”。

能理解，这块地位置虽然好，但确实是块难啃的骨头，起始价高，开发难度也大：近一半都是综合性商业金融服务业用地，R2二类居住用地建控规模仅占了10.19万平。

盘算北京市场能掏出这么多钱并且有能力开发的房企确实数量不多，华润拿下属于意料之中。

再说说，朝阳北三环的太阳宫地块，也是本次少有的纯商品房地块。

销售指价13万，竞得10%的政府产权份额，折后相当于11.7万/平。这个价格与周边二手房相比，较高倒挂4万—+/平。最后由中建玖合拿下，也是国企。

并且太阳宫有个隐藏模式 ，政府要求如果开发140以上的大户型的话，必须盖到7层以上才批预售证，允许销售，所以很可能主力户型面积段小于140平，加上这个均价，有实力的可以准备了。

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2. 新房更便宜了！

全国楼市都在松绑，北京却始终没见到什么政策上的松动。不过这次土拍，ZF还是拿出了诚意，不少地块相比于之前入市的新房项目，降价不少！

1. 昌平平西府，新地块6万/平，比之前便宜3000元/平，隔壁奥森春晓压力山大，刚需可以重点关注，后文中也有介绍。

2. 丰台小瓦窑，新地块7.5万/平，比之前便宜5000-1万/平，开发商直接抢疯了，最终进入摇号环节，被电建+首钢以26.54亿+现房销售30000平米拿下。

3. 朝阳奶西村318、319地块，319地块指导价8.5万/㎡、318地块指导价8.9万/㎡。

其中318地块容积率只有1.4，妥妥的低密，由中建智地摘得；319地块指导价8.5万元/㎡，比崔各庄便宜3000，被首开拿下。

03

将低价进行到底！

这或许是买入京北的较好机会

血拼哥盘了一下土拍项目，适合刚需上车的楼盘主要还是集中在海淀的后花园——昌平。

昌平这次一共拿出了三块土地，分别是北七家的平坊村地块、平西府地块以及六环外的土城新村地块。

其中，平坊村地块以及土城新村地块均为底价成交，最终竞得开发商分别是中粮+铁建以及北京城建。

1. 昌平区北七家镇平西府土地一级开发项目B-02地块（CP-121101044009-012地块）

三块地中位置较好，配套最全，离地铁最近的地块，还能“降价”上市！

开发商自然要“抢”，前期吸引了8家房企报名，最终被华润+葛洲坝拿下。

紧邻北清路主干道，地块很方正，无配建，属于纯粹的住宅社区，2.5的容积率，60米的限高，小高层预定。

去8号线平西府站大约1公里多，楼面价3.53万/平，销售指导价6万/平，比一公里外的奥森春晓指导价下调了3000元/平。

价格低了不假，但距离地铁站相对较远，后期要是还做成八九十平的两居或者三居，“撞脸”板块内其它新房户型，价格优势未必能发挥出来。

但如果能做出70平以内的两居小户型，以68平来算，6万/平的销售指导价，总价可以压到400万左右，首套首付四成，首付可以控制在160万上下。

这个价格直接打遍回龙观板块内无敌手。就海淀的这码农数量，小户型走量还愁卖不出去？

墙（强）裂（烈）建议开发商在户型上多下点功夫，得房率再提一提，这不比隔壁香多了。

2.昌平区北七家镇平坊村土地一级开发项目PF-10地块R2二类居住用地、PF-09地块A33基础教育用地

地块位于立汤路与北清路交汇处西北角，硅谷ONE南侧，东临王府花园。

总建面9.69万平米，容积率1.6，限高30米，除住宅外，需配建6800㎡的幼儿园。

地块所在的北七家板块依托未来科学城规划，有望在未来实现“职住平衡”。

但哥们也多说一句，目前来看板块还在开发过程中，很多地方还是城中村既视感，安置房项目也比较多，想享受到科技产业红利，要等。

地块目前不临铁，没车上班很不方便；自驾的话，路况良好40分钟以内可以到达中关村和望京商圈。

销售指导价5.4万/平，与前不久刚刚开盘的硅谷ONE销售指导价步调一致。楼面价2.55万/平，缝差为2.85万/平，开发商有钱可赚。

不过据住建委官方数据显示，硅谷ONE从四月底拿证到现在还没有网签，不排除网签数据具有滞后性，但17万㎡的体量，加上周边现房销售的金辰府和未来公元，供应量预计超4100套，肉眼可见区域内短期去化压力不小。

在售户型也都集中在80-90平的三居，130-150平左右的四居，总价集中在500-900万之间，两居小户型仅剩硅谷ONE一根独苗。

至于能不能出小户型房源，按着1.6的容积率来看，项目做成大改善的可能性更大，小户型不会成为主力。

想要上车昌平改善的朋友，机会来了。

3.北京市昌平区六环路土城出口土城新村改造土地一级开发项目A-07地块R2二类居住用地

地块位于北六环外，真的远。

但也是真便宜，楼面价1.3万/平，销售指导价3.9万/平，仅比平谷高了7千元。

地块总建面17.4万平米，全部为住宅用地，容积率1.8，限高30米，据血拼哥打听到的消息，产品预计要做200-400万的刚需户型。

地块周边没有地铁，不过有京新、京藏两条高速，自驾至西二旗、中关村等产业圈，路况良好都能在半小时左右到达。

高德地图显示

手头资金有限的北部刚需，可以重点关注一下这个项目。

整体来看这次土拍，刚需项目一个手数的过来，未来部分项目可能会做一些小户型，但是主力户型可能性不大，能相对保准的只有昌平的土城新村。

目前在售的项目，刚需把握吧，留给未来的选择不多了。

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