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正文————

西城二环边，102套新房悄然入市，精装现房，70年产权，从2024年开始计算产权年限——这可能是2025年北京楼市最令人惊讶的消息。

朝阳国资委“砸盘”的晨光家园余温还未散，西城区也传来了令人震惊的消息——

二环边展览路板块，突然推出102套精装新房，现房即买即住，总价500多万上车西城核心区。

在这个寸土寸金的区域，新盘供应当属“千年等一回”。

不是稀售，是真的没地了……

更令人惊讶的是，这批房源不仅是70年产权商品住宅，更是从今年重新起算产权年限，不像有的项目出手已经年过半百，

所以这个项目堪称西城楼市中的“稀有物种”。

这个项目叫百万佳苑——竹园。

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先说下这个项目是啥背景吧。

这批房源位于百万庄北里，前身是棚户区改造项目（部分回迁安置房）。

作为北京市中心城区首个棚改试点之一，该地区早在2013年就启动了旧改工作，由天恒集团操盘开发。

最早一批2018年入住了，项目整体分为梅、兰、竹、橘四大主题园区，这片原本的老破小成为了融合园林与人文设计的新社区。

来历很简单清白，且在正宗的二环腹地，黄金地段。

紧邻地铁6号线、16号线二里沟站，从这里出发，无论是到金融街、中关村还是国贸三大核心区，都十分高效。

地段价值是这批房源的最大亮点。西城作为北京老城核心，新房“稀缺是常态”。尤其是西二环沿线，土地资源极为稀缺，不是政府不想卖，而是真的无地可供。

周边配套十分成熟：

- 商业配套：甘家口百货大楼就在斜对面，负一层有超市，地上6层品牌齐全；新疆大厦也在附近，是北京知名的驻京办餐厅之一

- 医疗资源：3公里内拥有解放军总医院第六医学中心、中国医学科学院阜外医院、首都医科大学附属儿童医院等顶级医疗资源

- 公园绿地：玉渊潭、动物园、紫竹院等大型公园都在骑个电动车可达范围内

此外，学区，是这个项目的最大亮点。

项目划片至展览路一小，这是区域内的头部学校，属于西城二梯队的牛小，师资稳定、校风优良。其2023年毕业生进入“西城六小强”高中的比例高达约18%。

初中通路方面，派位对应了西城多所名校，包括四中、八中、三帆、十三分、铁二中等。展览路一小毕业生大概率能对接到优质中学。

更有教育新政如约而至：阜外大街32号老电车厂地块，迎来约3.4万㎡的“学位应急保障项目”实质性启动，政府投入约3亿资金，叠加二里沟首都师范大学实验小学的持续发力，百万庄无疑站在了风口之上。

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这个位置，要是新地入市，那户型妥妥的100平起步，不过这个项目出的户型都是小户型，而且作为新房，功能区设计也不落伍。

此次推出的户型主打小户型，包括 47㎡ 一居室、64㎡ 两居室、70㎡ 两居室。

47平小一居，整体方正，不过不是南北通透，你在网上看到的小户型设计方案这里也能看到，多变的空间设计，极致容纳生活模式转变，和周围老房巨大的不同是卫生间更大了，还做了干湿三分离，这点周围居民感受应该很深。

65平两居更舒服一点，

更网红的设计在70.9㎡户型，这里竟然做了“两房改三房”的设计，专为两个孩子家庭设计了儿童房，采用上下分层布局，让兄妹各有独立学习空间。

两个空间各配一扇折叠门：推开就能一起玩耍、关上便成了独立的“小书房”。这种可开可合的设计，完美解决了多孩家庭“要独立又要互动”的空间矛盾。

客餐厅的“多功能核心”设计以一张六人多功能餐桌为中心，让单一空间承载吃饭+学习+办公多重功能。厨房与餐厅之间安装的可开可合划轨道玻璃窗，让家人在不同空间也能随时互动，还显大。

整体小区建设绿色低碳小区，配备了太阳能系统，由屋顶储热水箱向各户提供热源；供暖方面，小区采用钢制椭圆形散热器，保证供暖的同时达到节能效果。

还有一些细节，相比附近小区（同等段位的）都有提升，例如活动场地配合羽毛球、秋千架等安排柔性塑胶场地；居民楼内首层，入口设置单元门屏蔽设备，业主可用卡片自行打开单元门，如忘记带卡，可输入密码。小区管理机与住户分机可遥控单元门屏蔽设备，并具备紧急呼叫、煤气泄漏报警、红外探测布防等功能。

跟上时代的安保硬件和园林休闲区设计已经让小区产品力上有所提升，再加上二环地段加持，学区优势，虽然户型小，朝向那啥，注定也不会愁卖。

那么价格咋样呢？

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据市场消息，本次新房的总价区间大致在500-600万左右。这个价格在西城二环沿线具有明显优势。

对比周边二手房：

- 展览路“生肖区”小红楼（50年代苏式住宅），成交单价在11万/㎡左右。近期一套71.9㎡小三居，以760万成交。

- 建设部大院二手房均价 11.4万/㎡，百万庄中里二手房均价也达 10.6万/㎡。

- 改善类大盘如“观缘”，均价早已超过16万/㎡。

如果这批新盘以9万出头/㎡的价格成交，价格优势还是很可以的，虽然项目是回迁房，不能跟二环周边改善豪宅比，但是价格如果也走“实用”路线的话，这个产品是可以的。

西城核心区近十年“0供应”，新房极度稀缺，尤其以后如果还有，基本商品房应该都是800万以上起步的。

综合对比下来，现房+新产权+西城学区，这批总价五六百万的新房，性价比不言而喻。

项目北侧隔条马路（三里河路）对面就是住建部大楼大院。有人说，开发商要想在房子里偷工减料，是不是得掂量一下？这话虽是笑谈，却也道出了国企开发的质量保障。