中海京叁号院于近期开始验资排卡，项目位于亦庄河西区南海子公园旁，为中海藏峰系较新作品。

此地块为中海在2020年8月以总价79亿元摘得，是北京去年成交总价较高的住宅地块。

项目于2020年12月公布户型图及效果图，2021年1月启动验资排卡。将打造160-240㎡三至四居平层改善产品，对外报价7万/㎡，具体开盘时间待定。

>>>> 板块信息

亦庄分为三个居住区：

·核心区，发展较早，配套较完善，目前没有新房供应。

·河西区，有教育配套和龙湖天街的商业规划，限竞房供应较为集中。

·路东区，有地铁，去国贸比较方便。

三个板块里，更有看点的是亦庄河西区。

河西版块也是亦庄住宅集中的区域，学校、商业配套较好的地块，龙湖天街商业规划出炉，填补区域里大型商业的少有。河西的T1线也正式开通，还可以无缝接驳亦庄线，生活将更加便利。

亦庄，作为是北京三城一区科创构架的重要一极，也是北京向南计划的核心区域，地处高端产业集群腹地，未来前景和发展潜力不言而喻。

近期，亦庄新城规划也完成了公示等环节，较终版本出炉。此版的规划中，亦庄新城的范围扩大到了225平方公里。

根据规划，位于亦庄新城核心区的"亦庄之心"，东至京沪高速公路，南至凉水河南岸，西至凉水河西岸，北至荣昌东街，用地面积约为684.19公顷。

整个“亦庄之心”区域，办公、商业区占了绝大部分，另外，还有亦庄较大的会展中心亦创国际，同仁医院也位于此。

未来，“亦庄之心”将形成“一轴一带、一心多片”的空间结构，将依托凉水河公园规划建设区级市民文化中心。

而，“亦庄之心”里主要是商办、办公、会展等产业用地，所以居住建筑很少。未来这里规划的常住人口仅有2千人，但就业人口则为2.7万人。

因此，与亦庄之心一河之隔的河西区，承载了区域人口居住的重要功能。

2020年8月3日，中海以79亿总价，溢价率23.44%，楼面价约4万/㎡的价格拿下亦庄河西区纯商品房土地，再次将该区域楼盘品质向上提升一大步，接棒金茂府成为河西区标杆楼盘。

该区域内项目林立，群雄并起，但真正称得上千万级豪宅的产品却十分少有，中海京叁號院特别算得上一个典型代表。

>>>> 地块信息

今年8月份，亦庄河西区X46R1、X46R2地块R2二类居住用地、A334托幼用地国有建设用地进行土拍，起拍价64亿。

经过72轮举牌，较终被中海以79亿摘得，溢价率23.43%。刨除X46R2教育用地地块，楼面价达4万一平，中海正式加入亦庄河西商品房销售战局。值得注意的是，此地块为不限价地块。

近日，此地块设计方案公示，该地块东南角将配建一所18班幼儿园。由竞得人代为并无偿移交相关行业主管单位，并确保幼儿园与住宅项目同步实施并交付使用。

地块毗邻亦庄实验中学，该校由北京市十一学校与大兴区政府共同创办。包含初中部和高中部，可容纳3000余名学生。

此外，区域内还引进了亦庄人大附中，为12年制的公办学校。预计设置小学教学班48个、初中教学班24个、高中教学班24个。

再加上北京二中、中芯学校、耀华国际学校等，亦庄河西区未来或将成为南城排名前列学区。

商业配套方面，2019年龙湖在河西区拿下一商业地块，未来将建成龙湖天街。所在位置，紧邻此次新拍的不限价商品房地块。

医疗方面，目前在河西区内有东方医院南区，就位于北京城建海梓府边。2公里范围内可辐射区域内所有项目。

此外，不远处的亦庄河东区，亦庄同仁医院二期建设中。建成后，同仁医院医疗重心将转移至医院南院区，共计达到1400张床位，科室22个。

河西区的未来，教育、商业、医疗等配套，皆已齐备。

地块基础信息

地块位置：亦庄河西区，亦庄实验学校东侧

建筑面积：25.6万平米，用地面积：7.8万平米容积率：2.5，建筑层数：26总套数：998户

土地总价较高地块：亦庄河西区X46R1等地块

案名：中海京叁號院

用地性质：商品房

成交价：79亿

溢价率：23.44%

住宅容积率：2.5

成交楼面价：4.04万/㎡

项目地址：环南海子豪宅板块，亦庄核心商务区旁

面积区间：166/198/240㎡大平层

产品价格：1200-1800万

装修标准：国际先进品牌精装

绿化率：35%

容积率：2.5

车位配比：1：1.27

建筑规模：26.4万㎡

总户数：998户

内部配套：国际美学园林，顶奢私享会所，18班幼儿园

>>>> 楼盘信息

中海京叁號院是中海先进产品线“藏峰系”。能称之为藏峰系，必须符合两个条件，1.高端大平层产品，2.城市核心地段。

藏峰系在京已有成功案例，丰台的中海甲叁号院，大宽厅、外立面采用铝板和玻璃幕墙、步入式转角大露台，每个元素都引领着北京高端住宅的新趋势。

而亦庄的中海京叁號院在此基础上还有升级。产品为166到240平米改善户型，大面积搭配3.15米层高，全线四面宽、全南北通透、南向卧室凸窗全附赠等无可争议的平面布局，给居住者更宽阔敞亮的空间。

每个户型都是大面宽、短进深，外立面是铝板+大面积玻璃幕墙，劳斯莱斯+华尔道夫酒店的风格。总价在1200-1800万/套。

>>>> 配套信息

1，出行方面：中海京叁號院位于亦庄核心位置，距离四环3.5公里、三环7公里，距离CBD国贸20-25分钟，五环，京沪，京台(德贤路)，等主干道；形成三横(三环、四环、五环)、五纵(京沪高速、荣华路、西环北路、公园北环路、京台高速-德贤路)、四轨道(有轨电车、亦庄线、地铁8号线、S6地铁线)，联通京城内外，贯穿城市东西。项目东侧为T1线奔驰北路站，可换乘S6、8号线。

2，商业方面：16.3万龙湖天街（规划中）一路之隔，5分钟到达上海沙龙、盒马鲜生，10分钟可达大族广场、沃尔玛山姆会员店、力宝广场。

3，医疗方面：5分钟可达北京中医学大学东方医院、10分钟可达北京同仁医院（全科三甲）和北京爱育华妇儿医院、15分钟可达国家康复医院等。

4，教育方面：家门口教育资源林立，北京二中亦庄分校50米、亦庄实验中学50米、人大附经开学校500米、亦庄实验小学500米、亦庄五幼500米、第二中心幼儿园500米、中芯国际幼儿园700米、中芯国际小学1公里、耀华国际幼儿园2.5公里等。

5，公园方面：南海子湿地公园、凉水河公园、主题体育公园三大公园环抱，5分钟可达。

>>>> 附近楼盘信息

1，二手房：

2，新房：

项目较近的新楼盘，有金隅学府、中铁建国际公馆、北京城建海梓府、亦庄金茂府 、亦庄金茂悦 。

金隅学府主打区域教育，首期开盘单价仅4.2万/㎡，低于限均价1万；国际公馆刚开盘时，80㎡左右两居，总价仅330万/套起，折合每平4.1万/平；海梓府二手报价52801元/平，亦庄金茂府二手报价69876元/平，亦庄金茂悦58895元/平。

上面那些属于刚需楼盘，并不属于改善型；能与之一战的可能就只有师出同门的中海甲叁號院，丰台造甲村楼盘单价12万。从位置上看，甲叁號院配套更加成熟，万达广场、天坛医院就在附近。

还有就是东南三环分钟寺三个（ 东叁金茂府、世茂天誉、合生缦云 ）高端改善楼盘，预计单价：11万，预计总价1375万起。同样是大平层产品，也有非常不错的产品力。总价区间段和亦庄中海新房也有重合。购房者主要的决策点就是两个区域的对比。

>>>> 楼盘户型

168㎡户型：3+1四面宽6.6米大宽厅，眼镜户型13.8米面宽，10米进深，典型的大面宽，短进深。

私属电梯入户，入户有玄关和衣帽间。南向，6.6米的大宽厅，可以整体使用，也可以再隔出一个书房，作为两个空间使用。

两个卧室在客厅两侧。主卧做成了非常奢华的南北通透大套房。南侧的次卧有飘窗，面宽3.3米，进深4.15米，面积13平米多。

北侧有一个小卧室，面宽3米，进深3.8米，11.4平米的面积，足够放下床和衣柜。

客厅、餐厅、厨房由南向北依次排开，通透，餐厅可以摆下6人桌。U形厨房，外侧是中厨，内侧紧连着西厨。

200㎡户型：4+1四面宽客厅，双套房；大面宽，短进深。

南向还是6.7米的大宽厅，有两个卧室套房。

北侧有两个次卧，一个面积10.2平米，一个12.4平米。

两个卧室之间有一个明卫。客厅、餐厅、厨房垂直通透。

220㎡户型：4+1四面宽；同样是大面宽短进深。

四个卧室在四角，互不打扰。7.3米的宽厅，南侧两个卧室都带自己的卫生间。

南侧主卧有L形防火挑檐，带一个足够大的衣帽间（7平米多），双面盆，马桶、淋浴、浴缸。

北侧两个卧室也在11、12平米。

240㎡户型：4+1四面宽；在大面宽、短进深的基础上，做了很好的动静分区。

进门较内侧是动区，有客厅、餐厅、厨房。

客厅南侧和东侧都有大窗，形成270度的采光效果。

靠近门口的外侧是静区，南北各有两个卧室。

主卧套带一个非常大的衣帽间（9平米）。

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