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公元1984：梦开始的地方

正可谓，一部富人史，半座北京城。

1984年4月的北京是美丽的，刮风沙的日子已经非常少见。大路两旁的垂柳抽出嫩枝，随着微风飞舞。一树树榆叶梅，灿烂多姿，在晨露里含笑绽放。

在这样美丽的日子里，同样激动人心的消息还有：美国总统里根对中国的国事访问。

他是中美建交后首位在任时来华访问的美国总统。刚下飞机，凯迪拉克防弹车驶出空军一号，邓公已在人大会堂等待。上车前，里根思绪万千。

而停机坪一侧，欢迎队伍里有一支特殊的队伍，是一群来自欧美的孩子正在等待迎接他。

这群孩子来自ISB。几年前，里根指示，为解决各国驻华使馆工作人员和其他在中国工作的外籍人员子女的入学问题，美国牵头，联合五眼联盟中的其他三国，即英、加、澳的驻华使馆，在首都机场旁边，共同创立了北京顺义国际学校（ISB）。

里根访华的同一年，当时的北京需要建一个能与首都地位相匹配的高档现代化小区，作为北京乃至中国对外的窗口。为了建设排名前列个规划型住宅小区，北京市还专门成立了3人领导小组，召集当时北京较先进的建筑师，组织了方庄规划方案大赛。

不过，里根访华，并没有让美国方案独领风骚。较终，融合伦敦和巴黎两个城市优点的方案胜出，南二环边上的方庄从设计图纸上跳了出来，跳到了现实生活中。

社区的建设以环岛路为中心，环岛四角各有放射状的次支路。小区的名字也很有诗意，分别为古园、城园、群园、星园，连起来就是“古城群星”。

此外，憧憬着巴黎气息的“拉德芳斯”，在方字上加了草字头，成为了“芳”字系列。

1984年，方庄破土动工。能住进这个小区的，当然非富即贵，改革开放初期的外交官分房，都安排在了，这片英法规划混血的应许之地。

1984年，准备住进方庄的一批中国富人，已在英法和美国之间穿行。英法有一种超音速飞机——名叫“协和”。

协和飞机的巡航速度比晨昏线的移动速度更快，令它能够追上和超越地球的自转。在西行航线上，以当地时间计算，抵达时间往往比起飞时间早。

一些由巴黎或伦敦飞往美国方向的班机能在日落后起飞，并于中途追上太阳，在驾驶舱中，就能看到太阳从西边升起的壮丽景象。

飞机的舷窗之外，希望的田野上空，大家都是追梦人。

2

公元1990：谁是比弗利？

1984年，已在“广场协议”前夕，日本的房价仍在快速上涨。生活的压力，让不少日本男人秃发、脱顶。

北京人王朔编剧的电影《顽主》中，三T公司的经典定位是：“替人排忧、替人解难、替人受过”。 这个时候，北京钱粮胡同的知青李晓华，正成为升级版的国际顽主。东渡日本的他，把101生发剂带过去。一时间，门店外客似云来，星夜排队。

全球化1.0的红利，让李晓华赚得盆满钵满，第1个一亿小目标达成时，已烧坏6台点钞机。

1990年的方庄，已是如日中天。其中的芳城园一区更是出名，张国立、大山、宋丹丹等明星都曾安家于此。众多社会名流的推崇，给方庄带来了更高的名气，然后，吸引来更多的精英业主。于是，方庄成为了首都北京排名前列个富人区，居住在方庄，一度是身份和地位的象征。

更值得骄傲的是，这里如愿成为了“北京乃至中国对外的窗口”，外表光鲜，来参观的外宾络绎不绝。

先后有100多位外国元首到访过方庄。即使放到现在，这样的规格也并不多见。 

1990年的里根，把房子买在了洛杉矶的超级富人区——比弗利山庄。

里根是演员和富豪出身的总统。曾经在参加一场辩论时，有人试图关上他的麦克风，他面不改色的喊道：

｜我必须说话，我正为这个麦克风付钱。

比弗利，符合他的身份和地位。

这里是举世闻名的全球富豪心目中的梦幻之地，无数社会名流、好莱坞明星在这个“小山庄”比邻而居。

虽然只是一个小镇，它确实“全世界较尊贵的住宅区”，自成体系，有自己的民选市长和市政厅。

每年，无数来自世界各地的观光客，好奇地在大街小巷，拍照打卡，还得匆忙修图定位，以便能及时发个朋友圈显示自己来过。

其中被世界各家名牌精品店环绕的罗德尔街，更是鼎鼎大名。此地的名言是：

｜买东西不要问价钱，问了就表示你买不起。

没错，所有名牌珠宝与服饰都在这里，找到了较华丽的展厅。拆哥来到这里，也为之一振。这里才是真正的＂天上人间＂，是一个常胜不衰的纯美式的富人区传奇。

3

公元1996：江湖夜雨十年灯

1992年的李晓华，买下中国排名前列辆法拉利，合人民币700万。

北京排名“排名前列”的牌照京A00001，一共有四块，分别是黑牌、蓝牌、大车黄牌和摩托车黄牌。其中，较珍贵的那张蓝牌属于李晓华。

法拉利在天坛祈年殿前，为李晓华举行了一个交车仪式，给他的爱车配上这张少有的牌照“京A00001”。

法国的《费加罗报》刊发了一幅照片：宽敞的长安街，背景是雄伟庄严的天安门城楼，前景是那辆红色的法拉利，在法拉利右侧，站着李晓华，他穿一件风衣，立着领子。

他坐进车内，抚摸方向盘，向镜头竖起大拇指，那一刻，他显得十分开心。

在这个场景东南5公里的方庄，并没有美国比弗利山庄的好运气。短暂的辉煌过后，方庄的一些局限也逐渐显现出来：采光和朝向不够理想。小区车位规划不足。户型面积不够大，没有足够优质的教育资源。

方庄较大的硬伤，便是落伍在全球化的浪潮之中。暗淡了刀光剑影，远去了鼓角铮鸣。12年后，方庄便陷入衰落。

1996年，方庄目送着尊贵的旧主人一个个远去，也迎来了新来的买房客。

事实证明，方庄，根本不是中国的比弗利。

纵观北京富人区的变迁之路，不难发现，它几乎与20年来中国社会的财富积累与历史变革有着惊人的重合。

1996年，北京老炮儿会告诉你，有钱人的标准是：

｜拿大哥大，开汽车，住亚运村。

不过，亚运村还算不上真正的“富人区”，充其量算是“大款抱团儿”。因为许多人是租住在此，并非真正业主，不过是为了充大款的门面，好做生意。

而这个时候，顺义国际学校（ISB）旁边，新兴的中央别墅区已经蓄势待发。

4

公元2002：全球化2.0来了

石燕拂云晴亦雨，江豚吹浪夜还风。曾在方庄居住的刘晓庆，后来常住在亚运村。

2002年4月的一天，刘晓庆坐在自己亚运村的公司里，喝着刚刚收到的明前龙井，查阅着助理发来的当天通告，浑然不知前方的命运。

然而，当她起身打开办公室的门，才发现面前全是穿着制服的办案人员，正在各个房间搜查。

刘晓庆当时在亚运村的房子，后来被拍卖了。拆哥问过，她的房子从投资的角度来讲，算上当时非常高的存款利息，拍卖的价格和买入时差不多，应该是赔钱了。

就如16年后，一些内地年轻明星在筹钱补税。而一些已步入中年的港台明星，仍在舞台上活跃甚至来内地捞金——为了早日还清自己在伦敦豪宅的，房贷。

正是在这个时间，富人区的亚运村也开始急转直下。拆哥掐指一算，从1990到2002年，从辉煌到暗淡，不多不少，也正好12年。

2002年，中国正式加入WTO的次年，全球化2.0算是来了。这一年，北京共拆除200多条胡同，共计400多万平方米的平房。三环内外塔吊林立，开发强度冠称全球。

就像《拆哥地产课》中讲到的，“住改商”过多，亚运村在成为富人区的道路上可谓先天不足，后来的逐渐衰落也就不足为奇。

更深层次的原因是，做全球生意的一批中国人，他们的财富量级更大、更持久，投资的眼光早已跳出首都，跳出中国，放眼全世界。

十七年后，沧海桑田，全球化3.0正在扑面而来。2019年除夕，日本安倍首相，首次为中国人民录了2分钟的拜年视频，排名前列句是还算标准的中文：

｜大家，过年好。

习惯了日语假名的发音，学中文并不容易，听说这5个字，安倍练习了1个多月。

日本内阁府判定，以2012年12月为起点的本轮经济复苏，已超过 “伊奘诺景气”，成为日本二战后较长的景气扩张期。

去年，当你在药妆店购买安耐晒时，会看到上面用中文端端正正地写着，“单次每人限购2个”。而到了今年，你再度光顾药妆店时，中文牌子放在了更显眼的位置，只不过上面写的是：

｜库存充足，接受电子支付。

日本产能的反应速度，令人惊异。

2012年的印度，仍有80%以上的印度女性在生理期无法使用卫生巾。而去年，印度的GDP的增速已达到了7.3%。

看来，全球都在奔跑追梦。

古时候，印度被玄奘称为“天竺”。如今在北京，也有一个小镇与它同名。

5

公元2008：宫殿的城堡

北京的天竺镇，也算历史悠久。在辽代，这里是帝王“春赏花、夏纳凉”之地，温榆河在旁边静静流过。在宋代，这里建有大小庙宇13座，香火鼎盛，梵音绕梁。

21世纪的京城，有三个流传甚广、气势如虹的名字：中央政务区、中央商务区、中央别墅区。

三区之中，中央别墅区居于国际机场一侧，按逆时针旋转，依次排位天竺、后沙峪、孙河、香江“四大天王”。板块天王之首，是居中的天竺。

20世纪40年代，跟随全家逃难到澳门的顺德小镇青年郑裕彤，在其父亲好友所开的“周大福金铺”当学徒，并在几年后迎娶周家女儿，入赘周大福。

1956年，在老丈人手中接过“周大福”的金钵后，郑裕彤开始正式书写自己及其身后家族，堪称传奇的财富故事。

在首创“九九九金”，购入南非De Beers钻石牌照，成功奠定香港珠宝行业龙头地位后，郑裕彤开始不动声色地将目光移向房地产行业。

进入北京之后，郑裕彤把“新”字系列留给了崇文门危改，把更为尊贵“丽”给了温榆河上水位置的天竺。“丽”字辈别墅一批批推向市场。

但这个时候，这里大部分别墅的外表还没有贴上石材。

2008年，中央别墅区更是出现了中国排名前列批城堡级别的豪宅——占地500亩的财富公馆，单栋面积达到1500-2000平米。

所有大别墅以欧洲皇室宫殿为设计蓝本，壮观宏伟，立面浮凸丰富，建造工艺堪称国内优质。

刷指纹过时了，前沿的别墅安防系统要刷手背纹。据说手背上的纹理比指纹更保险。

李晓华从亚运村搬到了这里。据说50㎡以上的房间有二十多间，独有的欧洲宫殿式双弧形楼梯、近300平米的皇家主卧，即使作为跨国企业的驻京总部也绰绰有余。

房子的顶层是天窗星光游泳池，李晓华重金买了法国设计师的作品，四季恒温。李晓华的一次生日宴会，姜昆筹备在春晚上表演的相声，已在富人区的城堡中提前呈现。

“中央别墅区”被蜂拥而至的社会名流、当红明星和IT新贵们，持续定义和加持。后来，各家地产龙头企业在这里的拿地和推盘争夺战，此起彼伏。

每年，当高级的名车、名品汇集到天竺附近的中国国际展览馆，人潮攒动时，所有人都更加接近，世界的心跳。

看来，12年的富人区兴衰周期律，不适用于中央别墅区。只有这里，较为接近，里根的比弗利山庄。才有可能，成为中国的比弗利。

6

公元2018：环球同此凉热

这么快地，全球3.0来了，环球竟已这般，同此凉热。

还是那句老话，数风流人物，还看今朝。

字节跳动的创始人张一鸣在一封对内的邮件中，谆谆教导，语重心长：

｜年轻人应该住在市中心，哪怕房子小一点，不需要浪费大好时光挤地铁。

他的公司能花90亿在中关村买个沉睡的旧楼，是因为它在海外已经坐稳了老二，TikTok已在觊觎facebook社交应用的王位。

确实，那是说给年轻人听的。正是抓住了全球化3.0的前浪，他才会甩出同龄人几百条街。

影迷见面会上，年轻粉丝问，为啥要叫“流浪地球”？导演郭帆半开玩笑地说：

｜房价贵，中国人得带房子离开。

诚然，银幕中的不动产竟也可变成流浪的动产。而流动的资产，也可能在一定时间内，变成“冻产”——2018年，北京出让的“限竞房”地块已累计超过90个，这些房产的封闭期被设定为5年。

互联网的新贵巨贾，很多已从首都西北，东移到中央别墅区。

拆哥掐指一算，东、西、朝、海、顺5个区，经济总量占北京近七成。方庄所在的丰台，甚至比不上五环外的顺义。

国际化的北京，也在向着纵深演进。国际人，也要优雅地住下来——国际人才社区试点已在路上。在规自委官宣的整页图纸上，顺义，喊出要建成首都的国门空港城、创新前沿地、宜居示范区。 

7

公元2019：夜空中较亮的星

拆哥发现，富人区其实早已成为现代社会中，一个不可或缺的组成部分。有时，甚至还可以成为一个城市的标签。

百万粉丝育儿号的大V，“米粒妈”曾惊叹地问——

｜北京的德威国际学校，凭什么一年能去59个常青藤？

国际化的生活方式，是润物细无声。中央别墅区的很多家长，早年从日本给孩子带回“星空仪”，能把6万多颗星星投影到卧室的上空。

天花如幻如梦，观者如醉如痴。物件虽小，足以俯瞰天球。

一些外省市的富人，甚至带着小孩在中央别墅区租一个100平米的小高层，陪小孩上ISB或者德威，周末再打飞的，回老家住万尺豪宅。

2018年，万科低调地获得天竺的一块纯商品房的土地，它想在这里造出小而国际化的精致住宅，名字叫做“天竺悦府”。

现在的北京人，都知道“纯商品房”是有多么少有。

这的平层，如果你自己住的话，用极简的两字形容，可谓之“轻奢”。

曾经一度成为网红爆款的万科"翡翠系"精装宅配，房地产研发人员通宵加班，要以此为基础，升级成新的“悦系”。

《笑傲江湖》里，令狐冲曾道：

｜我抬起头来看天，看天上少了哪一颗星，便知姑娘是甚么星宿下凡了。

一座小而美的楼盘，就这样轻轻地落下来，悄无声息。

国际别墅区中的小板楼，硬朗挺拔，才会历久弥新。“天竺悦府”外立面精选的是温莎米黄石材。里面包裹的132平米平层四居，是万科的经典作品，方正豁达的没有一丝缺憾。

夜空中较亮的星，可能就是持有富人区资产的你，正望向窗外一架架国际航班，那双充满期望的眼睛。

点滴积聚的优雅氛围，虽达不到土豪的豪迈，但也可以做一个宏图千里的国际人、国际家。

这里的国际学校的传奇校长们，平时总喜欢西装革履，安静慈祥，很少公开露面。或许，下一个人间四月天，川普亦或是某位外宾来访时，他们还会带着这所高端国际学校的孩子们去迎接。

闷声发财，行稳致远。接下来的3月2日，国际学校的校长们，将会在万科“天竺悦府”的一次活动中分享心得。万科方面告诉拆哥：

｜您的粉丝，我们热情欢迎来。

环球同此凉热。二环内的中央政务区日渐古朴高冷，三环边的中央商务区依旧傲视群雄。

而中央别墅区，带着国际化的不灭明灯，正向你招手致意。

关注顺义别墅区购房解析及参加上述活动，可以致电400-032-4608 转 382925。

原创： 北京拆哥