都说2025年北京二手房均价距高点下跌40%左右。

新房下跌情况如何？

2025年10月北京新房价格同比下跌2.0%，环比下跌0.1%。

11月官方数据应该在下周出，不过预计情况肯定跟10月大差不差。

新房情况更好，一方面因为众所周知的原因，另外就是北京新房增加了内城供应，拉高了均价。

但即便如此，300多万在北京，想买个临铁，靠近城区的房子，还是很难。

因为低总价就意味着距离城区远，即便临铁，通勤时长也不短；

距离城区近的，即便不“沾光”把户型做大，均价也不会低头……

这就形成了北京目前供应的僵持：城区及靠近城区的产品，房企宁可卷装标把成本做高，也不会让价格降太多。

不过最近，京西，据传出现了一个新房，

总价300万+，三居，极致收纳，临铁，一站抵达城区，产品享受第四代住宅的高得房率……

这就是门头沟的新房 长安华曦府二期-华曦府金安。

别看在门头沟，但是项目在四道桥，临铁，一站抵达石景山金安桥。

首钢园里的文化馆、商业畅享；3公里开外还有喜隆多、大悦城、石景山山姆超市等。

可以说是市面上少见的临近城区的性价比刚需项目。

那么，相比三年前的华曦府涨价了还是降价了？

除了便宜，还有哪些拿得出手的惊喜？

是低价捡漏？还是低价陷阱?

01 务实的吸引力

如果说石景山的上车门槛是500万买三居，北辛安是700万，当四道桥喊出 “390万起”的口号，这对比不可谓不大。

长安华曦府二期，就位于门头沟新城与石景山交界的四道桥板块。比石景山北辛安站仅多一站地铁，但价格预期却可能低每平米近两万。

但是小道消息，均价5万蓄客似乎并不良好，市场推测部分户型可能均价不到5万/平。

那就厉害了，三年前这里热卖的项目成交均价5-5.3万元/平方米。

三年后再买，便宜了不少不说，得房率还上来了……

项目距地铁S1线四道桥站仅约300米，通过苹果园枢纽可换乘1号线、6号线。对于在海淀、西城、石景山工作的年轻家庭而言，一小时通勤圈覆盖了金融街、中关村、丽泽等核心就业区，这是一个极其务实的吸引力。

产品是其真正的王牌。户型覆盖78-118平米的三至四居，全部精装交付。

作为区域升级后的 “四代住宅”，项目在得房率上做到了令人咋舌的最高约95%。

以最小的78平米三居为例，它打破了传统小户型局促的刻板印象，利用270度转角窗，让客厅获得了惊人的通透感。

而96平米三居则堪称 “收纳狂魔”，室内墙体几乎都被设计成收纳系统，从玄关到卧室，处处藏着巧思。

精装标准更是“武装到牙齿”，烟机灶具、洗碗机、蒸烤一体机、冰箱全配齐，这在同价位段中绝无仅有。

这个面积段户型可以说横扫石景山没问题，热卖的瑞文里，90平户型段最多也就是两面宽。

118平米户型，竟然做出了面宽约7米的超大横厅，配合转角落地窗，空间感直逼高端改善盘。在严格控制总价的前提下，这种对居住舒适度的极致追求，无疑击中了众多“想住得好一点”的刚改家庭的心。

社区规划同样用心，2.0的低容积率，搭配约700平米的下沉式会所（规划中），在有限的成本里，努力营造更有质感的社区生活。

此外，还有就是产品升级，刚需产品，改善化。

例如南向全景落地窗、系统化的超级收纳体系、媲美豪宅的满装标准交付、兼顾颜值与仪式感的社区大门……

这些以往出现在改善盘中的配置，被一股脑塞进了刚需产品里。

02 “硬币另一面”

然而，世上没有完美的房子，尤其是在这个预算范围内。

长安华曦府二期的光环背后，有几道 “硬伤”必须正视。

首要问题是地段界面的落差。相比于一期位于门头沟新城核心，二期地块更靠近西六环，周边城市界面较为原始，存在大量空地和待开发区域。从项目步行至地铁站的途中，密集的高压线廊是一个无法忽略的视觉和心理抗性点。

其次，是来自二手房的直接挤压。

项目周边正是当年的“四道桥三兄弟”（峯范北京、金茂长安悦、北辰揽镜）所在地。这批限竞房当年的销售均价约5.5万元/平米，如今二手房挂牌价仅在4.6万元/平米左右。

这为未来项目的保值预期蒙上了一层阴影。

最后，是来自整个石景山市场的降维打击。当前石景山多个新房项目为促回流，价格已出现显著松动，5万出头单价的新房并不少见。

当石景山的价格只比门头沟贵上一点，但享有更成熟的城市配套、更好的学区资源和更纯粹的城市界面时，买房人的天平会如何倾斜，这是一个巨大的问号。

最后

2025年，北京的房价确实降了，购房门槛肉眼可见地变低。但这也意味着，市场的容错率在急速收窄。不同区域的配套落地能力天差地别，不是每个区都叫海淀，有“说兑现就兑现”的底气和速度。

长安华曦府二期，像一个浓缩的样本：它用顶尖的产品力，试图弥补地段上的先天不足；用极致压缩的总价，挑战市场的价格体系。

它或许是目前京西乃至全北京，为刚需家庭提供的“功能最全、想法最多”的居住解决方案之一。但最终是否值得入手，取决于你更看重什么——是眼下看得见摸得着的户型与装标，还是更长远的、关于资产保值与生活便利性的综合权衡。

在当下，每一张房票都无比珍贵。是抓住这趟看似性价比超高的班车，还是继续等待或转向其他选择，答案只在每个家庭自己的权衡之中。