哈喽大家好，我是血拼哥。

这两年，刚需是最难的。最近伴随着北京楼市的回暖，问刚需置业的问题变得多了。

而就在昨天住建委公布的二手房住宅网签数量又破了600套！

2月6日建委新房住宅网签139套，二手房住宅网签537套。

2月7日建委新房住宅网签170套，二手房住宅网签556套。

2月8日建委新房住宅网签212套，二手房住宅网签600套。

2月9日建委新房住宅网签454套，二手房住宅网签515套。

2月13日建委新房住宅网签139套，二手房住宅网签557套。

2月14日建委新房住宅网签112套，二手房住宅网签630套。

这是本月第二次破600套的了，能确定的是：二手房市场又开始活过来了。

但是像各大中介与开发商都喊的那样，房地产市场爆火，是真的吗？

不看成交数据，不妨来看看居民贷款数据，特别是居民中长期贷款（房贷），1 月新增 2231 亿，同比少增高达 5193 亿，这意味着 1 月份的房地产市场依然很弱。

且最近又有些现象表明：北京二手房在偷偷降价！

那二手房市场具体情况如何？刚需有什么漏可捡？未来还有机会吗？血拼哥今天和大家盘盘！

01

成交升温

流量密码却是降价

二手房是反应楼市状况的第一梯队，北京市场政策一直很稳。

如果出现性价比高的房源，流速一定很快。

再加上疫情也积压了不少需求，所以二手房卖的快的房子普遍有两个特点：

1、拥有不可复制的产品力，优质的配套、学区、物业。自住可以享受，转手也并不会亏。

2、低于市场价格的房源，买入具有极高的性价比，未来抗涨跌风险的能力较强。

总结就一句话：二手房（显性/隐形的）降价才是爆火的主要原因之一！

据北京商报报道，大中介知情人士透露：“现在卖得快的要么是极为稀缺，要么是同比降价的。”

也有业内人士透露，眼下的北京市场回温属于“累计需求释放”+“低价房快速成交期”，不少二手房房源出现下调。

例如东城区代表，此前同期成交量比较大的和平里五区、化工大院、地坛北里等，与去年同期比，大部分的报价下调了5%左右。

石景山区，京汉旭城一套88平方米的西南向、中间楼层两居室近期的成交报价为563万元，而在某头部中介公司的后台，同等条件差不多的房源，成交价为590万元；

朝阳区，因教育配套曾受到家长追捧的珠江帝景近期的一套128平方米两居室成交价格约为1178万元，去年同期大致相当的房源成交价位1275万元……

不过，最近二手房成交大也有另外的原因：抵押经营贷流入房贷市场。

02

抵押经营贷

风险不止个人

其实前两天血拼哥就已经和大家表明态度了：抵押经营贷，能不碰就别碰。

（各种买房的骚操作，前两天已经复盘过了，可以戳链接考古）

抵押经营贷，就是为节约利息，用经营贷置换房贷。

这样的操作都需要依靠中介，总不可能让人白省利息？肯定要收取中介费。

往往很多人折腾一圈后，最后没省多少钱，反而掉入更深的陷阱。

前天，辽宁银保监局监管提示：利用经营贷等置换房贷存在多重风险甚至要承担刑责。

所以，建议各位还是尽量采取正规途径吧。

目前抵押经营贷主要出现在改善市场，2021年一波涨幅就有抵押经营贷的“助力”。

改善利用更低的利息撬动杠杆实现财富升级。

如果银行不加以遏制，任由抵押经营贷流入房地产市场，将有推高房价的隐患，伤害刚需。

03

小阳春假象

刚需别着急，莫慌

每年春节后，北京楼市都会迎来“小阳春”，在3月份形成一波高峰。

去年3月成交了1.7万套二手房，前年3月成交超2万套二手房。

口罩结束，但市场普遍比较低迷，不仅是消费者的预期降低，连上游开发商中介都开始唱衰。

所以预计北京2、3月二手房交易大概率稍微抬头，但超过去年和前年可能性不大。

如果到4、5月份二手房如果没有明显的政策，市场将会迎来横盘期。

大概率过了6月就要掉头向下，前几年也都是这般走势，刚需再等等也不急。

说回正题，现在刚需想要置业二手房，能捡漏吗？

血拼哥觉得能捡漏，但要考虑自身情况。比如手头有无现金，自住还是有增值的预期，是否对学区有要求等等……

如果是你，现在会不会考虑二手房呢？

另外，最近听到小道消息，针对性利好政策下半年会出现在新房市场上（据说目前已经上会），想买新房的朋友可以蹲一蹲。