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曾几何时，在北京楼市里流传着一条堪比“金科玉律”的信念：

码农扎堆的地方，房价不可能跌。

西二旗、回龙观、清河、永丰……这些地名背后，是高薪、稳定、庞大的互联网从业大军，曾被视作北京最强、最纯粹的刚需购买力。他们收入高、贷款猛、需求实在，简直是楼市中最理想、最坚实的“接盘侠”。

然而，就像之前聊过的那些暴雷理财和“皇帝的新油”一样，最坚固的信仰，往往崩塌得最猝不及防。

01 神盘陨落，信仰的第一次裂痕

先看几个足以让任何业主心塞的案例。

在回龙观，被誉为区域“流通神盘”的融泽嘉园，一套104平米的高楼层房源，四年前同户型能卖到670万，今年8月初的成交价仅435万，跌幅超过35%。另一热门小区龙腾苑，甚至有房源从高点下跌超40%。

这还不是最夸张的。

望京的望京新城，一套73平的一居室，2022年初成交价560万，今年12月的成交价仅233万，价格直接“腰斩”过半。北五环外的铭科苑，57平米的房子最新成交价197万，这个价格已经和2013年的水平基本持平。

润泽悦溪在2025年11月成交了一套175㎡的3居室，成交价892万。同户型在2023年2月成交价是1775万，降价了883万，幅度50%。

上地学区房也未能幸免。上地佳园一套三居室，2023年8月成交价2100万，最近一套同户型成交价1168万，近乎腰斩。

就连一度被看作海淀改善标杆的清河橡树湾，最高点时单价突破15-16万，如今成交价已回落至9-10万上下。

从回龙观到望京，从西二旗到清河，过去短短一段时间，这些码农区的次新房价普遍经历了大幅回调，部分小区相比高点跌幅已超过40%，价格一夜回到十年前。

曾经“跌最晚、抗最强”的神话破灭，如今正在上演一轮残酷的“信仰补跌”。

新房市场虽然表面价格坚挺，但“工抵房”、“特价房”等隐形降价手段层出不穷，市场真实的承压情况可见一斑。

02 信仰是如何一步步崩塌的？

码农区房价的坚挺，逻辑原本无比扎实：

产业聚集、高收入人群持续流入、住房需求刚性。

那为什么这套逻辑突然不灵了？

1. 产业的“换挡”与人口的“冷静”

过去十年的黄金时代，码农区的购买力靠的是互联网行业的疯狂扩张和股权造富。但如今，行业增长见顶，“优化”、“毕业”成为常态。35岁以上的码农大多已背上房贷，面临职业与债务的双重压力；年轻人则面临严峻的就业形势和下降的收入预期，接盘能力大不如前。

更重要的是，新一轮的科技造富方向变了，从需要大量工程师的互联网，转向了芯片、AI等更为尖端的硬科技。后者造富更集中，但创造的普惠式购房需求，远不能与过去的互联网大军相提并论。

2. 供应“洪峰”来袭，二手房成了牺牲品

昌平南部，过去因为土地稀缺而一房难求。但今年形势突变，仅朱辛庄一个板块就有多个新盘扎堆入市，整个昌平区在售和待售的新房预计将突破1万套。而市场全年成交量预计还不到5000套，供应量足够卖两年。

图片来源：蜂硕蜜居

天量新房的井喷，直接对二手房市场形成了降维打击。当选择太多时，任何一套二手房的降价抛售，都会引发连锁反应，形成“价格踩踏”，让整个区域的房价体系失守。

3. 城区“虹吸”，外溢动力衰竭

以前码农买房没得选，只能沿着地铁线向北外溢到昌平。但如今，海淀、朝阳甚至东城都有大量新房入市，产品更强、地段更好，价格也因为市场调整而变得亲民。当用昌平的预算就能踮脚够到海淀的时候，谁还愿意留在五环外？购买力开始“向内回流”，昌平这样的外围板块首当其冲。

4. 学区房信仰瓦解，最后一根支柱断了

以上地为首的学区房，曾是码农区房价“王冠上的明珠”，提供了巨大的价格支撑和想象空间。但随着“多校划片”政策持续推进（新建校普遍采取电脑派位招生），学区房的确定性溢价被大幅挤压。一旦这最后的价值锚点松动，整个区域的价格信心便轰然倒塌。

03 没有永不破灭的神话，只有不断重塑的规则

码农区的“补跌”，是一个再清晰不过的市场信号：

北京楼市已进入深度价值重估期。

老破小最先被抛弃、成交价一路走低，性价比快速上升；接着是光环褪去的学区房，据说德胜不少二手房价格回到16年；如今，轮到曾经坚不可摧的产业外溢板块接受考验。

市场的黄历已经失效，板块的标签不再可靠。

这像极了我们之前看到的种种故事：无论是包装成黄金投资的非法集资，还是贴着老字号卖高价的“智商税”保健品，抑或是文博领域暴露出的灰色操作。当潮水退去，所有缺乏真实价值支撑的“信仰”，都会露出原形。

楼市没有只涨不跌的神话，只有周而复始的周期。而能穿越周期的，从来不是某个地点或某个概念，而是那些经得起考验的、扎实的价值本身。

很多人说这场价格调整是好事，纠正了大家对一种资产的迷信，重新树立了大家对市场的敬畏之心。

但我觉得价格的调整能重新把大家的目光聚焦到居住品质才是最重要了。

无论是以前的“天价占坑房”，还是18年左右那批全网质量讨伐战绩可查的“高周转”房，都是市场聚焦偏差带来的苦难。

市场价格阵痛还在继续，但是我为每一个拒绝把血汗钱花在不理想房子上的刚需欢呼。当“好房子”已成为明确的民生议题与行业方向，我们共同期待，市场的下一站，能真正为这份清醒和选择，带来值得的回应。