北京的坑王板块,买房尽量避开...

京楼壹号 2023-04-21 17:50:18
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多数新房板块都有一个特点,待开发。光说河西可能很多人以为是亦庄,别弄混,在丰台同样有个同名区域,只是存在感非常低。河西板块在西南五环与六环之间,这么些年由于产业、地铁、商业等配套都比较弱,一直没发展起来。丽泽…

近两年,北京新房供应大爆发。

从朝阳,到丰台,到昌平...东南西北,各区疯狂卖地。

不过多数新房板块都有一个特点,待开发。

说白了就是现状比较荒,各项配套尚未完善。所以很多时候买新房,买的是预期。

这个现在和未来的时间差,也就造出不少空子。

有些空子可以讲故事卖规划,有些空子故事都难造,明摆是个圈等你跳。

真真假假,鱼龙混杂。

今天就给大家拎出个代表,咱一起品品。

NO.01

“坑王”代表,丰台河西

光说河西可能很多人以为是亦庄,别弄混,在丰台同样有个同名区域,只是存在感非常低。

本来丰台在城六区中,就属于发展略有滞后的区域,而河西又是丰台各板块中的滞后区域。

河西板块在西南五环与六环之间,这么些年由于产业、地铁、商业等配套都比较弱,一直没发展起来。

从丰台的产业发展来看,丽泽商务区、丰台科技园(中关村丰台园区东区)、南中轴首都商务新区,

永定河以东的这三个区域无论在现状还是发展能级上,都是远超河西的存在。

通过分区规划可以看到,河西板块设有中关村丰台园西区

区别于东区,西区发展以数字经济为重点,官方是这么说的:

中关村丰台园,东区突出高端制造业优势,做强做优轨道交通、航空航天两大千亿级产业集群;西区以发展数字经济为重点,加快建设园博数字经济产业园,推动产城融合发展。

丰台园在西区启动了北京园博数字经济产业园建设,

规划总面积约134万平方米,其中数字科技企业群落近70万平方米,还有22万平方米居住空间及33万平方米商业配套。

丽泽经过20年的发展才有今天的地位,21年12月揭牌的数字经济产业园何时能崛起?

永定河以东的三个产业区还没飞起来,何时能轮到河西?

另外这个数字经济,大家觉得有没有点虚?

NO.02

短板明显,开发前期...

除了产业的问题,河西的另一大短板,交通

本来丰台铁路就很多,整个区域被铁道切割的很细碎,很难连片发展,河西又多了一条河,自然屏障。

这种情况下,再没有地铁,人流怎么进来。

目前河西内部的轨道交通堪称空白,最近的地铁站是14号线张郭庄站。

14号线西延线,前前后后拖了那么多年都没有消息。

官方态度一直是,河西的开发强度和人口指标不满足地铁修建要求。

说白了就是人流量不够。

好在今年,地铁1号线支线的身影出现在了新建项目里,但到底何时能建成通车还不得而知。

地铁于河西人民来说是刚需,但不足以让板块站起。

目前河西的几个在售新房,去化情况都很差。

九里熙宸,均价5.7万/平,22年9月开盘,现在网签201套,网签去化率24.3%

西山金茂府,均价5.3万/平,21年11月末开盘,网签311套,去化率31.4%。

最贵也最惨的熙悦晴翠,均价6.3万/平,21年11月末开盘,网签179套,去化率15.6%。

不管在配套还是产业方面,河西都处于开发前期,如果非本地置换的,都不建议买在这里。

不过熙悦晴翠卖不出去一点不冤,也不能全赖板块......项目问题不小,之前给大家分析过。

并且卖6.3万/平,开发商是真敢!明摆着拿购房人当大冤种...同价位有更好的选择,即便是他隔壁也比他有性价比。

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