北京新房要涨价了吗?
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供地计划连续缩量，商品房门槛悄然抬高，保障房向存量转化……
1月20日，北京市规划和自然资源委员会官网发布《北京市2026年度建设用地供应计划》，为今年的土地市场定下明确方向。
2026年北京供地总基调已然明确：“减量提质”。
住宅用地供应计划尤其引发关注。
2026年北京预期实施建设用地总量为3240-3740公顷，与去年基本持平，体现了政策连续性和稳定性。
商品住宅用地计划安排200-240公顷，较2025年的240-300公顷继续缩减。这已是自2023年以来，北京商品房供地面积连续第四年收缩。
回顾近几年数据：
2023年，516.18万平方米
2024年，412.71万平方米
2025年，260.75万平方米
2026年，计划供应200-240万平方米
据天朗数据显示，2025年北京土地成交形成约2.3万套新建商品房供给，较2024年减少1万套，较2023年减少约7000套。
供应端收缩趋势明显。
既然供应量减少，为何北京新房市场仍显得萎靡？特价房、降价促销仍屡见不鲜。
问题出在需求端和库存端。
2025年北京新房商品住宅成交3.44万套，同比减少4.7%；
成交面积433.4万平方米，同比减少4%。
更关键的是，前期库存积压依然严重。
直到2024年、2025年，北京新房库存才逐步下降至相对合理水平，但目前新房去化周期仍超过30个月。
这些库存多为近几年供应的优质地块项目，产品力强、地段好，但面对市场调整期，部分项目不得不通过降价加速去化。这形成了供应减少与价格调整并存的特殊局面。
官方表述明确提出“持续优化商品住宅供给，优先在轨道站点周边、设施较为完备地区及就业密集地区开发建设”。
从数据看，2025年北京成交的住宅用地供应的商品房面积，有约一半分布在城六区，占比较2024年增加4.7%，较2023年增加16.4%。
东城、海淀等核心区域重新释放土地，而大兴、门头沟、房山等远郊区供地明显收缩。环线分布上，2025年五环内成交住宅用地占全部宗数的35%，为近五年最高；六环外占比13%，为近五年最低。
2026年这一趋势不会改变：供地继续向核心地段倾斜，开发门槛提升，意味着未来的新房将更贵、更改善导向。
市场正分裂为两个不同的板块。
2025年数据显示：北京二手房300万以下的成交房源共计5.03万套，占二手房总成交量的44%，显示二手房主要服务于中低总价刚需客群。
而新房市场，500万-900万总价段成交占比达37%左右，1000万以上高端项目占比17%，新房正加速向改善型、高端化方向演进。
400万以下刚需新房成交占比已萎缩至26%左右。这种分化意味着：
对刚需购房者而言，可选的新房越来越少，价格门槛越来越高；而改善型买家将面对更多核心地段优质项目。
2026年保障房用地安排350公顷，较2025年的475公顷有所减少，但供应逻辑发生重要转变。
供地计划明确：保障房供给将 “优先存量转化为主、适度新增供应为补充” 。这意味着，大量闲置或低效利用的存量建筑将转化为保障性住房。
计划特别提出将支持 低效产业用地、低效商业办公楼宇更新盘活200公顷以上，建筑规模达300万平方米以上，其中包括支持商业办公楼宇改建为保障性租赁住房。
这种路径不仅能满足“一张床”“一间房”等多元租赁需求，也标志着北京保障房建设从“增量扩张”走向 “存量提质”与“多元供给”。
供地计划的调整释放出几个清晰信号：
核心地段新房稀缺性将增强，区位优越、配套完善的项目将更受追捧；
刚需购房者将被推向二手房市场或城市外围，新房市场的入门门槛持续抬高；
市场分化将持续深化，不同总价区间的房产将走出独立行情；
保障房供给方式更灵活多元，为新市民、青年人等群体提供更多租赁选择。
对置换改善型购房者而言，当下市场选择多、议价空间较大，或许是 完成“卖一买一”的窗口期。而对于刚需购房者，需要更理性地评估自身需求与预算，在有限的选项中做出最优决策。
土地市场的调整往往领先于住宅市场半年到一年。
2026年的供地缩量，尤其是核心地块的稀缺化，可能在2027年后逐渐传导至新房市场，影响供给结构与价格水平。
而“存量更新规模不低于新增供应规模”的提出，意味着北京城市建设正从“规模扩张”转向 “内涵发展”。老旧小区改造、产业园区升级配套、商业办公改造租赁住房等项目将更多地进入市场。
对普通购房者而言，理解供地计划背后的逻辑，就是理解未来3-5年北京楼市的结构与趋势。在分化的市场中，唯有找准自己的位置，才能做出理性决策。
这份土地供应计划是北京城市发展思路与楼市调控方向的集中体现。它告诉我们：未来的北京新房，将更优质、更核心，但也可能更贵、更稀缺。
而保障房体系的完善，则为不同需求的群体提供了多元选择。
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