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正文————

北京城六区房价回到5年前？

最近城六区唯一刚需战场，石景山，又双叒叕上低总价新房了，

位置比此前的都好，临铁临海淀，更靠近海淀产业圈，价格却下来至少1万/平。

先天优势先放着不说，产品也卷，号称“得房率86%-96%”，主打90-131平米三至四居，瞄准了京西刚需和刚改群体。

石景山已经认清现实，开始走性价比路线了。

据说售楼处样板间开放当天就爆了，到访人数近千……

不过上周也听到很多骂声，说项目“抬价，均价不合理……”。

到底咋回事？

01 位置：夹在海淀和石景山之间的“跨界之王”

中海瑞文里位于西五环外，正好卡在石景山和海淀的交界线上。走五环可直达上地、西二旗，距离地铁6号线西黄村站约500米，杨庄站约900米。

这位置说白了就是“两边蹭”，既能享受石景山的价格实惠，又能蹭上海淀的产业外溢。对于在海淀工作的刚需族来说，这里比海淀宝山地块每平米便宜至少1万，通勤时间却能控制在15分钟左右到中关村软件园，性价比优势明显。

不过交界地带也有通病——城市界面略显杂乱。

周边二手房基本就是“石景山网红刚需、改善小区”海特花园、雍景XX"，基调就……很“刚”。

项目西边和北边都是老小区，界面又旧又乱，未来改善翻新可能较为费劲。就好比一个穿着西装的绅士却配了双拖鞋，略显尴尬。

不过话说回来，北京这样尴尬的地方还少么？问题是当前整个市场预期下来了，这片我感觉哈，只要价格到位，大家的接受程度还是很高的。

02 价格：回到5年前的城六区上车机会？

网传价格在5.5-6.6万/㎡之间，也有说法是6.8万/㎡。比石景山过去几年7万/平米的新房价格确实划算不少。

以90平米小三居为例，按6万单价计算，总价约540万。500多万在城六区上车地铁房，还有名校加持，这价格确实让人心动。

对比周边二手房：雍景四季139平三居7月成交价720万（单价5.17万/平），海特花园成交价甚至跌破3.8万/平。新房当然有溢价，但瑞文里的产品力确实吊打这些老小区。

得房率，这个相当于“降价”。

小道消息，现在得房率审批收紧了，除了首钢那个项目，目前好像只有中海瑞文里能拿到1.8进深的阳台了。

所以，瑞文里最狠的杀手锏是得房率，据网上爆料，90平户型含赠送得房率高达94%，110平约84%，131平约87%。

赠送思路大概是南北双阳台（进深1.8米）+飘窗+设备平台。尤其是1.8米进深阳台，同期好房子有的已经缩水到1.15米了。

不过户型设计上就……来看看具体户型：

90㎡三居南向面宽7.4米，主卧约14.74平，北向两个次卧分别约8.96平和9.56平。能有这样的面积离不开赠送，你就说多狠吧。

110㎡三居居：南向三面宽，LDK一体化设计。这个户型……东北角不知道算不算厨卫同宫，就有点别扭。而且其实我个人比较在意东北东南角，是家里代表孩子的位置，最好还是不要安排功能区，感兴趣的朋友私下交流吧。

131㎡四居：客厅面宽4.2米，主卧270°转角落地窗。厨房北侧还增加了生活阳台，但是131这么大的空间，设计上居然是110平四居的放大版，中海户型设计上退步了。

总的看，刚需户型还行。

02 现成的教育商业医疗“铁三角”

教育是瑞文里一大亮点：西边首师大附、东边北大附。其中北大附2025年石景山高考平均分第一，含金量提升了不少，不过光一年成绩说明不了太多，还是要看生源素质，继续观察。

商业配套堪称豪华：西侧约900米是京西大悦城+春秋里，再往西有六工汇+环宇荟。南侧约1.2公里就是山姆会员店，日常采购遛娃不用愁。

医疗方面，步行1公里就能到首钢医院，周边还有9大权威医疗机构聚集，看病就医相当方便。

03 未来接盘侠：产业人口撑起的购买力

项目北侧是中关村石景山园为首的三大产业园，涵盖金融、互联网、人工智能这些“有钱”的行业，虽然但是，你懂。

2026年即将交付的中关村工业互联网产业园二期，据说将带来上万高净值人群的流入，需要匹配高端人居。

不过我更看好距离海淀中关村更近，价格却比海淀刚需刚改更便宜……

结语

中海瑞文里性价比确实能打：低总价+高得房率+临铁+名校，这套组合拳在城六区很难找到对手。当然最关键还是低总价……

如果你是海淀工作的刚需族，或者石景山本地改善客，这个盘绝对值得一看。但要注意，项目所在的城市界面一般，西侧和北侧的老旧小区可能影响未来升值空间。

建议等等开盘价，如果单价能控制在6万左右，性价比就非常高了。如果冲上6.8万，就得掂量掂量了。

毕竟买房没有十全十美，只有合不合适。瑞文里就像个实惠的套餐饭，菜色不错、分量足、价格实在，至于装修环境嘛，就别要求太高了。

每次血拼哥会给大家推荐一些当下性价比还可以的项目，大家感兴趣可以来咨询。

今天说的是石景山璟悦长安。

临铁、临商圈+90%-97%超高得房率+刚需户型270°双面采光+海淀红盘建发海晏同款精妆细节（宽台面等）。

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