《房地产经纪操作实务》房地产交易资金支付与交割方式
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广义的房地产交易资金包括房地产交易涉及的全部钱款,而狭义的房地产交易资金主要是指房屋卖价款和租金。由于除房屋买卖价款外的其他钱款数额一般较小,支付方式和交割都相对简单,本节重点介绍房屋买卖价款的支付和交割方式。
一、房地产交易资金支付方式
(一)自由资金支付与贷款支付
1、自由资金支付
指买方以自有资金向卖方支付购房款的方式。
2、贷款支付
贷款支付主要用于房地产买卖中,指买方由于个人经济能力暂时无法满足向卖方支付足额购房款,需要以银行贷款方式,由银行先行支付部分购房款,以后买方再按贷款协议向银行支付贷款本息的付款方式。房地产买卖中常用的贷款方式是个人住房抵押贷款。
买方采用贷款方式支付购房款的,房地产经纪人员需要根据买方的条件,计算首付款比例和贷款额度,根据个人住房贷款的还款方式(等额本息、等额本金等)、贷款期限、贷款利率等条件,计算还款额,协助买方指定交易资金支付计划。具体计算方式详见《房地产经纪综合能力》房地产贷款咨询一章的内容。
(二)一次性付款与分期付款
1、一次性付款
指房地产买卖中,买卖双方约定支付价款的一个期日,买方在该期日想卖方一次性支付完成所有价款的方式。‘付款的期日有三种情况:一是房屋交付使用之前的特定某天;二是房屋交付之日;三是房屋交付之后的特定某天。但卖方一般要求在房屋交付之前付清全款。’
这种付款方式对买方来说手续简便,房价折扣较高,对卖方来说能尽快回笼资金。但一次性付款对买方而言具有一定风险,特别是购买期房时风险更大,如果开发企业不能按期交房,或因资金不足导致工程烂尾,那买方一次性交付的价款将损失利息甚至全部无法追回。
一次性付款适用于购房者资金充足、开发企业信誉良好或者买卖双方相互知悉的情况下。选择一次性付款的,经纪人员要提醒买方可能存在的风险,并在交易合同中约定有关不能按期交房或者顺利过户的违约责任,并约定房屋及附属设施的保质期及出现质量问题时的解决方案。
2、分期付款
指买方在支付所购买房地产的部分房款(首付款)后,根据双方约定时间或建筑工程进度逐次付清剩余房款的付款方式。
分期付款一般分为两阶段付款或者三阶段付款。根据有无贷款又有不同的付款方式:
(1)有银行贷款
有银行贷款的情况下,房款分两阶段支付的,付款的顺序为“定金 - 首付款 - 银行贷款”,房款分三阶段支付的,付款的顺序为“定金 - 首付款 - 银行贷款 - 尾款”
上述付款方式中,首付款一般由双方约定,但又受以下两个因素的制约:
①买方可以申请贷款的较好限额。这个又受各城市购房贷款政策、房屋的房龄、买方的收入和信用等情况的影响。例如,北京居民购买首套房屋较多可贷到房屋评估价的七成,那首付款较少为房屋总价的三成;二套房只能贷到五成,那首付款较少为房屋总价的五成。如果房屋的建成年代较早,或者买方的收入较低、信用较差,则贷款的成数比上述政策规定的成熟还要降低,首付款比例还要提高。
②卖方对资金的要求。如果卖方继续资金,可能会要求买方支付较高的首付款比例,即使买方能贷到较多成数的贷款,也无法用足贷款额度。
这种付款方式适用于买方自有资金不足,但信用良好可取的贷款,同时卖方不急需资金,交易的房屋可用于抵押的情况。对买方而言,采用这种付款方式减轻了当前的资金压力,但要付出借款利息,且可能面临未来利息上调的风险。对卖方而言,这种方式手续复杂,存在因买方贷款不被批准而交易无法完成,或因银行放款缓慢而资金难以快速回笼的风险。
(2)无银行贷款
无银行贷款的情况下,房款分两阶段支付的,付款的顺序为“定金 - 首付款 - 第二期房款”,房款分三阶段支付的,付款的顺序为“定金 - 首付款 - 第二期房款 - 尾款”。无银行贷款的付款方式下,各期款项都由买卖双方自行议定,不受银行信贷政策的制约。
上述四种付款方式中,各款项的支付节点一般如下:
①定金一般在房地产买卖合同签订当日(或约定日)支付;
②首付款在买卖合同备案或贷款批准后,办理过户手续前支付;
③第二期房款在过户手续办理完结后支付;
④尾款在房屋交验完或户口迁出后支付。
(三)现金支付与转账支付
1、现金支付
指买方以现金形式支付购房款的形式。现金支付一般用于小额资金的结算,由于房地产交易资金金额往往较大,一般不推荐这种支付方式。以现金支付时,需要对方出具收款凭证。
2、转账支付
指交易双方以银行转账形式进行购房款支付的形式,在实际房屋买卖中,一般都以银行转账方式进行支付。完成转账的方法有很多,如网上银行办理、银行柜台办理、ATM机转账。
通过转账支付房地产交易资金要注意以下几点:
有些转账业务要支付手续费;个人账户与单位账户之间转账,要按照银行规定提供相应证明;办理转账时要核对账户信息,完成转账后要保留转账凭证。
二、房地产交易资金交割方式
(一)房地产交易当事人自行交割
1、自行交割的含义
房地产交易当事人自行交割房地产交易资金是指,买方采用支付现金、银行转账等方式将交易资金直接支付给卖方或转到其账户。如采用贷款支付部分房款的,金融机构在贷款发放后根据买方的授权,将贷款划转到卖方账户。
目前新建商品房买卖中,交易资金采用自行交割的方式。但由于期房建设中存在很多不确定性,为防止开发企业将预售资金挪作他用,有关主管部门会对商品房预售资金实行监管。房产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户,只能用作本项目建设,不得随意支取、使用。具体做法是,买方将应付房款存入房地产开发企业在银行开设的商品房预售资金监管专用账户,开发企业根据工程进度和实际需要提出资金使用申请,房地产管理部门根据实地勘察的工程进度,决定是否支付资金,直至商品房竣工验收取商品房交付使用许可手续后,才可撤销监管。
存量房买卖中,由于产权转移复杂等原因,自行交割会存在较大的资金和权属风险,一般不推荐自行交割。实践中,如买卖双方坚持自行交割或者所在城市没有实行资金监管的,房地产经纪人员要告知买方交易资金交割中存在的风险。在实行交易资金监管的城市,如买卖双方实行自行交割交易资金,登记部门一般要求买卖双方在办理房屋转移登记手续时,提交《存量房交易结算资金自行划转声明》,声明交易过程中发生的资金及权属风险由交易双方自行承担。以北京为例,《存量房交易结算资金自行划转声明》如下:
北京市存量房交易结算资金自行划转声明
甲方(系卖房人): 身份证号码:
乙方(系买房人): 身份证号码:
兹有乙方购买甲方位于北京市 区【县】 房产,《房屋所有权证》证号: ,房价款为人民币 元,(大写金额 )。
甲乙双方在认真阅读北京市建设委员会发布的《北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定》后,经双方协商决定自行划转交易结算资金,特签署本声明。交易过程中发生的资金及权属风险由甲乙双方自行承担。
甲方□本人亲自办理转移登记手续□委托他人办理转移登记手续(委托人为房地产经纪从业人员以外的其他人员)。
乙方□本人亲自办理转移登记手续□委托他人办理转移登记手续(委托人为房地产经纪从业人员以外的其他人员)。
甲 方(签字): 乙 方(签字):
受托人(签字): 受托人(签字):
联系电话: 联系电话:
日 期: 日 期:
2、自行交割的优缺点
房地产交易资金自行交割的优点是:
①操作简单。交易双方均同意即可完成,无须到相关部门办理繁琐的资料审核和审批手续;
②交易周期短。由于不受部门审批、审核的限制,资金划转一般在很短的时间内就能完成,可以在短期内实现交易。
房地产交易资金自行交割的缺点是:在存量房交易中,对于买方而言,已交割资金的安全无任何保障及约束,风险较大。例如,房屋出现质量问题或无法过户时,卖方可能已将钱款挪作他用无法退还,甚至全款逃跑等,买方利益受损,难以追偿损失。
3、自行交割适用的情形
交易资金自行交割适用于下列情形:
(1)新建商品房买卖交易资金,以及定金、押金、租金等小额钱款的交割。
(2)存量房买卖中,房屋产权清晰、不存在争议,无查封、拆迁、违法违章、抵押、租赁等情形,确保能顺利过户,且交易双方对自行交割无异议的。
(3)存量房买卖中,卖方为法人、其他组织,或交易双方彼此熟悉,且交易双方对自行交割无异议的。
(二)通过第三方专用账户划转
通过第三方专用账户划转交易资金,是政府对存量房交易资金进行监管的重要途径,在实行存量房交易资金监管的城市才具有这种资金交割方式。具体是指买方通过政府部门、交易保证机构或房地产经纪机构在银行开设的监管专用账户划转交易资金。如交易成功,在产权转移手续完成后,交易资金从监管专用账户划转到卖方制定账户;如交易失败,交易资金将退还到买方账户。交易期间,任何个人和机构不得挪用交易资金。
1、有关规定
过去的存量房买卖经纪业务中,由于买卖双方互不信任,一般通过房地产经纪机构账户代收代付交易资金。由于这些资金缺乏监管,出现了一系列经纪机构卷款逃跑的恶性事件。为了保障存量房交易资金安全,2006年原建设部和中国人民银行联合发布了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》(建住房<2006>321号),规定建立存量房交易结算资金管理制度。按通知要求,交易当事人可以通过合同约定,由双方自行决定交易资金支付方式,也可以通过房地产经纪机构或交易保证机构在银行开设的客户交易结算自己专用存款账户(以下简称“监管专用账户”),根据合同约定条件划转交易资金。同时加强监管专用账户管理,房地产经纪机构、交易保证机构和房地产经纪人员不得通过监管专用账户以外的其他银行结算账户代收代付交易资金。
2、监管模式
根据存量房交易资金监管的主体不同,目前主要有三种监管模式:
(1)政府监管。又分自愿监管和强制监管。自愿监管的如合肥和南昌,具体做法是由房地产行政主管部门设立存量房交易资金托管中心,实行自愿托管;强制监管的如天津、南京、苏州,具体做法是由房地产行政主管部门或其下设机构,在银行开设监管专用账户,专门用于存量房交易资金的存储或支付。
(2)商业银行监管。由房地产行政主管部门制定几家银行作为存量房交易资金的监管银行,买卖双方可以自愿选择一家作为监管银行,交易资金通过监管专用账户划转。采用这种模式的有广州、杭州、深圳、大连、重庆等。
(3)房地产经纪机构或交易保证机构监管。如北京,要求符合条件的房地产经纪机构或交易保证机构,在银行开设监管专用账户,交易资金可以通过该账户划转。
3、交易资金监管的范围和期限
存量房交易资金监管的范围各地有所不同,有的城市要求比较严格,对定金、首付款、购房贷款、尾款等全部房款进行监管;有的城市规定房地产交易税费也予以监管,如天津;有的地方对定金、购房贷款等不予监管,如北京。房地产经纪人员要了解各地存量房交易资金监管的有关政策,协助买卖双方办理交易资金监管手续,通过第三方专用账户划转交易资金。
交易资金监管的期限未交易资金存入监管专用账户起至凡物所有权证书颁发止。
4、交易资金监管的作用
通过交易资金监管专用账户划转交易资金,虽然手续复杂,但由于其实际上构建了房地产交易“一手交钱,一手交房”的模式,能很好地保障交易资金安全,房地产经纪人员应推荐买卖双方采用这种交割方式。
交易资金监管具有以下积极作用:
(1)保障交易安全。交易资金监管可以确保卖方及时足额拿到房款,确保房屋能顺利交付,有效地保障交易双方的合法权益。可以避免以下风险:一是,避免买卖双方的不诚信给对方造成损失,即避免买方得到房地产后不履行支付房款的义务,卖方得到房款后不履行交房及配合办理产权转移手续的义务;二是,避免经纪机构或其他代收代付机构将交易资金挪作他用。监管专用账户中资金的存储和划转都需要严格的审批手续,在不符合规定的情况下,严禁动用,可以有效防范经纪机构卷款逃跑等事件的发生。
(2)规范了交易流程。通过接受存量房交易资金监管,按照既定的公平、公正、公开的模式进行房产交易,让买卖双方不再纠结于先过户还是先给房款,使交易环节更加流畅,促进房地产交易达成。
(3)提高交易效率。实行存量房交易资金监管,银行可以凭存量房买卖合同直接审批贷款,而不必等到办理完产权转移手续后再办理,从而大大缩短交易时间,提高交易效率。
(4)规范市场秩序。通过开展存量房交易资金监管,能有效减少市场交易过程中的各类纠纷,规范了市场秩序,推动房地产经纪机构提供安全、便捷、高效的居间服务,提升了消费者的置业信心,从而有利于促进房地产市场的健康、稳定、持续发展。
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