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上周五，望京奶西的御林湾准现房项目正式开盘。

我本以为能等来一个"热销"消息，结果开盘数据一等再等迟迟没公布。

凭心而论，御林湾这次的开盘均价，确实把我惊到了。

6.3万/㎡，还是精装，有网友爆料，最低价格甚至达到5.7-5.9万/平。

而隔壁的望京云尚卖8.19万/㎡，望京国誉府卖8.97万/㎡，中建宸园也维持在8.8万/㎡。

这一下子，差价高达2万+/㎡。

一套100平的房子，直接便宜200万。

不管怎么说，北五环外的楼市格局，确实被搅乱了。

01、砸盘成功了吗？

御林湾从去年八九月份就开始吹风。拖了半年才开盘，蓄客情况可想而知。

项目主力户型四个：91㎡两居、125㎡三居、140㎡三居、155㎡四居、220㎡四居。户型越大，单价越高。最低91㎡起步价约5.7万，最贵220㎡起步价6.82万。

这个价格，相比奶西8-9万的高峰期，降了30%。

表面看，性价比很高。隔壁望京云尚7-8万，望京国誉府8-9万。御林湾这价格，确实刺眼。

但问题是：

御林湾是上一代产品，混杂公租房，户型得房率最低只有77%。145㎡户型，典型的异形空间，进深几乎是面宽的2倍。得房率远低于当下“好房子”，几乎没有赠送。

现在朝阳新房得房率普遍90%以上。御林湾的“低价”，优势并不明显。

且奶西板块本身的硬伤在市场下行中也充分暴露。

第一，没地铁。最近的地铁站北苑、善各庄、马泉营，距离都在3-4公里。没地铁的板块，规划再好也难接盘。

第二，配套差，产业导入慢。奶西规划里，绿地多、住宅多，商业配套和产业园稀少。说白了，就是个高端睡城。客源多来自新北苑，而新北苑的中铁国际城、世华泊郡等，都有不少存量现房在售。

客源被分流，去化数据说明问题。

02 3%去化率，揭开真相

御林湾这把价格屠刀，砍到了铁板上。

据线报，项目去化率仅3%。开盘认购47套，认购金额4个亿。

分户型看：

123-125㎡三居，推484套，认购15套，6.2万/㎡

145㎡三居，推398套，认购12套，6.1万/㎡

119㎡三居，推190套，认购6套，6.2万/㎡

140㎡三居，推175套，认购5套，6.4万/㎡

155㎡四居，推140套，认购4套，6.5万/㎡

90㎡两居，推100套，认购3套，5.9万/㎡

213㎡五居，推38套，认购1套，7万/㎡

220㎡五居，推38套，认购1套，6.9万/㎡

卖得最好的，是123-125㎡三居，15套。其次是145㎡三居，12套。

小户型并没走量。90㎡只认购3套。

这说明什么？

御林湾看似低价，实则定位错位——改善面积段，配的是刚需品质。

户型不好，得房率低，现房优势也很难打动挑花眼的购房人。

市场给出答案：脱离产品力的低价策略，走不通了。

03 买昌南会赔钱吗？

御林湾的冲击波，不只奶西。

一路之隔的昌平，也被牵连了。

截至3月1日，昌平在售新房存量8718套。加上昌平南三兄弟即将入市的2386套，总量突破1.1万套。

海量的供应让昌平的去化难度提升，不少购房者也暗暗心惊，担心刚买就“站岗”。

加上御林湾6.3万/㎡“砸盘”，让昌平南的性价比优势面临重估，本来昌平南能卖6万+，靠的是“比朝阳便宜”。现在朝阳的房子降到6.3万，价格差被抹平。

更麻烦的是，昌平二手房还有两个隐形炸弹。

一是限竞房解禁。奥森ONE、奥海明月等超4000套限竞房，2027-2028年集中入市。这些房子限价严、总价低，一旦涌入二手房市场，单价可能下探到5万以下，压制新房和普通二手房。

二是回迁房下本。回龙观北四村等大批回迁房，陆续确权。总价比周边商品房低几十万甚至上百万，直接分流刚需客群。

现在昌平二手房，冰火两重天。

地铁沿线、楼龄新、户型好的次新房，业主惜售，议价空间小。楼龄老、无地铁、户型差的老破小，挂牌量激增，买家砍价几十万是常事。

04 昌南优劣分析

马上，2026年昌平南三大新盘组团出战：东小口龍樾海序、未来科学城星寰时代、歇甲国贤府PARK。总价从300多万覆盖到800多万。

先看未来城·星寰时代。

距17号线未来科学城站500多米，4站望京、8站工体、10站国贸。保利未来大都汇10万方商业今年年中开业，北京最大山姆会员店距离2公里。

户型78-125㎡，300多万起，得房率最高98%。能送的都送了（北向设备平台，南向阳台、飘窗），要说有啥不尽如人意的就是阳台批的面积小了，这也没办法，大家都缩了。

北师大实验小学、十一未来城学校已开学。周边300多家央企研究院，2万多名科研人才。

优点：配套实景兑现，无规划等待期。地铁、商业、教育、公园，全都有。

缺点：人气一直不高。央企班车上下班，区域早晚冷清。学校能不能上，存在不确定性。

再看国贤府PARK。

距17号线与18号线天通苑东站约700米。17号线3站望京，18号线9站上地。双地铁优势明显。

户型77-144㎡，400万起步，77㎡做南北通透三居，感觉北侧两个卧室还是小，有一个没办法正常用。不过据说得房率90%-97%，在昌平南属拔尖水平。

组团开发，自带幼儿园、体育设施、图书馆、社区服务。东侧温榆河湿地公园，南侧清河湿地公园。

优点：起点高，规划完整。双地铁通勤，产品力强。

缺点：现状较荒，配套基本靠天通苑底商。北侧900米有沥青厂，虽已签拆迁协议，彻底消除影响仍需时间。南地块周边高压线环绕。板块后续还有几千套房源待入市，存在供应踩踏风险。

最后看龍樾海序。

距海淀区界仅百米左右。上地、中关村、中关村软件园都在半小时车程内。距在建13B号线建材城东站约1.6公里。

户型70-140㎡，预计单价6万左右。70㎡总价400万出头。地块南侧规划12年一贯制教育用地，传闻由101中学承办。

1公里左右西三旗万象汇，南侧紧邻东小口森林公园。周边聚集工商银行研发中心、金隅智造工场、东升科技园等6大园区，约10万产业人群。

优点：紧邻海淀，进可攻退可守。板块内多年断供后的第一个四代好房子。

缺点：城市界面一般。地铁站距离1.5公里，步行略远。项目西侧有再生资源回收厂，存在环境影响。隔壁限竞房奥森one、奥海明月（看上图）马上满五入市，未来新房+二手房踩踏风险不小。

05 市场状态：好住，或者唯一

三个盘，三个定位。

△东小口，卖的是海淀预期。适合西二旗、上地的外溢刚需。

△歇甲，卖的是未来规划。适合愿意等3-5年、追求居住品质的长线投资者。

△未来科学城，卖的是现在就要啥有啥。适合追求确定性的自住买家。

但整体看，昌平楼市正在经历一场大浪淘沙。

8718套库存，分成了两个极端。昌平南核心板块的优质盘，不愁卖，议价空间小，甚至悄悄回暖。南邵、沙河、高教园等非核心区，库存堆成山，降价也没人理。

2025年昌平新房月均成交328套，TOP5楼盘扛下全区52.8%的成交额。剩下几十盘，分那点残羹冷炙。

这是残酷的优胜劣汰。

开发商早就杀红了眼。核心区拼配套、拼产品、拼通勤。非核心区打价格战，特价房、工抵房层出不穷。单价降几千，依旧无人问津。

市场给出一条清晰的线：要么好住，要么有唯一性。

什么叫好住？近地铁，配套成熟，户型好，得房率高。住着舒服，生活便利。

什么叫唯一性？地段稀缺，资源独占，产品不可复制。比如紧邻海淀的区位，比如双地铁的交汇，比如超高的得房率。

两个条件，满足一个，就能在市场站住脚。两个都不沾，只能被库存压垮。

那些库存高、卖不动的房子，无一例外踩了雷：要么远离地铁，通勤两小时；要么地处偏远，配套靠画饼；要么产品拉胯，户型差物业烂。

反过来，东小口为什么热？紧邻海淀，3公里到北五环，900米到地铁。歇甲为什么受关注？双地铁加持，3站望京，规划直接拉满。未来科学城为什么有底气？步行400米到17号线，央企扎堆，配套全兑现。

靠近产业，靠近地铁，靠近核心区——这是昌平买房的基本逻辑。

现在北京楼市，已经没有普涨这回事。只有结构性机会。

但是，昌平的1.1万套库存和萎缩的需求还是血淋淋的现实。

“小户型+低总价+高得房率，是2026年北京新房市场的通行证”，已显苗头。

咱们市场上见真章。