新房热帖：

·后台回复【网签】查看9月北京各新房去化情况。

·城六区五环内500-700万唯一新房三居特价来袭！扫码来询！

MANUFACTURE

正文————

海淀楼市，从未像今天这样尴尬

曾几何时，“海淀”二字就是房价的金字招牌。但如今，永丰北多个新盘却面临“破发”窘境。

时间拉回到今年初，当海淀六子还未开盘时，放风价给了市场预期，他们的价格分别是：永丰北8.5万-9万，永丰南9.5万，功德寺10.5万，朱房村更是喊出了14万+的天价。

时隔半年，目前永丰北所有签约价格全部低于预期价格，大量房源还没有卖掉；永丰南比永丰北销量好很多，但整体价格也低于预期价，还有不少大面积售卖难；功德寺东卖的不错，整盘围绕预期价格签约，朱房村西项目很多房源低于预期价格成交；朱房村东项目户型最大，后期签约也出现乏力问题。

看得出海淀六子，最惨的还是永丰北。

更扎心的是，一些早期项目已经用实际行动演绎了什么叫做“跌破发行价”。

海淀幸福里9月成交的一套150平四居室，单价不足7万，业主直接亏损209万，幅度高达17%。

据悉后续成交价压价的情况也普遍。

这还不算完。2022年入市的中海汇德里，今年成交的两居室均价只有8.2万；中海富华里因为新房特价到7.7万，导致二手房根本无人问津。另外交付也出现了维权的声音。

但让所有海淀新房业主恐慌的，还是翠湖。

今年翠湖新房均价居然来到了6.5万，而去年开盘时还坚挺在8.5万。这落差，堪比过山车。

然而，永丰北的噩梦还在继续。

最近保利建工嘉华天珺传出降价消息，90平中间楼层算下来可能不到7万/平，比指导价直降2万多。开发商甚至连老业主的补偿方案都准备好了。

那么问题来了：永丰真的价值崩塌了吗？

01.

翠湖降价：不是崩盘，是价值回归

说到翠湖，我们必须搞清楚一个基本事实：它本来就不值8.5万。

翠湖的价值锚点在哪？当年看是翠湖终于出了纯商品房，是海淀北首个改善的光环，是所谓的稀缺，但是就价格看，参照2019年供应的那几个项目——万科翡翠云图、碧桂园山屿湖、葛洲坝紫郡兰园，现在也就5.3万左右。再加上保利西山林语的二手房成交价5.7-6万，你会发现，和8万+的永丰北比，翠湖合理的价差就是1.4倍左右。

所以，翠湖之前的8.5万指导价，现在看根本就是泡沫。现在降到6.5万，不过是戳破泡沫的价值回归而已。

02.

价值真相

从成交上看，为什么永丰南相对坚挺，永丰北如此艰难？答案还得回归那四个字：价值锚点。

首先配套，配套里相对最稀缺的就是教育资源，而这个的权重，在海淀刚需刚改的范畴里，几乎永远排第一。

现在买永丰南的业主，八成是冲着建华学校去的。关键问题在于：永丰南的孩子能不能100%上建华？

从目前情况看，可能性很大。首先，永丰南地块属于上庄西北旺学区划片，没有功德寺那种历史包袱；其次，就近入学是硬道理，我们了解到的情况是，今年报名建华的永丰南业主都成功了。

而且从建华招生范围看可以推测，建华的招生份额是有余量的，所以临近的只有700余户的新房小区业主的孩子不能就近入学的可能性微乎其微。

这意味着在学区房的世界里，确定性和不确定性之间的价差，懂的都懂。

居住属性价值

数据不会说谎：据悉永丰南的认购客户中近80%客户来自海淀北部本土——永丰、西北旺、农大、马连洼、上地，

海淀北部的产业人口，支撑起这些8万+的楼盘。买在这里的人，工作也在附近，相比永丰北高比例投资客，永丰南这一点更踏实。

最后是供应量

2020年开始，永丰北5个次新项目【富华里、汇德里、幸福里、润园、栖海云颂】共网签了5533套房源，加上今年的保利1276套，永丰北的供应2025年飙到可怕的7000套。这个稀缺性已经当然无存。

03.

永丰不会崩盘，但会分化

可以看得出，翠湖的降价是个例，永丰北的调整是正常市场行为，仅凭这些就判断永丰价值崩塌，为时过早。

当下的市场，正在完成一场价值重估。

永丰北的问题在于天量供应和产品同质化。所以保利嘉华天珺西区要调规，试图通过做好房子、做小户型来重新寻找价值锚点。

而永丰南凭借教育的确定性和产业人口的支撑，价值锚相对稳固。

潮水退去才知道谁在裸泳。当市场的狂热散去，人们终究会回归理性：配套、地段、品质，这些才是房产价值的真正支撑。

海淀的房子，终究要回到海淀的价值逻辑。

教育的权重、产业的辐射、产品的真实力，这些硬核要素，永远不会过时。