哈喽大家好，我是来解密北京市场的血拼哥。

最近的北京市场很迷，一方面新房项目销售数据连续大半年走低，业内有人说，好几个新房项目开盘价已经跌回限竞房时代，北京市场静待“拯救”。

而另一方面，北京二手房市场成交量、价一路走高！

北京6、7、8连续三个月的网签量呈直线上升的趋势，8月网签量达到了13900套。很多人看完这个走势就慌了，觉得这是楼市回暖趋势。

新房二手房市场真的两极分化啦？北京市场到底是冷是热？当前还是不是买房的好时候？

别急，咱今天就长话短说，梳理清楚。

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“三连涨”

并不代表二手房市场马上要起飞了！

受到疫情影响，今年5月，北京的二手房交易量确实出现了明显下滑，跌倒10000套以下，意味着已经进入比较冷的状态。

不过北京楼市还是挺有韧性的，疫情防控形势有了好转后，二手房市场很快开始恢复。

数据显示，6月份二手房的网签量就恢复到了11009套；7月则继续上升到12338套，环比增加12.1%；8月则达到13920套，环比增长12.8%，成交量实现“三连”上涨，如果“金九银十”如期到来，那么9月有望冲击15000成交量大关。

这是不是代表市场下一步要起飞啦？

我觉得有待商榷。

市场普遍认为“如果网签量持续稳定维持在15000套以上持续3-4个月，且楼市无利空政策，那么接下来楼市回暖房价上涨的概率很高。”

但是这句话一定要有个前提，就是楼市由冷转热，如果是由热转冷，不成立。

如上图的走势，北京二手房成交数据从3月开始，连续三个月下跌，5月更是有一个较大幅度的下滑后，后续三个月逐步回升，我觉得这只能叫恢复，不代表会过热。

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二手房市的真实情况

想还原真实的二手房市场，咱们不妨从“量”和“价”两方面看。

首先是，近几个月二手房库存量在稳步上升。

有数据显示，北京的二手房存量7月初的时候大概8.8万套，到了9月份，二手房较新挂牌量已经达到了94115套，也就是说，短短两个月的时间，二手房库存量增加了6115套。市场目前依旧是“买家市场”。

其次是成交价格，不得不承认，北京二手房市场确实在回暖，二手房成交均价甚至已经略高于调控前数据。

图片来源：北方看点

但是分析涨价的区域你会发现，这一现象并不普遍。

二手房涨幅较大的区域集中在东西城、海淀、朝阳、亦庄这些以学区或产业为驱动的城区，且早在2021年成交均价就有所回升了，并不是集中在成交量上涨的三个月价格标高。最后，涨幅较高的两个区域，亦庄同比上涨18.6%，东城同比上涨10.6%，涨幅并不夸张。

可以看出，如今的市场仍处在一个恢复状态，市场供应充足，依旧是“买房市场”，且已经出现分化。

二手房市场的快速恢复其实有现实原因。

首先是前段时间的烂尾楼，导致了大家忧虑情绪，部分购房者由于担心新房有交付问题，对新房望而却步。

所以不少购房者等攒够钱，便将目光转向二手市场，直接买个二手房，至少能保证是一手交钱，这样一来，自然就提升了二手市场活跃度。

另一个原因，买房门槛降低，改善购房群体“卖一买一”。

今年购房政策适度放松信贷利好，因城施策、一城一策，支持刚性和改善性住房需求。房贷利率也大幅下调，上月五年期以上LPR调整至4.3%，今年到目前为止利率已经累计下调了35个基点。

同时，上月北京住建委等10部门还印发通知，重点查处新房销售及二手房买卖、住房租赁等领域反映突出的侵害群众利益行为，也让北京购房者踏实了不少，刺激着购房需求的上涨。

此外疫情缓和后，不少购房者积压的购买力想要得到释放。但是，很多想要改善的朋友手头资金并不宽裕，购买一套新房的全款是很多家庭无法负担的，因此，卖掉手头上的老破小，转战新房市场，成为了不错的选择，“买一卖一”需求多起来了，市面上二手房挂牌量也会增加。

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新房市场将迎来大批供应

看完了二手市场，那么北京新房方面数据如何呢？

首先，也来看一下新房在成交量方面的数据。

其实相比二手房，新房由于有集中网签的情况，月度成交量要比二手房低。不过从数据看，北京的新房的网签量自8月中旬以后，也开始呈现扩大的趋势。

图片来源：网易房产

8月北京新房网签4964套、60.8万平方米，环比分别上涨20.9%、12.5%。是今年以来的次高水平，也比近五年来同期平均成交量高出不少。

比如门头沟的峯范北京，今年4月份，当天就售罄了一百多套开盘房源。大兴的新盘御璟星城，一周前刚开盘，当天就销售一百多套，据说销售额达10亿元，另外一些关注度高的配套好的刚需盘，表现也比较突出。

不过，大家也不需慌，因为北京新房供应量也在增加。

截止到8月底，北京新房库存量又创新高，相比7月北京新房住宅约7.9万的存量相比，截止到8月28日，北京住宅存量达到81849套，环比增长5.41%。

9月份北京第三批次土拍就要来了，不少区域都拿出了非常好的地块，预计未来新房的存量还将继续上涨。

另外，一批有小户型低总价新房9月中旬集中入市，据了解其中不少本周末会开启认筹，大家感兴趣可以关注一下，血拼哥近期也会给大家做盘点，记得关注！

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