今年初关于“贫民窟”这个话题给大家说了一次。

研究的是著名的亚洲超大社区——天通苑，一条地铁5号线，三站地，贯穿一个社区。

常住人口近50万，通常它是北漂落脚的排名前列站。

海鲜网站上看，这里的二手房挂牌均价在4万左右，算是北京的价格洼地了。（10月北京二手房均价59618元/㎡）

但由于居住密度太大，人员混杂，坊间这里有了“贫民窟”之称。

当时文章发出后收到一些留言说，除非顶层或底层要不也没这么便宜，户型实用的实际价格要比这高......

今天突然说起这个，是因为看到了所谓的"精神北上广"鹤岗，一套才4万，北京贫民窟一套却要400万？

这世界，你说是不有点魔幻......

那天通苑，算贫民窟吗？北京哪里容易沦为贫民窟？今天大家一起研究研究。

/1

月入2.8万，

我还是"贫民"？

咱先来算一笔账。

在天通苑买个两居，如下，假设总价就是399万。

那么首付需要212万，商贷25年，等额本息算后续月供需要14255元。

通常银行规定借款人月还款额，不逾越其月收入50%。

那么月供1万4，收入最少也得2万8一个月......

天通苑业主的内心os：

“我，手里存款200万，买了套房，月供1.4万，月收入2.8万，却只能住贫民窟。”

？？？？？？

是不是不算不知道，一算吓一跳，买下北京的“贫民窟”门槛这么高？

从价格上看其实能买下天通苑的根本不算“贫民”了。

贫民窟的传统定义，是最恶劣的住房条件、最不卫生的环境、犯zui率高的穷人避难所。

经过不同环境演变，时间演变，通常是指低标准和高密度人群的社区。

正是因为天通苑居住密度太高，并且租户非常多、隔音等条件也比较差，所以一直被嘲讽......

在这里安慰下天通苑业主，你们不是贫民；再劝阻下想买天通苑的朋友，还是出门左转吧。

虽然真说那是贫民窟有点过度，但从居住环境来讲，从增值角度来讲......真心建议你远离。

/2

一不小心，

买到北京"贫民窟"

北京这类高密度社区其实不少，下面要说这个地方，名声不亚于天通苑，应该很多人都知道。

曾经，有北京司机开车路过此小区，感叹道：“十年后，这就是北京较大的贫民窟！”

这个地方就是大朝阳的老网红、名声昭著的北京像素。

如果天通苑是“格子衫码农”排名前列站，北京像素就是“艺术家名媛”梦开始的地方。

2017年以前，北京像素还是众人眼里的香饽饽。社区里全是8090后，loft复式，飘窗设计，并且不限购。

在这你可能遇见没正经拍过啥电影的导演，10086线小演员......

这个小区处于朝阳和通州交界处，地铁6号线草房站旁边，一共70万平米、9500多套房、能容纳3万人，密度同样非常高。

因为是商住公寓，开间面积比较小总价并不高。

小区是10年开盘，不限购所以非常抢手，正火的时候二手房价飙到过6万5。

但自17年商住限购后，房价直接滑跪，目前海鲜网站挂牌均价3.1万/㎡，总价120万左右就能上车。

随着火爆的褪去，这个小区最近一次出现在视线里是，德yun社演员擅闯女子住宅，那个住宅就在北京像素...

出事了发现监控是停用的，更没有物业盯着......翻了下领导留言板，也全是各种投诉。

不瞒大家，我有个相熟的朋友当年就买在这里，曾经还以为是捡到了宝，现在都快愁哭了......

写这篇稿子实然想起，她曾和我倾诉：“一不小心，买到北京的贫民窟”。

/3

这类房产，谨慎去碰

之前没怎么和大家说过商住，在我的认知里关注京楼的朋友，应该完全不会碰，应该会懂商住的各种坑。

但最近后台收到一条留言，说自己看上了一套商住，地段不错上车价很便宜，能不能入......

吓得我赶紧提醒！

商住，一不带资源，落不了户，上不了学，二很难找人接盘更别提什么涨幅。

而且大家应该知道，这类公寓普遍都是一层好多户，更加混乱居住体验感更差。

像上述的北京像素，六梯32户......

贫民窟这三个字我自己说出来也觉得有点刺耳，毕竟北京价格在这，感觉能买上怎么着也谈不上“贫民”窟。

但最后还是和大家说下，商住，或密度过大的社区，我都不建议你入。

眼前可能很便宜能给你提供落脚点，但将来居住环境呢？抛售呢？卖谁去呢。

市场行情已经清晰可见，非优质资产出清是一定的，别捡了眼前的芝麻，丢了西瓜。

最后的最后，希望大家，千万不要一不小心，买到北京的“贫民窟”。