👀5月北京各区新房去化情况，后台回复【网签】查看

最近，北京楼市的“涨价风声”吹得有点猛。

先是昌平有热盘高调收回1个点的折扣，接着通州、丰台几个流速极快的项目宣告“尾盘不愁卖”，土地市场也跟着凑热闹——东小口、九棵树、丰台桥南接连拍出溢价地块，面粉价蠢蠢欲动。

于是，一种声音开始蔓延：下半年北京新房要涨了。

真相是这样吗？我们把上半年热销盘、土拍账单和下半年的潜在供应摊开来看，发现这并不是一个“普涨”剧本，而是一场极致的结构性分化。

01、上半年卖爆的项目，全在拼“性价比天花板”

看看上半年谁在刷屏网签榜，有一个算一个，几乎都把“低总价、小面积、高得房率”刻在了脑门上。

昌平东小口，靠“四代住宅+价格倒挂”抢跑。

国贤府Park开盘直接给到86折，3月底入市，832套房源目前网签已过500套，去化率冲到六成以上。眼看业绩提前撞线，它才有底气在5月收回1个点折扣——即便这样，成交均价依旧锚在5.56万/㎡上下，没有跳涨。

它旁边的龙樾海序更猛，22天网签破600套，截至6月底去化超过七成，均价压到了5.44万/㎡。这种流速，是因为实打实把总价门槛降下来。

丰台四环边，改善盘卖出“刚需价”。

南三环外的嘉棠雅序，开盘直接甩出均价6.5万-7万/㎡，99平米小户型最低探至6.3万。要知道，周边同档次次新二手房挂牌价不少都在8万以上，价差拉到1万以上。于是，500多套房源首日消化超过一半，目前只剩下少量低楼层和小高层房源。它用楼面价仅4.2万/㎡的底子，完成了精准的降维打击。

河西的方程国贤府也是类似思路。网签均价4.5万/平，比隔壁熙悦晴翠楼面价都低。

通州九棵树，速度盘单价仅5字头。

通州去化最快的项目之一，网签均价锁定在5.1万/㎡左右，三个月卖出530多套，几乎是踩着成本线出货，用绝对的低价把犹豫买家全部收编。没有区位光环，也没有高大上的概念，就是便宜。

这些项目共同特点是：把户型做小（70多到90多平米）、把得房率做高、用赠送和产品力拉满性价比，然后用启动折扣一把打透。哪怕后期收回1-2个点，也只是把“超级便宜”变成“很便宜”，远没到涨价周期。

02、土拍 好地块地价微涨，差板块直接腰斩

供地策略很直白：哪个项目清盘快，就在它隔壁再推一块地，让市场热情把地价烘起来。

东小口0002地块马上要拍，起始楼面价约3.26万/㎡，已经比龙樾海序的成交楼面价高出一小截。再加上它容积率更低、离地铁更近，未来大概率做更偏改善的大面宽户型，售价预期已经被抬到5.8万-6万/㎡。这算是典型的“热销催涨”。

通州九棵树上周刚拍完，招商以近21%的溢价率抢下新地，楼面价攀升至3.03万/㎡。而仅仅一路之隔，上半年那个去化速度极快的项目，当年楼面价不过2.29万/㎡。短短时间，地价抬升超7000元，未来新房单价势必要站上新台阶，而且产品大概率会从快销小户型，转向低密洋房和大户型，门槛跟着水涨船高。

西三环外，丰台桥南也不例外，厦门国贸拿下的新地块楼面价已经来到5.67万/㎡，比南三环外正在热销盘的拿地成本高出近1.5万/平。接下来要亮相的产品，面积段和单价都会明显上移。

但是，硬币的另一面，市场不够热的板块，地价是在降的。

朱辛庄新地块，楼面价压到了2.85万/㎡，创下组团新低；平西府地块成交楼面价仅约2万/㎡，比四年前同片区的项目地价直降44%。这些地方接下来会出来一批75-128平米的带阳台小户型，产品力更强，价格却可能更低。

03、下半年：豪宅地扎堆

往后看，朝阳南磨房、酒仙桥，东三环双井，甚至丰台分钟寺，一堆高总价地块排队入场。广渠路地块起拍价就超过70亿，酒仙桥地块挨着将台地铁站，预申请阶段已经拉满期待。

这些项目一旦入市，必然拉高全市新房均价——但那是“结构性拉高”，跟你的刚需上车盘没有太大关系。

房企这边，建发、中建这类上半年没怎么拿地、土储不多、手有余粮的，确实可能在优质地块上出手大方，撑出个别高溢价。但市场整体情绪并没有多亢奋。

回龙观二手标杆盘倒是悄悄止跌，融泽嘉园两居从去年底的350万回到370万+，金域华府也反弹了几十万，可远郊大批小区依然趴着不动，新房来访量虽在提升，转化周期还是很长。

04、下半年市场还是分化

下半年北京新房市场大概率延续“克制地分化”：

那些上半年去化迅猛、库存见底的板块，新地块价格小幅上扬，产品面积段微扩，总价门槛慢涨，折扣回收1-2个点，属于底部的技术性修复。

而库存高企、热度不足的远郊和冷门板块，依然要“以价换量”，甚至有更极致的小面积低总价产品杀出来。

豪宅井喷会把全市均价数据推高，但如果你盯着的是昌平、大兴、房山的临铁小三居，这种“涨价感”很可能落空。

对买房人来说：

不用被“涨价”二字裹挟。核心区稀缺改善盘，优质地段确实在夯实价格，该出手就别犹豫太久；但对于绝大多数刚需，下半年还有朱辛庄、平西府这样低楼面价项目供应，小户型、高得房率、低总价的故事远没结束，好戏可能还在后头。

市场正变得前所未有的精细，涨与跌都在同一个城市的平行时空里同步发生。能穿透话术、看清板块的冷热温差，比猜测总体涨跌更重要。