北京房价已经跌回2016年。

根据最新数据显示，目前总价中位数（365万）已经和16年Q3持平（368万），和22年Q2峰值（480万）相比，跌去23.96%。

光看总价中位数会觉得北京的市场也不行啊，跌跌不休，不少博主甚至声称当前是抛售物业逃生最后的机会。

但溢价率同时表现也在下滑，

冷知识，议价率 =（1 - 成交价/挂牌价）×100%

议价率≤3%：卖方强势（买家砍不下价）

议价率≥5%：买方主导（卖家被迫让步）

数据的背后，我们看到真实的市场一边是核心区业主死守价格底线，一边是郊区房东挥泪"割肉"求生。

那么现在的市场到底什么样？当前还能不能买房了？

No.01、被"平均"的北京房价背后是“淘汰赛”

总价中位数365万。

当所有人都以为北京楼市一夜回到七年前，但真实的市场上：海淀区成交价中位数仍高达680万（某家研究院2024Q1数据），而房山区已跌破200万大关。

这两个数字被粗暴地平均后，制造出"房价暴跌"的集体幻觉。

这就像把茅台和散装白酒混在一起算均价，但对于真实购房者，你的需求，你的选择跟这个平均值没啥太大关系。

真正暴露市场真相的，是藏在议价率里的"鄙视链"：

海淀万柳的业主，议价空间仅有1.8%（挂牌1000万的房子，砍掉18万就能成交）

房山长阳的房东，议价率飙到8.3%（挂300万的房子，要自砍25万才有人看房）

优质资产仍在被争抢，而"三无房产"（无学区、无品质、无地段）正沦为击鼓传花的最后一棒。

No.02、90天0成交！北京这些房子正在变成"不动产"

4月的北京楼市上演着魔幻现实：

根据蝴蝶指数考察数据显示，朝阳公园的改善盘深夜排起抢购长队，而房山观察的49%的小区整整三个月零成交。

这场流动性危机，正在用最残酷的方式给房产定价：

1. 地段

海淀中关村三小划片内的老破小，单价站稳18万/㎡，带看当天就能成交

房山琉璃河某大盘，82%的房源挂牌超一年无人问津，中介直言："挂200万？先降降价再谈"

2. 产品力审判降临

朝阳东坝的"第四代住宅"，因空中庭院设计溢价35%，开盘即罄

通州2000年前的老塔楼，带看量同比暴跌61%，"满五唯一"也救不了

北京房价「跌回7年前」被疯传的背后，还在墙外听动静的潜在置业群体很有可能被误导了。

所以你说市场上的声音错了吗？大V喊“最后逃生窗口期”错了吗？

不能一概而论。

No.03、政策底已现，大家又在「盼风来」

去年930政策曾短暂点燃希望：公积金贷款额度提升、认房不认贷让成交量猛增42%（住建委数据）。

但政策药效正在消退——4月带看转化率跌破11%，比3月直接腰斩。

历史数据给出警示：

2016-2022年五次救市后，核心区房价平均反弹23%（克尔瑞研究院）；

郊区次新房每次仅有3-6个月套现窗口期。

现在整个市场似乎又回到了去年9月前的状态，不少房产大V也出来呼吁政策。

作为普通人，我们能做的很少，但是归纳市场反馈推测趋势还是能得出以下结论：

"等跌到底部再抄底"很危险。

北京房山、顺义的教训告诉我们，没有流动性的底，才是无底洞。当下选择入场，更多考验房子的流通性。

👀北京90天0成交小区名单，大家感兴趣可以后台回复「90天」查看。

北京楼市正在用最极端的分化发出预警：没有政策外力介入，这场流动性危机将吞噬更多家庭资产。

接下来，咱们「等风来」。

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