一个粉丝问房叔，为啥商住房一直不建议买？毕竟门槛很低啊！

是，现在北京买房限制太多，商住相对限制少，有的价格还低，但是商住产权短且到期如何处置未有明确规定，一般没有户口不带学位，二手交易税费高。而且一般首付也很高，杠杆比低。

虽然这个问题比较初级，但是房叔觉得，这也透漏了一个很普遍的问题：

大家排名前列眼都只看总价低，但是你不知道，北京买套房，不精打细算，附加成本轻轻松松就能30万往上！

  附加成本从哪来？

根据土地性质不同，居住用途的房产主要有住宅和商业两种类型。

因为不建议买商住房，这一篇就只讲讲北京市面上的住宅房产。

住宅分为商品房和政策类住房，二者各自又有几种类型。

商品房

商品房大致可以分为普通住宅和非普通住宅，两者差异主要体现在交易税费和贷款额度上。

首先是交易税费，即契税、增值税、个人所得税。

1、契税：注意，一般这个是买方承担

下面是卖方承担，卖个房子也不容易啊~

2、增值税及其附加税：

3、个人所得税：

4、另外买房子要关注的就是贷款额度：

与大多数地方不同，北京的普通住宅其实很少，主要是因为它认定标准比较严苛，需要同时满足以下三点：

住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上 - 除了别墅以外，基本所有住宅小区都符合这条；

单套建筑面积在140平方米（含）以下；

实际成交价格原则上应当低于普通住房价格认定标准，如下：

虽说单价或者总价有一个标准符合即可。

可是，北京五环内哪儿还有单价不到4万的房啊。

想买普通住宅，只能从总价上进行控制，

280万到470万，算算，面积不会大，刚需真的可以接受吗？

我们以总价400万（假设原值300万，满二年，面积80平）的首套二手房为例，

普通住宅首次付款：首付140万+契税4万+个税20万=164万

非普通住宅首次付款：首付160万+契税12万+个税20万=192万

不同的类型，差价多了将近30万。

政策性住房

再说政策类住房：经济适用房和（已购）公房。

1、经济适用房又分为一类经济适用房、二类经济适用房。

一类经济适用房，是指具有社会保障性质的普通住宅。

需满5年才能交易；

税费按照商品房标准计算；

交易时还需要缴纳综合地价款。

在缴纳综合地价款的标准上有新老之分，以2008年4月11日为界。

二类经济适用房，指回迁房、安置房、单位集资房：

没有时间限制，可直接上市交易；

不受价格、大小限制，交易税费统一按普通住宅计算；

交易时需按网签价格的3%缴纳土地出让金。

2、已购公房交易条件和税费与二类经适房相同，但土地出让金计算方式不同

（点击查看大图）

ps，当年成本价：城六区为1560元/平米；远郊区县为1290元/平米或1120元/平米。

算下来这笔钱并不多，

城六区80平的公房，总计缴纳土地出让金大约1248 ～ 8736元

。

还是以总价400万（假设原值300万，满二年，面积80平）为例，三种政策类住房的上车成本分别为：

一类经适房（老）：

140万（首付）+ 4万（契税）+ 20万（个税）+40万（综合地价款）= 204万

一类经适房（新）：

140万（首付）+ 4万（契税）+20万（个税）+70万（综合地价款）= 234万

二类经适房：

140万（首付）+ 4万（契税）+4万（无原值，个税按总价1%）+12万（土地出让金）=160万

已购公房：

140万（首付）+ 4万（契税）+4万（无原值，个税按总价1%）+0.9万（土地出让金）= 148.9万

  结论  

综合这6种类型来看，

购房附加成本由低到高排序为：

已购公房 <二类经适房 < 普通住宅 < 非普通住宅 < 一类经适房（老） < 一类经适房（新）

需要注意的是，

在市场调节下，购房附加成本高的，必然在房屋单价/总价上有所降低（反之亦然）；

因此，同样地段、同样面积、同样房龄但是不同性质的房屋，最终的总成本并不会相差很大。

同时，首付款高的，贷款金额也会相应减少。

但是，

总价相同的情况下，不同性质的房产首次付款成本差别很大。

此外，还有很多费用需要考虑：

1、住宅专项维修基金

住宅专项维修基金是每个业主需要交纳的公共维修房屋的基金，根据《北京市住宅专项维修资金管理办法》规定，6层以下多层住宅每平米交纳100元，6层以上高层住宅每平米交纳200元。

备注：就是大家所说的公共维修基金，用于住宅共用部分，共用设施保修期满后的维修和更新，如：门厅、楼梯间、路灯、电梯等。

2、物业费

具体项目不同物业公司不同收费也不尽相同，最终以实际收费为准。

3、补交房款

交付房屋时，如果面积误差比特别值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算。面积多了，购房人补交房款，面积少了，开发商退还房款。

所以啊，北京看房选房千万不要只看总价，更不要想当然地按照普通商品住宅预估首付款。

有些房看着便宜，你觉得你买得起，

其实仔细一算，起码还有30万+。

P·S：如今是二手房与限竞房抢夺刚需的时刻，你更倾向新房还是二手房？